12月的深冬午后，汽車開過江蘇淮安的清河經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，揚(yáng)起一片塵土。

這里是江蘇省國家級經(jīng)開區(qū)，坐擁富士康科技集團(tuán)、臻鼎科技、紅豆集團(tuán)等多家知名企業(yè)。截至2016年6月落戶企業(yè)408家，累計到賬外資超10億美元。不過，打著“淮安商業(yè)航母”旗號的開發(fā)區(qū)唯一商業(yè)配套項目“弘康興旺角”，并沒像它的名字那樣，收獲如潮的人流。

2016年12月30日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者實(shí)地走訪，發(fā)現(xiàn)上述項目的開發(fā)商淮安弘康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“弘康地產(chǎn)”）處境尷尬，并深陷與波導(dǎo)股份（600130.SH）的一筆5000萬元委托貸款訴訟，難以自拔。

那么，在這波火爆的樓市行情中，這家三線小城地產(chǎn)商，究竟經(jīng)歷了怎樣的冰火兩重天？

一家三線地產(chǎn)商的潰敗

“現(xiàn)在經(jīng)營很困難，負(fù)債很大，其他也沒項目可做，一旦涉及訴訟了，公司就做不下去了”，弘康地產(chǎn)一位高層人士2016年12月30日表示。

他所指的負(fù)債，源于弘康地產(chǎn)在2012年8月6日通過中信銀行（601998.SH）杭州分行向波導(dǎo)股份借的一筆5000萬委托貸款。

“2012年房地產(chǎn)比較火爆，當(dāng)時江蘇省政府招商引資，要做一個富士康園區(qū)配套的商業(yè)城項目，面積19萬平方米，為12萬人做配套的銀行、交通、餐飲等設(shè)施。”上述人士說。

在此背景下，興旺角一期項目早在2008年動工，一位弘康地產(chǎn)員工告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，兩者的合作被喻為“金馬銀鞍”，項目開工時，當(dāng)?shù)厣踔亮鱾髦皇住芭d旺角之歌”。

但2011年，1.6萬平方米的配套項目大潤發(fā)超市因缺乏資金等待動工。在這樣的情況下，弘康地產(chǎn)找到波導(dǎo)股份尋求合作，“找到上市公司提供資金，非常難得。”這位員工回憶。

2012年8月，波導(dǎo)股份通過中信銀行杭州分行向弘康地產(chǎn)發(fā)放5000萬元委托貸款，約定2013年8月到期，年利率15%。同時，弘康地產(chǎn)將興旺角105套房屋作為抵押，評估值1億元。

不過，事情并沒預(yù)想的那么順利。“項目建好了，但相關(guān)房產(chǎn)證一直批不下來，實(shí)在還不出現(xiàn)金”，上述高層人士表示。捉襟見肘的弘康地產(chǎn)只好申請借款展期，一拖就到了2014年8月。

2014年年底，中信銀行杭州分行上訴至浙江省杭州市中級人民法院，要求弘康地產(chǎn)償還5000萬元本金及97萬元利息，此后，法院宣判弘康地產(chǎn)的抵押物強(qiáng)制執(zhí)行。

不過，讓弘康地產(chǎn)不解的是，相隔不到3個月的兩次評估，其房產(chǎn)價格縮水了一半。

“2015年11月，上海高院委派上海信衡房地產(chǎn)評估有限公司評估同一個地塊，當(dāng)時價格是9950多萬。”一位弘康地產(chǎn)的員工提到。相比之下，2016年2月，由杭州中院委派的浙江恒信房地產(chǎn)評估有限公司進(jìn)行評估，市價為5775萬元，而司法建議價則為4620萬元。

“杭州中院委派評估房產(chǎn)的位置，比上海高院委派評估房產(chǎn)的位置好很多，一個是朝南的一樓臨街商鋪，一個是朝北的二三樓，按道理應(yīng)該前者的價格高”。上述員工質(zhì)疑“后一次評估價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏低”。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解到，就在1月上旬，上述弘康工作人員還向杭州中院和浙江省高院提出評估異議，但至今沒有進(jìn)展。

對于評估差異，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者致電其中一位評估師，其拒絕了采訪。但浙江恒信房地產(chǎn)評估有限公司相關(guān)人員表示，“差異很正常，一個時點(diǎn)有一個時點(diǎn)的價格”。

2016年12月16日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者致電波導(dǎo)股份董秘辦公室，對方稱“一切等法院的拍賣結(jié)果”。

2016年12月20日，上述房產(chǎn)在經(jīng)歷兩次流拍后第三次現(xiàn)身淘寶司法拍賣，起拍價2957萬元，增價幅度10萬元，期限1天。12月28日，杭州中院的工作人員表示“上述拍賣已結(jié)束，這105套房產(chǎn)第三次流拍了”。

“這些房產(chǎn)后續(xù)要么就是變賣，要么就是直接抵債。目前法官還沒有通知處理。”上述人員表示。

對此，上海一位不愿具名的資產(chǎn)評估人士認(rèn)為，“同一樓盤的不同位置，評估價格可能存在一定差異，也要看評估方法，同時考慮富士康是否打算在當(dāng)?shù)亻L遠(yuǎn)發(fā)展，那樣配套的房產(chǎn)才能體現(xiàn)價值”。

但即便以目前的價格，房子仍舊拍不出去的現(xiàn)狀，已難免讓當(dāng)事各方感到陣陣寒意。

樓市紅海中的一座孤島

9950萬元到4620萬元的評估差異，也成了弘康地產(chǎn)命運(yùn)的分水嶺。

現(xiàn)在它不得不面對大筆欠債，以及看不見明確收益的商業(yè)項目，如同三四線樓市紅海中的一座孤島。

在富士康宣布入駐的10年里，上萬柱工程樁被打入這片土地，不斷有開發(fā)商加入其中。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者梳理發(fā)現(xiàn)，除了弘康興旺角，附近還有鼎立紫金花苑、東城新天地、華富匯等多個住宅樓盤。

但是，數(shù)年的房地產(chǎn)行業(yè)紅利消失后，這些三四線城市開發(fā)商卻成了市場的“棄兒”。

至今，網(wǎng)上還流傳著關(guān)于弘康興旺角的介紹：“商圈輻射淮安及周邊市、縣10公里半徑，核心消費(fèi)圈在三年內(nèi)將坐擁以富士康為龍頭的大批知名企業(yè)近50萬消費(fèi)人群”。

事實(shí)上，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者2016年12月30日在現(xiàn)場看到，工廠區(qū)的小型商業(yè)綜合體，不少一樓商鋪已關(guān)門歇業(yè)，只有一些小吃攤吸引人氣。

而與開發(fā)區(qū)管委會一墻之隔的紫金花苑樓盤，其開發(fā)商鼎立置業(yè)（淮安）有限公司的母公司鼎立集團(tuán)正面臨資金問題，不少房產(chǎn)網(wǎng)站顯示該樓盤“2014年4月6日開盤，占地4萬方”，但記者看到，該樓盤已停工，塔吊還懸在空中，大片空地雜草叢生，其中一部分被改造成了一個停車場。

一位曾在2014年從事KTV經(jīng)營、現(xiàn)已搬離興旺角的店主告訴記者，該地塊“2014年的租金在2-3萬/年，不過3樓的位置有點(diǎn)偏，邊上雖然有富士康集團(tuán)，也不知道為什么，人氣就是不行”。

另一位仍在興旺角一樓經(jīng)營的餐飲店主則表示，“一年租金為4-5萬元，人氣只能算是中等水平。”

離興旺角15分鐘車程的江蘇淮安億豐時代廣場售樓處工作人員則認(rèn)為，“興旺角的位置有點(diǎn)偏，現(xiàn)在人不多，感覺兩三年前人比較多。”

一位熟悉淮安經(jīng)開區(qū)的當(dāng)?shù)厝送嘎叮斑@里的住宅每平米均價3000-4000元，雖然人多，但都是工廠上班的員工和拆遷房的住戶，消費(fèi)力很弱。”他認(rèn)為，“一年5-10萬元的商鋪?zhàn)饨穑皟赡昕磧r位還可以，現(xiàn)在的話太高了。”

一位住在附近的富士康供應(yīng)商道出了其中原委，“前兩年富士康最多的時候有6萬人，但這兩年因?yàn)榭傮w減產(chǎn)，員工人數(shù)降到1萬左右。”

即便如此，面對遲遲未見的商業(yè)區(qū)人氣，弘康地產(chǎn)的高層仍抱有期待。

“估計兩年內(nèi)，這里人氣肯定會起來”，上述公司高層人士提到，“淮安最好的淮陰中學(xué)也將在這里建立分校區(qū)，正在動工的淮安高鐵站離這兒也不遠(yuǎn)。”

不過淮安市規(guī)劃局網(wǎng)站顯示，選址于淮安區(qū)席橋鎮(zhèn)的淮安高鐵站，雖然距弘康興旺角2-3公里，但要到2019年才能完工。

事實(shí)上，除了105套尚存爭議的待拍房產(chǎn)，弘康地產(chǎn)還需面對一筆為了延期借款而抵押在一位自然人劉友明名下的4套房產(chǎn)，面積為1933萬平方米。弘康地產(chǎn)方面直指這筆抵押系在波導(dǎo)股份董事長親戚名下，而該人士也從事房地產(chǎn)開發(fā)。

2016年12月28日，波導(dǎo)股份董秘辦否認(rèn)了以上說法，“那是弘康延期還款的追加抵押，如果上述房產(chǎn)資不抵債，弘康地產(chǎn)的法定代表人是要承擔(dān)連帶責(zé)任的”。

（編輯：鄭世鳳）