土地市場平淡開局 低價成交成主流

　　1月4日，北京迎來2018年的首場土地拍賣，位于豐臺、朝陽、密云的三宗限房價地塊公開出讓，并迎來26家競拍者參與。但拍賣現(xiàn)場波瀾不驚，三塊地的競拍輪次并不多，溢價率分別為9%、24.7%和50%，短時間內(nèi)即告成交。

　　有分析認為，這也奠定了2018年土地市場的總基調(diào)。快節(jié)奏、低溢價將成為土地市場的主要特征。和2017年類似，“地王”將很難出現(xiàn)在土地市場。

　　這其中有土地出讓規(guī)則調(diào)整的結(jié)果。實施最高限價、競拍配建保障房等要求，幾乎成為各地土地出讓中的固定條款。這些相對苛刻的要求，使得房企的態(tài)度愈發(fā)謹慎。

　　在經(jīng)過去年的大量拿地后，房企的態(tài)度開始轉(zhuǎn)變。有北京房企人士1月5日向21世紀經(jīng)濟報道記者反映，總部對于拿地資金的控制明顯嚴格。這或許是出于維持資金鏈平衡的考量。

　　開年至少三宗流拍

　　進入2018年，各地的土地交易很快啟動。但與去年末的情況類似，市場交易較為平淡，低價成交成為常態(tài)，流拍、流標現(xiàn)象則明顯增加。

　　四川都江堰于1月2日出讓15宗土地，當中住宅用地10宗，商業(yè)用地2宗，旅館用地3宗，面積共約1234.75畝。其中的14宗地塊以底價成交，另外一幅商用地塊因故流拍。

　　同日，青島網(wǎng)上拍賣出讓高新區(qū)3宗地塊，包括2宗商地和1宗宅地。均被青島網(wǎng)信榮創(chuàng)創(chuàng)新置業(yè)有限公司以底價拿下。

　　1月3日，上海土地交易市場現(xiàn)場競價出讓3宗租賃住房用地，分別位于寶山、青浦和崇明三區(qū)。最終由深圳市中集產(chǎn)城集團發(fā)展有限公司以底價獲得。

　　同日，在河南鄭州市中原區(qū)土拍中，融創(chuàng)以3.7億元摘得2宗城改宅地，總面積3.97萬平方米。這兩宗地塊都設置了最高熔斷價格，但成交價遠低于熔斷價。

　　1月4日，重慶市主城區(qū)出讓2宗商住類地塊。最終，兩江新區(qū)地塊被龍湖與平安聯(lián)合體以總價8億元、樓面地價11393元/平方米摘得，溢價率42.3%。這也是今年以來土地溢價率稍高的一宗土地。沙坪壩區(qū)地塊則被中南置地以底價獲得。

　　同在4日，長沙市新年首拍中，有2宗土地出現(xiàn)流拍。其中一宗為“限房價、競地價”地塊，另一宗為純商業(yè)地塊。

　　年初土地市場的“平淡”局面，與2017年末的情況一脈相承，主要表現(xiàn)為供應充足、成交冷淡。短短4天內(nèi)就出現(xiàn)至少3宗流拍案例，其頻率已高于去年。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，土地出讓的條件越來越苛刻，使得房企拿地態(tài)度愈加謹慎。“與前幾年相比，主要表現(xiàn)為三點：一是純住宅地塊減少，包含商業(yè)配套在內(nèi)的綜合地塊增加；二是地價和房價都有所限制；三是配建保障房的規(guī)模增加，部分地塊將競拍保障房作為突破最高限價后的競價方式。”

　　如北京的2宗土地就實施了“70/90政策”；深圳于近日推出的4宗土地中，有3宗要求全部自持。

　　張大偉認為，這些條款是作為土地調(diào)控的一部分而設置，但從土地運營角度，會明顯影響到項目的盈利前景。因此，企業(yè)態(tài)度趨于謹慎也是意料之中。

　　“土地紅利已經(jīng)消失”

　　但房企考量的因素并不僅僅是出讓條件。北京某房企人士向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，總部給予的拿地權限明顯收緊。該房企參與了北京1月4日的土地拍賣，但未有斬獲。

　　他認為，出于對北京樓市前景實際情況的綜合考慮，這種謹慎可以理解。“北京市場的預售價格審批一直很嚴，項目開發(fā)節(jié)奏普遍偏慢。如果拿地價格過高，資金成本難以承受，項目的利潤也會受到壓縮。”

　　他還表示，北京市場的風險相對較大，企業(yè)大多是組團聯(lián)合拿地。如果此時還敢于拿高價地的話，“幾乎看不到盈利的可能”。

　　綠城中國總裁曹舟南近日在接受媒體采訪時表示，在房地產(chǎn)黃金時代，土地款投入與銷售貨值之間產(chǎn)生的配比關系是1：3。如果是好地，配比關系是1：2。但如今北京有些地塊的配比關系已經(jīng)降至1：1.3或者1：1.4。

　　他指出，這意味著在地產(chǎn)黃金時代，10億元買來的土地可產(chǎn)生30億元銷售貨值的量，10億元買來的優(yōu)質(zhì)地塊可產(chǎn)生20億元銷售貨值。如今在北京、深圳等城市，10億元買的地只能產(chǎn)生13億元左右銷售貨值，“土地紅利已經(jīng)消失”。

　　1月2日，泰禾宣布收購北京僑禧投資有限公司剩余51%股權，從而全盤接過旗下項目，該項目前身為華僑城于2015年初獲得的83億豐臺“地王”。這一項目雖然趕上2016年的北京樓市“大年”，但仍然舉步維艱，凸顯出高價地項目的運營困境。

　　在經(jīng)過2016年和2017年的銷售高峰后，今年將迎來樓市“小年”已經(jīng)成為共識。由于預感到可能到來的降溫，企業(yè)對土地的預期也在下降。如鄭州的2宗地塊雖然設置了最高熔斷價格，但最終的成交價都低于這一水平。

　　上述房企人士還表示，雖然去年以來的溢價率偏低，但這是土地底價普遍提高的結(jié)果，并造成房企拿地的實際成本并未下降。在這種情況下，項目的盈利空間會進一步被壓縮。

　　上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進指出，大多數(shù)房企在2017年大量拿地，并使得負債提高。而根據(jù)此前的融資情況，房企在2018年和2019年將有大量貸款到期。因此，出于平衡資金的考慮，企業(yè)緊縮銀根、謹慎拿地有其道理。

　　根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，由于2014年到2016年間，房企拿地面積始終保持負增長，加之2016年和2017年銷售向好，大多數(shù)機構(gòu)認為，庫存大量消耗后，房企在2018年對土地的需求仍然較大。

　　但上述各種因素的影響，將使得今年的土地市場繼續(xù)平淡。受訪者普遍認為，2018年的土地交易熱度可能低于2017年，低價成交可能繼續(xù)成為主流，而流標、流拍現(xiàn)象將會增多。其中，房企越來越多地采用并購拿地，會使得土地招拍掛市場出現(xiàn)一定冷淡。