每經記者 包晶晶

　　房貸延遲2個月，結果賠了490萬元！

　　中國裁判文書網日前公布了一則案例，因為銀行房貸延遲了2個月，上海一買房人合同違約被賣家起訴，要求解除合同并賠償490萬元，賣家勝訴。

　　這意味著，上海這位買房人支付的745萬元定金有一大半打了水漂，490萬元賠償金幾乎等同于一套普通住房的價格。

　　上海中原地產市場分析師盧文曦向《每日經濟新聞》記者表示，既然法院判決賠償490萬元，說明符合雙方在合同中的約定內容。違約除了要支付違約金之外，如果給對方造成了實際損失，對方有權要求違約金以外的賠償。

　　法院：買方敗訴賠付490萬元

　　經上海市黃浦區人民法院一審查明，2020年5月27日，出售方與買受方簽訂房地產買賣居間協議，轉讓價格共計1550萬元。按照約定，買方在簽訂買賣合同當日支付首期房價款775萬元，第二期房價款775萬元。

　　至此，買賣雙方一切都相當順暢，原告也在2020年6月左右將房屋交付給了買方使用。只等銀行放款，雙方辦理過戶，交易便告正式完成。

　　但銀行放款偏偏遲到了2個月。期間，賣方多次與買方簽訂補充協議，也通過律師函告知和催討，但銀行房貸遲遲不來。最終，由于和買方多次協商未成，賣方只能訴至法院，要求違約金310萬元、房屋整修費損失180萬元，合計490萬元。

　　由此，買方申請辦理的745萬元貸款發生延期，直接影響到合同約定的過戶時間2020年8月30日，賣方在2020年9月15日發出律師函，告知被告應于過戶前付清全款，希望其在收函之日起3日內將錢付清，如仍然不付，原告有權解除合同，并要求被告賠償違約金及裝修損失等。

　　一審黃浦區人民法院認為，作為適格的民商事主體，對于在交易中可能產生的風險，應已明知，尤其在合同已明確約定（且本案涉案交易經雙方多次以補充條款，協議書明確約定）的情況下，買方卻未及時履行其付款義務（尤指第二期的房價付款義務，其首付房價款部分伍亭穎同樣有逾期支付情況，且為此還償付了利息），在最終并未能取得本案范俊、應愛萍諒解和許可的前提下，相應的違約責任伍亭穎是無法免除的。

　　由于買方違約，就賣方的解約行為而言，依據合同法相關規定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的的，當事人可以解除合同。另依據本案涉案合同的約定，買方逾期履行債務超過10日，賣方即享有單方解除權的條件也早已成熟。

　　而因房屋買賣合同本身具有其自身的特殊性，因其交易標的涉及金額一般較大（且本案涉案買賣標的系辦公樓，而非一般居住用房），則會因一方違約引致相對方所承受的經濟損失亦相應較大。結合本案相關已查明的事實，本案原告由于被告的違約，可能產生其須對案外人（案外房屋的出售人）承擔相應的違約責任。

　　最終，法院判決：確認原告與被告就簽訂的《上海市房地產買賣合同》（含補充條款、附件）、協議書均于2020年10月7日解除；被告應于判決生效之日起10日內搬離并歸還原告房屋，如逾期，則應追加支付房屋占有使用費，按照1000元/天的標準計算，計算至實際歸還之日止；被告應于本判決生效之日起10日內一次性償付原告違約金310萬元、房屋整修費損失180萬元。

　　律師：可協商“以放貸時間為準”條款

　　巨額賠償金一出，令不少處于交易中的買家都對銀行放款會否造成違約深感焦慮，而不少賣家同時也是買家，在置換房屋的過程中一環套一環，一旦銀行出現放款周期延長，必然影響整個交易。此時如何保障資金安全？

　　盈科律師事務所全球合伙人郭韌律師對《每日經濟新聞》記者表示，“賣家和買家保證自己的資金安全，其實是沖突的，因為賣家保證自己的資金安全，買家就保證不了自己的付款安全。最好是雙方在合同中明確約定付款時間，以及逾期付款的違約責任，一旦這樣約定了，那么基本上可以保障資金安全。”

　　在本案中，賣方與買方多次簽訂合同補充條款或發出催告。事實上，2020年9月25日、10月7日的微信聊天中，被告確認收到了律師函和解除通知，并表示抱歉，且被告明知原告出售涉案房屋是為了給母親另行購買居住房屋，被告的逾期付款行為影響了原告再行購房的目的。

　　放貸速度普遍放緩的情況下，郭韌律師建議，“對于買家來說，可以協商‘以銀行放貸為準’這樣的條款以避免因銀行放貸逾期產生的違約責任。對于賣家來說，最好在合同中寫明最晚打款日期，如果超時應該承擔多少違約金，這樣房東就能保障自己的權益不受損害。”

　　但必須注意，貸款逾期發放跟逾期過戶沒有審批，這是兩個概念，就是如果貸款沒有獲得審批，導致延期無法過戶的話，那其實就是買家違約。因為買家沒有這個貸款的能力，那就要承擔相應的違約責任。

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責任編輯：陳程