????本報(bào)記者?唐韶葵?上海報(bào)道

????6月28日，萬達(dá)集團(tuán)通過官方微信宣布，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（簡稱“萬達(dá)商業(yè)”）與香港中信泰富（中國）投資有限公司（簡稱“泰富中投”）在北京簽訂長期戰(zhàn)略合作協(xié)議，同時(shí)簽訂上海嘉定中信泰富萬達(dá)廣場委托管理合作協(xié)議。

????萬達(dá)公告稱，泰富中投旗下商業(yè)項(xiàng)目將委托萬達(dá)商業(yè)運(yùn)營管理，并使用萬達(dá)廣場品牌，前述上海嘉定項(xiàng)目為雙方首個(gè)合作項(xiàng)目。

????萬達(dá)商業(yè)做輕資產(chǎn)已經(jīng)駕輕就熟。一名從事房地產(chǎn)金融的業(yè)內(nèi)人士指出，萬達(dá)與泰富中投的合作應(yīng)該只是試水性質(zhì)。在泰富中投本身缺乏足夠運(yùn)營實(shí)力的前提下，萬達(dá)成為了最好的選擇。本次雙方若合作成功，不排除今后會(huì)有第二第三次合作；反之則兩者合作速度會(huì)放緩。

????德晟資本REITs事業(yè)部總經(jīng)理車陽指出，輕資產(chǎn)模式一直是萬達(dá)的轉(zhuǎn)型方向，從物業(yè)持有的重資產(chǎn)模式走向?qū)I(yè)的運(yùn)營管理商，彰顯其管理輸出的價(jià)值；泰富中投此次選擇與萬達(dá)合作，更多是作為一個(gè)投資公司來定位，只要有利于資產(chǎn)價(jià)值的提升，無論選擇外部托管還是自我管理都可行。泰富中投關(guān)注的是投資價(jià)值，萬達(dá)關(guān)注的是管理輸出價(jià)值，兩者也是各取所需。

????醞釀“投資商”角色?

????萬達(dá)商業(yè)與泰富中投首個(gè)合作項(xiàng)目選定為中信泰富購物中心的商業(yè)部分（即中信泰富萬達(dá)廣場），面積約15萬平方米，將于2018年10月1日開業(yè)。項(xiàng)目所在的嘉定新區(qū)，目前已入駐的較為知名商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商有寶龍地產(chǎn)、新加坡吉寶置業(yè)等。

????中信泰富萬達(dá)廣場是中信泰富·又一城項(xiàng)目中的商業(yè)部分。中信泰富·又一城為中信泰富于2007年以5.89億元拿下，總占地面積約15.6萬平方米，地上總建筑面積約53.79萬平方米。

????公開資料顯示，中信泰富萬達(dá)廣場將由購物中心和配套商業(yè)兩部分組成，購物中心商業(yè)凈體量為8萬平方米。

????此前國內(nèi)最大央企整合案例——中海310億元并購中信，以中海向中信配發(fā)10%股份及轉(zhuǎn)讓四商業(yè)項(xiàng)目的方案塵埃落定。對于“中信系”而言，留存下來的“商業(yè)地產(chǎn)”如何存續(xù)，備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。

????如今，泰富中投是中信泰富在內(nèi)地的地產(chǎn)投資管理總部。中信股份官網(wǎng)顯示，中信泰富地產(chǎn)以“中信泰富（中國）投資有限公司”（即泰富中投）為平臺(tái)統(tǒng)一管理中信泰富在中國內(nèi)地的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

????中信股份在2016年報(bào)中提及，該公司旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要子公司包括中信泰富地產(chǎn)與中信城市開發(fā)運(yùn)營有限責(zé)任公司，前者是重點(diǎn)城市精品物業(yè)和城市綜合體的綜合性房地產(chǎn)投資、開發(fā)及運(yùn)營商；后者是專注于房地產(chǎn)金融、城市更新改造、城市開發(fā)運(yùn)營與PPP等業(yè)務(wù)。

????泰富中投隨后邁開了投資步伐，在武漢連續(xù)拿下三個(gè)商業(yè)項(xiàng)目：在中海中信公布整合事項(xiàng)的兩個(gè)月后，2016年5月，泰富中投以45億元向瑞安房地產(chǎn)收購了武漢天地A1及A3兩幢寫字樓，總建筑面積約23.2萬平方米；2016年底，泰富中投與中建三局以53.6億元中標(biāo)濱江國際商務(wù)區(qū)（基礎(chǔ)設(shè)施）PPP項(xiàng)目；2017年1月，中信泰富聯(lián)合瑞安房地產(chǎn)投得武漢光谷中心城商務(wù)區(qū)一宗建面達(dá)120萬平方米的地塊，代價(jià)23億元；2月，中信泰富以99.2億元再度投得武漢二七濱江商務(wù)區(qū)地塊，建筑面積約118萬平方米。

????如今，引入萬達(dá)商業(yè)品牌，或許可以看出中信泰富對自身商業(yè)地產(chǎn)定位的端倪。

????雙贏

????據(jù)透露，此次合作雙方認(rèn)為，萬達(dá)商業(yè)輕資產(chǎn)合作模式有利于增加租金收入，尤其是獲取更多核心城市的商業(yè)資源；泰富中投則通過合作可以投資更多項(xiàng)目，增加持有物業(yè)投資回報(bào)。

????上述房地產(chǎn)金融業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中信泰富并非華潤、中糧等一線商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商，其商管團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該并不完善或只是處于成長階段，因此在運(yùn)營上，中信泰富能力或許并沒有充足的資源和實(shí)力。

????這名業(yè)內(nèi)人士進(jìn)而指出，嘉定項(xiàng)目并非處于核心商業(yè)區(qū)，而國內(nèi)做二三線商業(yè)地產(chǎn)比較有資源及積累的商業(yè)運(yùn)營商首推萬達(dá)，且萬達(dá)商業(yè)近年因?yàn)閮?nèi)外部原因謀求轉(zhuǎn)型，輕資產(chǎn)模式關(guān)鍵在于找到愿意做運(yùn)營的業(yè)主。兩者可謂一拍即合。

????中信泰富旗下商業(yè)資產(chǎn)公司曾提出要對標(biāo)凱德商用的業(yè)務(wù)模式，力圖形成涵蓋投融管退等全業(yè)務(wù)鏈的“大商管”業(yè)務(wù)模式。

????車陽指出，萬達(dá)經(jīng)歷過了“重”之后，開始走向“輕”的時(shí)候，是比較容易的。因?yàn)闊o論是管理經(jīng)驗(yàn)還是品牌優(yōu)勢，都在重資產(chǎn)經(jīng)營中經(jīng)過洗禮，獲得了提升和認(rèn)可。

????“我們只看到了萬達(dá)今天的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，但不要忘記萬達(dá)的底氣和基礎(chǔ)，是從重資產(chǎn)而來。這可能是大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商所不具備的優(yōu)勢?！避囮栒J(rèn)為，國內(nèi)很多投資商往往自己運(yùn)營商業(yè)，是出于對第三方運(yùn)營商的不信任，或者擔(dān)心產(chǎn)生利益不一致問題，但其實(shí)很多時(shí)候效果并不好。如果能通過設(shè)定適當(dāng)?shù)臋C(jī)制，讓投資商與優(yōu)秀的運(yùn)營商取得合作信任關(guān)系，會(huì)是一個(gè)雙贏局面。

????（編輯：駱軼琪，郵箱：luoyq@21jingji.com）

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