合生創展閆家瑞： 租售并舉政策 改變房企運營模式

　　記者 張歆晨

　　習近平總書記在十九大報告中再次強調“房子是用來住的、不是用來炒的”。目前，政府通過建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度等措施，穩定房價，保障市場平穩。在此背景下，房地產行業面臨前所未有的全新局面，市場和企業面臨的變革已無法避免。尤其是十九大以后中國經濟進入了一個新時代，是由經濟高增長的階段進入了一個高質量的發展階段，這對房地產行業將帶來怎樣的變化？

　　對此，合生創展集團住宅投資事業部副總經理閆家瑞在第一財經舉辦的地產匯年度峰會上表示：明年及未來幾年，房地產市場將逐步趨于健康平穩，供求關系進一步改善。尤其以北上廣深一線城市為核心的城市群和經濟圈，由于資源聚集效應突顯，房地產市場仍相對更安全。

　　但是，鑒于政策的變化，使得行業也將出現新的趨勢，例如眾多企業爭相卡位租賃型住房市場，以及更加注重資產運營等。

　　閆家瑞認為，租售并舉政策對于一二線城市的影響，會遠大于三四線城市。因為目前一線城市和部分熱點二線城市局部存在炒房、市場過熱等現象，但大多數三四線城市卻相對平穩，所以租售并舉政策也是為了抑制局部過熱城市的房價。

　　即便這樣，閆家瑞依然認為，租售并舉這一政策，可能會改變開發商原有的運營模式。“我覺得長期來講這種抑制住房性投機的需求，包括在租售并舉的政策可能對行業從業人員，包括房地產本身經營模式和運作模式會產生一定影響。”

　　在閆家瑞看來，這種影響主要集中在幾個方面：第一是周轉模式的變化，過去靠拿地、開工到銷售回款這種高周轉還能持續下去？現在再加上限購、限售政策，包括土地出售的限持比例，這對你資金壓力會提出比較大的要求，這樣你的回款周期拉長，建設周期變長，企業模式上可能會要重新考慮一下。目前，許多同行選擇走出去、多元化、分散風險，也都是在經營模式上進行的調整和布局。

　　第二是可能對于企業的運營能力、經營能力包括經營管理團隊的水平都提出一定的更高的要求，只有這樣，你的企業在這種政策下才能獲得一個長久的發展。

　　“總體而言，作為房地產企業來講最關鍵是解決錢的問題，租賃也好、銷售也好，就是解決錢怎么來解決企業資金的問題，所有的模式、經營思路、出發點圍繞這個去設計。企業未來無論轉型還是按照原來思路走，都需要通過降低管理費用、財務費用、營銷費用等，來解決資金問題，降低運營成本。”

　　閆家瑞特別提到，未來國家可能會在推動資產證券化方面推出一些鼓勵性政策，這些政策也許能解決企業進行資產管理和運營的根本性問題。