探訪|5天賣3千套房的南京：耄耋買房人和一搶而空的大戶型

　　澎湃新聞記者 劉暢 來源：澎湃新聞

　　【寫在前面：11月18日，國家統計局公布了2017年10月份70個大中市住宅銷售價格統計數據。數據顯示，熱點城市南京新房價格連續8個月出現回調，而11月甚至出現了一年來首次同比下滑，比一年前房價下跌1.1個百分點。然而，數據上的下跌是否樓市的真相？為此，澎湃新聞記者來到曾經的熱點城市重新走訪，首批走訪的城市是曾經被譽為“房價四小龍”的南京、蘇州、廈門、合肥四城，通過實地觀察，記者試圖還原目前樓市的真實景象?！?/span>

　　江南佳麗地，金陵帝王州。逶迤帶綠水，迢遞起朱樓。

　　11月20日10時，南京城東五礦晏山居樓盤前，人聲鼎沸。從軌交2號線鐘靈街地鐵站出來接近柳營西路開始，約500米的路兩側停滿了車。人群中有許多白領夫妻，更不乏白發如霜的老年人，人群臉上帶著期待與喜悅，相互交談著，能來到這里參加選房，證明他們已經是搖號的中簽者。

　　五礦崇文金城這次推出399套新房，吸引了超過2000人登記搖號。樓盤位于南京市西南的河西新城。之所以有如此洶涌的買房人群，原因之一是：新房的開盤單價在35000萬元/平方米左右，而周邊的二手次新房單價約為5萬元/平方米。

　　這是南京河西新城在11月中下旬（18日-21日）開盤的10個樓盤中的一個。短短5天之中，集中開盤的3000多套房源幾乎全部售罄，而這些房源均要求首付八成以上。

　　五礦崇文金城選房現場，11月20日上午10時停滿了車站滿了人。本文圖片無特別說明皆來自澎湃新聞記者 劉暢

　　被攙扶著來買房的購房老人

　　今天開盤的樓盤所屬的是南京外國語學校河西分校學區，學區房的概念，又增加了一層吸引力。

　　10時22分，一位排號在20多的先生從認購大廳出來，立刻被等待的購房者層層圍住，詢問認購情況。“5個人一組，沒什么思考的時間，銷售直接問我選多大面積，幾號樓幾室，然后交定金50萬元。整個過程也就大約2分鐘。”他選的是一套90平方米的戶型。

　　一名耄耋老人在人群中站了幾十分鐘，在小輩的攙扶下走出人群在路邊歇歇。澎湃新聞在現場看到，售樓處前站著不少頭發花白的老年人，這些老人的到來是因為擁有購房資格，他們在購房合同上簽字，至于付款，則是兒孫的事情了。

　　南京現行的住房限購政策規定，在南京主城區（不含六合區、溧水區、高淳區）范圍內，暫停向已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭出售住房。在六合區、溧水區、高淳區范圍內，暫停向已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。非南京市戶籍居民家庭申請購買首套住房時，應提供至少2年所得稅證明或社會保險證明。

　　這使得不少已經擁有多套的購房者想到了家里父輩甚至祖父一輩的“房票”。“反正已經是八成首付了，能不能貸款也沒意義了?！痹谀暇┮呀洆碛?套住房的徐楠（化名）這樣表示，徐楠是南京本地人，他這次用父親的購房資格抽中了河西另一個樓盤的仁恒綠洲新島的房號。

　　而另一個年紀略輕的女性開車接來了奶奶來選房，她動用了家里好幾個老人的身份證來搖號，而奶奶正好搖中了。

許多老人在開盤現場外等候叫號。

　　南京河西新城位于南京主城西南部，北起三汊河，南接秦淮新河，西臨長江夾江，東至外秦淮河、南河，主體位于建鄴區，總面積約94平方公里。其中，陸地面積56平方公里，江心洲、潛洲及江面38平方公里。是南京主要開發的經濟區之一。

　　目前，河西新城北部20平方公里在2000年前后已基本建成，中部21平方公里借助十運會、第四屆世界城市論壇的東風基本成型；南部15平方公里在青奧會前全面拉開建設框架，西部15平方公里江心洲正與新加坡合作開發建設中新生態科技島。

　　根據南京市今年5月進一步對房地產市場的調控要求，河西新城、江北新區、南部新城等區域和江寧、仙林地鐵沿線的部分地塊，采取“限銷售對象、限房價、限套型、限轉讓、限銷售方式、競地價”的出讓方式。澎湃新聞了解到，河西新城中部的樓盤均價限制在4.5萬元/平方米，南部的樓盤均價限制在3.5萬元/平方米。

　　記者在五礦崇文金城樓盤附近21世紀不動產房產中介咨詢得知，90平方米戶型月租在3500元-4500元。五礦崇文金城首次入市是2014年4月，開盤價23500元/平方米左右，上一次加推是2016年5月，單價35000元/平方米，和此次加推單價一致。而在這期間的一年多時間，周邊的二手房已經漲到了約5萬元/平方米左右，這使得每一平方米價格就倒掛了15000元。

　　挑最大的房型：買到就是賺到

　　五十多歲的孫阿姨說，“我先買了看看這個學區好不好，好的話，我的小孫子以后也可以住?！彼陀H家都搖中了號，這次可以買兩套。他們一套都不準備放棄，打算湊點錢全部買下來。

　　由于搖到號的“幸運”難得，只要有購房資格和資金的購房者都計劃盡最大可能性買下最多的面積，這使得幾乎所有人在選房時的主要目標就是房型越大越好。

　　徐楠認購的仁恒綠洲新島三期江楓園位于江心洲，這次共上市636套房源，戶型有88平方米兩房，128、135、136平方米的三房，開盤均價3.6萬元/平方米。他和姐姐都是附近樓盤仁恒江灣城的業主，目前江灣城在中介網上的掛牌價，三期和四期單價在6.5萬-7.5萬元之間?！拔以缟?點出門，銷售中心這里就已經停滿了車。”他說。

　　記者從南京市新街口出發，乘坐軌道交通2號線8站，在元通站換乘軌交10號線4站，到達江心洲站，大約30分鐘。售樓處門口的中新大道上停著十幾輛轎車，寶馬奔馳奧迪等名車不在少數。保安說，“昨天門前這條路，全都停滿了，繞小區一圈也都是車，都是來看房的?！?/p>

　　仁恒綠洲新島將前220號的購房者安排在上午選房，下午是420號之前的購房者，420號之后的選房都在晚上7時后進行。而八成首付要求11月19日選房當天付清。徐楠是晚上選房，他有點擔心輪到他的時候大房型已經被選完了。

售樓處內的公告顯示要求八成首付當天付清。

　　售樓處內，看沙盤的購房者在為選房做著最后的準備。有的購房者在紙上列著房型、樓層，慎重篩選和確定最后的順序。他們討論著，“無論如何都要買的，投資和自住，抽中了號至少已經具有投資的功能，自住看可選的房子樓層面積是否理想啦?！薄靶路肯迌r機會難得，比周邊二手房至少每平方米便宜1萬元，這靠運氣就賺了百萬甚至幾百萬元啊。而且是河西，規劃好，正是南京熱點，養老不錯，轉手不愁。”還有人打趣道，“輪到我不知道是什么戶型了，轉手快升值快的才好?！?/p>

　　綠洲新島二期業主黃先生此次也抽中了號，想在三期買一套給家里老人住。他二期自住的房子是180平方米的，兩年前買時單價是2.6萬元。他說：“你們能買多大買多大。這里機會不再有了，剛剛成交了一套180平方米的二手房，880萬元，單價已經4.9萬元了?！?/p>

工作人員在已被認購的“房子”前貼上紅色圓點，11月19日下午，大戶型已基本選完。

　　晚上7時40分，徐楠如愿認購了一套3樓135平方米的房子，這是樓盤的第二大的戶型。而此時，大多數房子前已被貼上紅色圓點（代表已被認購），136平方米、135平方米等大房型已基本被選完，接下來的購房者中，有的搖中了幾個號的選擇放棄，打算把僅有的“房票”用在排序前面的樓盤上，而只搖中一個號的購房者，則買下了88平方米的房型。

　　晚上10時，仁恒綠洲新島的選房還在繼續，購房者建立的業主群不時有新人加入。636個號之后，約有百位購房者放棄認購，或是選擇了其他樓盤，或是戶型不理想，828號成為了認購最后一套房的號碼。

　　澎湃新聞記者在南京市住房保障和房產局主管的南京網上房地產網站看到，11月17日至11月22日5天，建鄴區可售商品房套數從4886套減至1896套，減少近3000套。

　　從記者整理的樓盤情況可以看到，中簽率最高的保利天悅，幾乎登記的購房者都能選到，但是保利天悅房型中有120套為235平方米的的大平層，總價千萬元卻是開盤當天售罄。

　　亂象：房價不倒掛就沒人買

　　河西未來上市新房產品以大平層為主，且都是高價地塊，包括7幅高總價綜合體地塊和3幅住宅地塊，而住宅地塊樓面地價在3.7萬-4.5萬元/平方米，這也差不多是目前河西開出來樓盤的銷售價格。

　　河西這10個樓盤共3177套住房，共有超過14000個登記號（包含重復的），平均中簽率不到23%。11月15日8時不同地點同時認籌，為提高搖中概率，有人凌晨出門排第一家，登記完趕赴下一個登記地點；有的全家動員分頭去不同的樓盤排隊登記。一對年輕夫妻告訴澎湃新聞，對佳兆業樓盤有興趣的人最多，登記完都快晚上12點了。

　　由于各樓盤對驗資要求的銀行不同，且資金不可挪走，這意味著想多登記幾個號或是想多個樓盤碰運氣，就要準備多份資金。據記者了解，登記一個號的驗資門檻大多在200萬元以上，最高430萬元。當地媒體報道，有購房者為了增加搖中的概率，光驗資就在銀行戶頭里存了上千萬。

　　河西新房如此熱賣，上述業內人士表示：“河西本身就是熱點，與江北一江之隔就更熱了。而且去年開始土地拍賣達到最高限價的都要現房銷售，等于房子從拍地到上市周期延長了一年半到兩年，供應不足，江心洲的仁恒綠洲新島上次推盤還是20個月前。”

　　形成鮮明對比的是，房產中介我愛我家南京三元巷一位經紀告訴記者，位于鼓樓商圈和湖南路商圈之間，有兩條軌交環繞的泛悅城市廣場，年底前也會加推，均價大概3.59萬元/平方米。他帶著看房的話，無需驗資就可以登記兩個號碼。

　　今年6月首次開盤的泛悅城市廣場共計248套精裝房源，只有130組購房者登記報名，選房當天繳納60萬元定金。根據南京網上房地產的數據，截至11月29日還有28套可售。

　　同樣是有地暖有中央空調的精裝房，周邊配套更為便利的市區新房為何反而受到“冷落”？

　　上述業內人士告訴記者，泛悅城市廣場位于老城改造區域，以前是個物流倉庫，周邊有火車站和大市場，環境和治安相對較差，對口的學校不是太好，周邊隨時面臨著拆遷和修路。不像新規劃的區域可以快速引入名校分校，居住的舒適度更好。

　　一名房產經紀表示，“市中心老房子多，河西十年前是農村，現在漸漸配套和商業都起來了，很多人還是考慮半投資半改善。前幾年江寧也沒什么發展，現在地鐵通了，萬達廣場也建好了，江寧的成交量在南京也成了前幾名。我前年買的房子，當時也是冷門，今年開二期已經翻了整整一倍?！?/p>

　　“買房還是宜早不宜遲，年后又是一個價。就我這里，除了一個房主為了參與河西搖號，急賣房子，降低了一點總價但要求全款付清，其他的二手房都還是穩步上漲的?！彼f。

　　除了南京市區新房，就算同樣是江北新區的新房，房價不倒掛的也沒人買。10月30日，位于江北新區浦口區的北江錦城，距離軌交10號線雨山路站1.5公里，有108套房源領到銷售許可，但由于新房均價24300元/平方米略高于周邊二手房房價，開盤至今，成交和認購均為零套。該樓盤同時在售的前期少量房源，一年多還沒賣完。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，南京河西樓市的熱銷有其必然原因。一是熱點板塊，規劃較好。二是在限價背景下，新房與二手房價格倒掛，尤其是熱點板塊，新房價格低于預期，“買了就賺”的心理讓購房熱情積極釋放出來。嚴躍進同時指出，站在房企角度來說，市場需求大，適逢年底也需要快速回籠資金。但“首付款八成”，嚴格說起來是違規的。在整個購房市場中，這是歧視性條件，并不公平。

　　“南京樓市的亂象有一定啟示：如何在限價、搖號制度下，確保購房市場穩定?！眹儡S進說，“有的家庭同時在四五個樓盤認籌，熱門樓盤搖號中簽率低，說明以南京為代表的強二線城市，符合購房條件的群體還是比較多的，潛在購房需求大，那么增加供地和房源，改進供需平衡，仍是根本之道。如果是借杠桿，那么如何對房地產市場進行監管，都是需要考慮的。”

　　調控不是為了統計數字

　　“價格倒掛出現在別的區域問題不大，在河西就容易成為‘燃點’?！苯洕鷧⒖紙笤暇┝謽I大學城市與房地產研究中心主任孟祥遠說，河西是南京市近年來重點打造的新城區，也是未來高端服務業的聚集區域，此處樓盤一直熱銷。限價、限售政策下，該區域近半年沒有新房供應，囤積了大量的市場需求，所以一開盤就引來萬人搶購。

　　而在記者調查過程中發現，只要是價格倒掛樓盤，幾乎都得到了空前熱搶。

　　在江寧區，“上周五（11月24日）下午，我朋友去江寧區祿口朗詩青春街區報名登記時，已經4000多號了?！币幻康禺a開發商告訴記者。

　　與河西隔長江相望的江北新區，同樣處于房價限購區域，由于總價低，瘋搶狀況有過之而無不及。

　　11月20日，時隔一年多，江北新區招商蘭溪谷再次拿到銷售許可，516套毛坯房源，戶型面積為89平方米和120平方米，均價約1.4萬元/平方米。澎湃新聞記者在當地一家房產中介網站上看到，招商蘭溪谷的二手房76平方米的掛牌單價在2萬元上下。11月21日上午，就有超過3000組人到現場排隊登記。該樓盤設置的貸款條件非常嚴苛：信用卡逾期1次及以上的不可以貸款；名下有過信用貸、消費貸記錄的，不可以貸款；一套房利率上浮15%，二套房利率上浮20%。

　　與招商蘭溪谷一同被封為“江北新區神盤”的，還有位于江邊中心位置的華潤國際社區，確定年內加推。該樓盤上一次入市是2016年6月2日，距今已有16個月。業內預計加推如果仍然是毛坯房，價格與去年價格持平，約2.1萬元/平方米。該樓盤11月中旬新成交一套89平方米的三房戶型，總價310萬元，單價高達3.48萬元。

　　11月29日，招商蘭溪谷公布搖號公示，最終有效報名數為8668組人，中簽率5.9%。沒有意外，12月2日開盤選房，招商蘭溪谷加推的房源被認購一空。

　　針對南京樓市怪象，11月26日，新華社發表時評稱，出現這一現象，不是房地產市場調控太嚴了，恰恰是調控不夠全面、改革不夠深化。當前，房地產市場調控進入“深水區”，調控難度加大。市場越是焦慮越要穩定預期，市場越是瘋狂越要深化改革，在改革前進的道路上不能失去方寸、丟了耐心。

　　限價等調控目的，不是限制新房開盤價的單邊作業，也不是要“捂”住房價，更不是為了統計數字“好看”。調控房地產市場，要讓短期調控政策為長期改革創造窗口期，讓調控與改革措施共同發力，治標更須治本。

　　首先，短期樓市調控應當讓位于長效機制，朝著“房子是用來住的”方向，建立長效機制，逐步擴大對公共租賃住房的土地供給，著重滿足外來務工人員、新就業大學生等城市“夾心層”和困難群眾的住房需求，進一步縮小貧富差距，促進房地產市場的供需平衡。

　　其次，做大做好資本市場，增加優質投資品供應，擴大投資渠道，引導資金從房地產市場轉向其他市場。降低房地產業投資收益，從金融上掐斷投機炒房的明溝暗道，引導投資進入實體經濟，轉移到急需支持的產業發展中去。

　　另外，嚴格按照房地產的功能定位，堅決守住不發生系統性風險底線，厘清主要矛盾，配套政策措施，實現短期和長期機制的協調一致，將改革不斷引向深入。如此多管齊下，穩定預期，兼顧短期與長遠利益，做細做實，這樣才能推動房地產市場平穩健康發展。