北京疏解非首都功能 諾德迎來(lái)新機(jī)遇

　　文 | 李慧

　　（本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2017年第8期）

　　1月14日，北京市市長(zhǎng)蔡奇在北京市第十四屆五次人代會(huì)《政府工作報(bào)告》中明確提出，今年底，北京市四大市級(jí)機(jī)關(guān)和相關(guān)市屬行政部門(mén)率先啟動(dòng)搬遷，帶頭疏解。

　　疏解北京非首都功能是《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》的核心內(nèi)容。自疏解以來(lái)，東城區(qū)已關(guān)閉百榮世貿(mào)商城超市、永外城燈具城，永外城倉(cāng)儲(chǔ)全部外遷；西城區(qū)完成了動(dòng)物園批發(fā)市場(chǎng)等整體搬遷；海淀區(qū)關(guān)停錦繡大地果品、水產(chǎn)等市場(chǎng)；朝陽(yáng)區(qū)對(duì)十八里店、崔各莊周邊建材、汽配和綜合市場(chǎng)進(jìn)行關(guān)停；石景山區(qū)將疏解6家市場(chǎng)。

　　豐臺(tái)區(qū)作為疏解力度最大的區(qū)之一，調(diào)整33家、94萬(wàn)平方米的市場(chǎng)，以及98處、49萬(wàn)平方米的倉(cāng)儲(chǔ)大院，不僅將南四環(huán)邊上的北京市舊機(jī)動(dòng)車(chē)交易市場(chǎng)等一批市場(chǎng)清理出去，還將天壇醫(yī)院、人大附中分校等一批優(yōu)質(zhì)醫(yī)療和教育資源引入南四環(huán)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上述措施對(duì)近在咫尺的豐臺(tái)“經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)”中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園（下稱(chēng)“中關(guān)村豐臺(tái)園”），以及正在開(kāi)發(fā)建設(shè)中的中關(guān)村豐臺(tái)園東三期諾德中心無(wú)疑是個(gè)好消息。此次疏解，緩解了南四環(huán)的交通擁堵，提升了區(qū)域配套功能，改善了人居環(huán)境，對(duì)區(qū)域發(fā)展是一次難得的機(jī)遇。

　　此外，隨著京津冀一體化戰(zhàn)略實(shí)施，北京新機(jī)場(chǎng)正在加緊建設(shè)，作為重要交通設(shè)施，新機(jī)場(chǎng)快速軌道和京開(kāi)、京臺(tái)、新機(jī)場(chǎng)高速的起點(diǎn)都位于南四環(huán)與南三環(huán)附近，從而大大提升了中關(guān)村豐臺(tái)園周邊的交通優(yōu)勢(shì)，方便了人流物流的集聚。

　　疏解提升南四環(huán)區(qū)域功能

　　2017年6月底，位于豐臺(tái)花鄉(xiāng)南四環(huán)邊上的北京天壇醫(yī)院工程將全部竣工，年底試運(yùn)行。這是1月中旬召開(kāi)的豐臺(tái)兩會(huì)上傳出的最新消息。

　　與天壇醫(yī)院一樣被請(qǐng)進(jìn)豐臺(tái)南四環(huán)附近的還有位于王佐鎮(zhèn)的人大附中豐臺(tái)校區(qū)，豐臺(tái)萬(wàn)源路十二中東校區(qū)等也在緊鑼密鼓地建設(shè)中。

　　專(zhuān)家表示，北京天壇醫(yī)院是全國(guó)著名的神經(jīng)外科醫(yī)院，人大附中、十二中屬于北京優(yōu)質(zhì)教育資源，它們的遷入，對(duì)于提升豐臺(tái)影響力，完善豐臺(tái)區(qū)域功能，帶動(dòng)豐臺(tái)總體發(fā)展，改善當(dāng)?shù)蒯t(yī)療和教育條件，促進(jìn)中關(guān)村豐臺(tái)園及諾德中心的快速發(fā)展，作用巨大。

　　此外，北京市舊機(jī)動(dòng)車(chē)交易市場(chǎng)（下稱(chēng)“花鄉(xiāng)二手車(chē)市場(chǎng)”）將被整體搬出。這是全國(guó)最大的二手車(chē)交易市場(chǎng)，占地規(guī)模有40萬(wàn)平方米。根據(jù)方案要求，花鄉(xiāng)二手車(chē)市場(chǎng)搬遷后，部分場(chǎng)地將做新車(chē)展示和交易，剩余場(chǎng)地建設(shè)停車(chē)場(chǎng)和養(yǎng)老設(shè)施。

　　同時(shí)，位于豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)鎮(zhèn)的北京新發(fā)地市場(chǎng)、玉泉營(yíng)建材城等市場(chǎng)的疏解升級(jí)也在推進(jìn)。

　　相關(guān)人士表示，由于花鄉(xiāng)二手車(chē)市場(chǎng)和中關(guān)村豐臺(tái)園、諾德中心等區(qū)域中心都集中在南四環(huán)不到兩公里的路段上，疏解之前的南四環(huán)，高峰時(shí)段十分擁堵。此次花鄉(xiāng)二手車(chē)市場(chǎng)的疏解，將緩解中關(guān)村豐臺(tái)園、諾德中心等區(qū)域的交通壓力。搬遷后在原址建停車(chē)場(chǎng)和養(yǎng)老設(shè)施，可以提升區(qū)域功能、改善人居環(huán)境，這將極大地提升正在開(kāi)發(fā)建設(shè)中的諾德中心項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　土地收緊凸顯存量房?jī)?yōu)勢(shì)

　　2016年12月23日，北京市委書(shū)記郭金龍?jiān)诒本┦形粚檬稳珪?huì)上強(qiáng)調(diào)：“要堅(jiān)定不移疏解非首都功能，推動(dòng)京津冀協(xié)同發(fā)展。嚴(yán)格落實(shí)產(chǎn)業(yè)禁限目錄，嚴(yán)控新增不符合首都功能的產(chǎn)業(yè)和行政事業(yè)性服務(wù)等機(jī)構(gòu)，嚴(yán)控城六區(qū)新增建設(shè)用地?！?/p>

　　從2016年5月開(kāi)始，北京土地市場(chǎng)連續(xù)3個(gè)月出現(xiàn)零供應(yīng)。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，北京并非無(wú)地可供，而是在收緊土地供應(yīng)節(jié)奏，嚴(yán)控新增建設(shè)用地，包括商業(yè)用地。

　　據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年北京土地市場(chǎng)共實(shí)現(xiàn)土地成交44宗（含3宗棚戶(hù)區(qū)改造），相比上年減少66宗，創(chuàng)造了自2004年北京土地市場(chǎng)全面實(shí)施“招拍掛”之后的新低。44宗土地建設(shè)用地面積合計(jì)464.88萬(wàn)平方米，同比減少54%；土地出讓金合計(jì)852.51億元，同比減少62%。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，雖然目前北京在平抑房?jī)r(jià)，但北京持續(xù)低水平的土地供應(yīng)，或?qū)⑦M(jìn)一步推高地價(jià)和房?jī)r(jià)，2017年北京土地市場(chǎng)很可能將延續(xù)“低量、高價(jià)、遠(yuǎn)郊化”的新常態(tài)。

　　數(shù)據(jù)顯示，2016年前三季度，北京住宅用地交易量明顯下滑，樓面價(jià)上漲至每平方米2.3萬(wàn)元人民幣，創(chuàng)歷史新高。

　　專(zhuān)家表示，在嚴(yán)控增量基調(diào)下，城六區(qū)土地將成稀缺，價(jià)格將進(jìn)一步上揚(yáng)。北京土地的出讓趨勢(shì)呈現(xiàn)出向五六環(huán)外擴(kuò)展的趨勢(shì)，新房交易“遠(yuǎn)郊化”將越來(lái)越普遍。

　　業(yè)內(nèi)人士表示：“豐臺(tái)土地供應(yīng)收緊對(duì)中關(guān)村豐臺(tái)園的影響很明顯。對(duì)位于中關(guān)村豐臺(tái)園東三期的諾德中心項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)利好消息，土地收緊會(huì)讓諾德中心的存量房?jī)?yōu)勢(shì)盡顯，升值空間增大。”

　　禁限目錄致寫(xiě)字樓稀缺

　　1月10日，第一太平戴維斯發(fā)布2016年北京寫(xiě)字樓調(diào)查數(shù)據(jù)，2016年北京11個(gè)新增寫(xiě)字樓項(xiàng)目合計(jì)面積73萬(wàn)平方米，新增供應(yīng)多集中于新興商務(wù)區(qū)，北五環(huán)的望京及北四環(huán)外的亞奧商務(wù)區(qū)占比達(dá)62%。

　　中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2016年寫(xiě)字樓銷(xiāo)售排行靠前的20個(gè)項(xiàng)目中，金融街（長(zhǎng)安）中心、世界僑商中心、綠地環(huán)球文化金融城等超過(guò)半數(shù)的項(xiàng)目位于五環(huán)外。

　　從數(shù)據(jù)來(lái)看，寫(xiě)字樓受2015年8月24日發(fā)布的《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄(2015年版)》（下稱(chēng)“目錄”）禁限令的影響正在加深。

　　“2014年7月28日，北京出臺(tái)了2014版《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄》，與之相比，2015版《目錄》更加嚴(yán)厲?！?業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，“2014版《目錄》規(guī)定，不準(zhǔn)在北京核心區(qū)東城和西城建酒店和寫(xiě)字樓，2015版《目錄》首次將禁限新建酒店和寫(xiě)字樓的區(qū)域擴(kuò)大到城六區(qū)(東城、西城、朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、石景山)的東西北五環(huán)和南四環(huán)以?xún)?nèi)。”

　　專(zhuān)家表示，城六區(qū)商業(yè)寫(xiě)字樓禁限令的出臺(tái)，直接將城六區(qū)東西北五環(huán)和南四環(huán)以?xún)?nèi)的寫(xiě)字樓和酒店市場(chǎng)推入了存量房稀缺時(shí)代。隨著目錄的禁限，城六區(qū)更加凸顯供求關(guān)系的不平衡，寫(xiě)字樓和酒店將成為緊俏產(chǎn)品。

　　北京鏈家地產(chǎn)一位負(fù)責(zé)人表示，豐臺(tái)作為城六區(qū)之一，首次被列入酒店、寫(xiě)字樓禁限范圍，將直接導(dǎo)致豐臺(tái)區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓的供給關(guān)系發(fā)生改變，繼而影響到中關(guān)村豐臺(tái)園的寫(xiě)字樓市場(chǎng)。

　　諾德地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“禁限目錄對(duì)諾德地產(chǎn)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一個(gè)新機(jī)遇。新的禁限令會(huì)導(dǎo)致新增寫(xiě)字樓供應(yīng)減少，諾德寫(xiě)字樓入駐率會(huì)明顯增加，對(duì)客戶(hù)的凈吸納量會(huì)提升，從而帶動(dòng)價(jià)格和租金的穩(wěn)定增長(zhǎng)?！?/p>

　　交通配套開(kāi)工帶來(lái)新機(jī)遇

　　2016年12月26日，時(shí)速160公里的北京新機(jī)場(chǎng)軌道線(xiàn)在大興開(kāi)建。這是目前國(guó)內(nèi)時(shí)速最快的軌道交通線(xiàn)。2016年12月18日，北京新機(jī)場(chǎng)高速也開(kāi)工建設(shè)。

　　北京新機(jī)場(chǎng)是京津冀協(xié)同發(fā)展重要基礎(chǔ)設(shè)施工程，總投資799.8億元，規(guī)劃建設(shè)7條跑道，滿(mǎn)足年旅客吞吐量1億人次。作為重要的綜合交通配套工程，北京市將在南城新建“一軌一高速一高鐵”。“一軌”指新機(jī)場(chǎng)快速軌道；“一高速”指新機(jī)場(chǎng)高速；“一高鐵”指京霸高鐵。此外，還將完善建設(shè)京臺(tái)高速和京開(kāi)高速與新機(jī)場(chǎng)的連接線(xiàn)。

　　新機(jī)場(chǎng)快速軌道北起豐臺(tái)南三環(huán)的草橋；新機(jī)場(chǎng)高速北起南四環(huán)公益東橋；京霸高鐵起于北京西站，終至河北霸州；京臺(tái)高速和京開(kāi)高速起點(diǎn)分別位于南五環(huán)舊宮新橋和南三環(huán)玉泉營(yíng)立交橋。此外，還有地鐵9號(hào)線(xiàn)、14號(hào)線(xiàn)貫穿中關(guān)村豐臺(tái)園，與北京西站和北京南站緊密相連。隨著多條交通線(xiàn)路建設(shè)完工，豐臺(tái)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)將更加突出。專(zhuān)家表示，此輪建設(shè)受益最大的是位于南四環(huán)邊上的豐臺(tái)“經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)”中關(guān)村豐臺(tái)園和諾德中心，隨著人流物流的匯聚，中關(guān)村豐臺(tái)園和諾德中心將迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。

　　專(zhuān)家表示，中關(guān)村豐臺(tái)園周邊交通的發(fā)展與北京天竺空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的交通發(fā)展很相似。1994年，僅有機(jī)場(chǎng)高速和京密?chē)?guó)道通往天竺空港經(jīng)開(kāi)區(qū)，由于交通不是十分便利，天竺空港經(jīng)開(kāi)區(qū)一直沒(méi)發(fā)展起來(lái)。隨著2008年機(jī)場(chǎng)第二高速、機(jī)場(chǎng)快速軌道和順義軌道線(xiàn)陸續(xù)建成，在“兩軌兩高速一國(guó)道”帶動(dòng)下，北京天竺空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)始快速發(fā)展。

　　諾德相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，隨著北京新機(jī)場(chǎng)“一軌三高速一高鐵”的全面開(kāi)通，豐臺(tái)、大興、廊坊、固安、永清、霸州、北京新機(jī)場(chǎng)等將真正實(shí)現(xiàn)交通一體化，這對(duì)諾德地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是一個(gè)重大的利好消息。受惠于南四環(huán)周邊交通路網(wǎng)帶來(lái)的人流物流商流的集聚，諾德商圈將迎來(lái)大發(fā)展。