見(jiàn)習(xí)記者 朱藝藝 江蘇淮安、上海報(bào)道

　　導(dǎo)讀

　　一位住在附近的富士康供應(yīng)商道出了其中原委，“前兩年富士康最多的時(shí)候有6萬(wàn)人，但這兩年因?yàn)榭傮w減產(chǎn)，員工人數(shù)降到1萬(wàn)左右。”

　　12月的深冬午后，汽車(chē)開(kāi)過(guò)江蘇淮安的清河經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，揚(yáng)起一片塵土。

　　這里是江蘇省國(guó)家級(jí)經(jīng)開(kāi)區(qū)，坐擁富士康科技集團(tuán)、臻鼎科技、紅豆集團(tuán)等多家知名企業(yè)。截至2016年6月落戶(hù)企業(yè)408家，累計(jì)到賬外資超10億美元。不過(guò)，打著“淮安商業(yè)航母”旗號(hào)的開(kāi)發(fā)區(qū)唯一商業(yè)配套項(xiàng)目“弘康興旺角”，并沒(méi)像它的名字那樣，收獲如潮的人流。

　　2016年12月30日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者實(shí)地走訪，發(fā)現(xiàn)上述項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商淮安弘康房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)“弘康地產(chǎn)”）處境尷尬，并深陷與波導(dǎo)股份（600130.SH）的一筆5000萬(wàn)元委托貸款訴訟，難以自拔。

　　那么，在這波火爆的樓市行情中，這家三線(xiàn)小城地產(chǎn)商，究竟經(jīng)歷了怎樣的冰火兩重天？

　　一家三線(xiàn)地產(chǎn)商的潰敗

　　“現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)很困難，負(fù)債很大，其他也沒(méi)項(xiàng)目可做，一旦涉及訴訟了，公司就做不下去了”，弘康地產(chǎn)一位高層人士2016年12月30日表示。

　　他所指的負(fù)債，源于弘康地產(chǎn)在2012年8月6日通過(guò)中信銀行（601998.SH）杭州分行向波導(dǎo)股份借的一筆5000萬(wàn)委托貸款。

　　“2012年房地產(chǎn)比較火爆，當(dāng)時(shí)江蘇省政府招商引資，要做一個(gè)富士康園區(qū)配套的商業(yè)城項(xiàng)目，面積19萬(wàn)平方米，為12萬(wàn)人做配套的銀行、交通、餐飲等設(shè)施。”上述人士說(shuō)。

　　在此背景下，興旺角一期項(xiàng)目早在2008年動(dòng)工，一位弘康地產(chǎn)員工告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，兩者的合作被喻為“金馬銀鞍”，項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)，當(dāng)?shù)厣踔亮鱾髦皇住芭d旺角之歌”。

　　但2011年，1.6萬(wàn)平方米的配套項(xiàng)目大潤(rùn)發(fā)超市因缺乏資金等待動(dòng)工。在這樣的情況下，弘康地產(chǎn)找到波導(dǎo)股份尋求合作，“找到上市公司提供資金，非常難得。”這位員工回憶。

　　2012年8月，波導(dǎo)股份通過(guò)中信銀行杭州分行向弘康地產(chǎn)發(fā)放5000萬(wàn)元委托貸款，約定2013年8月到期，年利率15%。同時(shí)，弘康地產(chǎn)將興旺角105套房屋作為抵押，評(píng)估值1億元。

　　不過(guò)，事情并沒(méi)預(yù)想的那么順利。“項(xiàng)目建好了，但相關(guān)房產(chǎn)證一直批不下來(lái)，實(shí)在還不出現(xiàn)金”，上述高層人士表示。捉襟見(jiàn)肘的弘康地產(chǎn)只好申請(qǐng)借款展期，一拖就到了2014年8月。

　　2014年年底，中信銀行杭州分行上訴至浙江省杭州市中級(jí)人民法院，要求弘康地產(chǎn)償還5000萬(wàn)元本金及97萬(wàn)元利息，此后，法院宣判弘康地產(chǎn)的抵押物強(qiáng)制執(zhí)行。

　　不過(guò)，讓弘康地產(chǎn)不解的是，相隔不到3個(gè)月的兩次評(píng)估，其房產(chǎn)價(jià)格縮水了一半。

　　“2015年11月，上海高院委派上海信衡房地產(chǎn)評(píng)估有限公司評(píng)估同一個(gè)地塊，當(dāng)時(shí)價(jià)格是9950多萬(wàn)。”一位弘康地產(chǎn)的員工提到。相比之下，2016年2月，由杭州中院委派的浙江恒信房地產(chǎn)評(píng)估有限公司進(jìn)行評(píng)估，市價(jià)為5775萬(wàn)元，而司法建議價(jià)則為4620萬(wàn)元。

　　“杭州中院委派評(píng)估房產(chǎn)的位置，比上海高院委派評(píng)估房產(chǎn)的位置好很多，一個(gè)是朝南的一樓臨街商鋪，一個(gè)是朝北的二三樓，按道理應(yīng)該前者的價(jià)格高”。上述員工質(zhì)疑“后一次評(píng)估價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏低”。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，就在1月上旬，上述弘康工作人員還向杭州中院和浙江省高院提出評(píng)估異議，但至今沒(méi)有進(jìn)展。

　　對(duì)于評(píng)估差異，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者致電其中一位評(píng)估師，其拒絕了采訪。但浙江恒信房地產(chǎn)評(píng)估有限公司相關(guān)人員表示，“差異很正常，一個(gè)時(shí)點(diǎn)有一個(gè)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格”。

　　2016年12月16日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者致電波導(dǎo)股份董秘辦公室，對(duì)方稱(chēng)“一切等法院的拍賣(mài)結(jié)果”。

　　2016年12月20日，上述房產(chǎn)在經(jīng)歷兩次流拍后第三次現(xiàn)身淘寶司法拍賣(mài)，起拍價(jià)2957萬(wàn)元，增價(jià)幅度10萬(wàn)元，期限1天。12月28日，杭州中院的工作人員表示“上述拍賣(mài)已結(jié)束，這105套房產(chǎn)第三次流拍了”。

　　“這些房產(chǎn)后續(xù)要么就是變賣(mài)，要么就是直接抵債。目前法官還沒(méi)有通知處理。”上述人員表示。

　　對(duì)此，上海一位不愿具名的資產(chǎn)評(píng)估人士認(rèn)為，“同一樓盤(pán)的不同位置，評(píng)估價(jià)格可能存在一定差異，也要看評(píng)估方法，同時(shí)考慮富士康是否打算在當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，那樣配套的房產(chǎn)才能體現(xiàn)價(jià)值”。

　　但即便以目前的價(jià)格，房子仍舊拍不出去的現(xiàn)狀，已難免讓當(dāng)事各方感到陣陣寒意。

　　樓市紅海中的一座孤島

　　9950萬(wàn)元到4620萬(wàn)元的評(píng)估差異，也成了弘康地產(chǎn)命運(yùn)的分水嶺。

　　現(xiàn)在它不得不面對(duì)大筆欠債，以及看不見(jiàn)明確收益的商業(yè)項(xiàng)目，如同三四線(xiàn)樓市紅海中的一座孤島。

　　在富士康宣布入駐的10年里，上萬(wàn)柱工程樁被打入這片土地，不斷有開(kāi)發(fā)商加入其中。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理發(fā)現(xiàn)，除了弘康興旺角，附近還有鼎立紫金花苑、東城新天地、華富匯等多個(gè)住宅樓盤(pán)。

　　但是，數(shù)年的房地產(chǎn)行業(yè)紅利消失后，這些三四線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)商卻成了市場(chǎng)的“棄兒”。

　　至今，網(wǎng)上還流傳著關(guān)于弘康興旺角的介紹：“商圈輻射淮安及周邊市、縣10公里半徑，核心消費(fèi)圈在三年內(nèi)將坐擁以富士康為龍頭的大批知名企業(yè)近50萬(wàn)消費(fèi)人群”。

　　事實(shí)上，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者2016年12月30日在現(xiàn)場(chǎng)看到，工廠區(qū)的小型商業(yè)綜合體，不少一樓商鋪已關(guān)門(mén)歇業(yè)，只有一些小吃攤吸引人氣。

　　而與開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)一墻之隔的紫金花苑樓盤(pán)，其開(kāi)發(fā)商鼎立置業(yè)（淮安）有限公司的母公司鼎立集團(tuán)正面臨資金問(wèn)題，不少房產(chǎn)網(wǎng)站顯示該樓盤(pán)“2014年4月6日開(kāi)盤(pán)，占地4萬(wàn)方”，但記者看到，該樓盤(pán)已停工，塔吊還懸在空中，大片空地雜草叢生，其中一部分被改造成了一個(gè)停車(chē)場(chǎng)。

　　一位曾在2014年從事KTV經(jīng)營(yíng)、現(xiàn)已搬離興旺角的店主告訴記者，該地塊“2014年的租金在2-3萬(wàn)/年，不過(guò)3樓的位置有點(diǎn)偏，邊上雖然有富士康集團(tuán)，也不知道為什么，人氣就是不行”。

　　另一位仍在興旺角一樓經(jīng)營(yíng)的餐飲店主則表示，“一年租金為4-5萬(wàn)元，人氣只能算是中等水平。”

　　離興旺角15分鐘車(chē)程的江蘇淮安億豐時(shí)代廣場(chǎng)售樓處工作人員則認(rèn)為，“興旺角的位置有點(diǎn)偏，現(xiàn)在人不多，感覺(jué)兩三年前人比較多。”

　　一位熟悉淮安經(jīng)開(kāi)區(qū)的當(dāng)?shù)厝送嘎叮斑@里的住宅每平米均價(jià)3000-4000元，雖然人多，但都是工廠上班的員工和拆遷房的住戶(hù)，消費(fèi)力很弱。”他認(rèn)為，“一年5-10萬(wàn)元的商鋪?zhàn)饨穑皟赡昕磧r(jià)位還可以，現(xiàn)在的話(huà)太高了。”

　　一位住在附近的富士康供應(yīng)商道出了其中原委，“前兩年富士康最多的時(shí)候有6萬(wàn)人，但這兩年因?yàn)榭傮w減產(chǎn)，員工人數(shù)降到1萬(wàn)左右。”

　　即便如此，面對(duì)遲遲未見(jiàn)的商業(yè)區(qū)人氣，弘康地產(chǎn)的高層仍抱有期待。

　　“估計(jì)兩年內(nèi)，這里人氣肯定會(huì)起來(lái)”，上述公司高層人士提到，“淮安最好的淮陰中學(xué)也將在這里建立分校區(qū)，正在動(dòng)工的淮安高鐵站離這兒也不遠(yuǎn)。”

　　不過(guò)淮安市規(guī)劃局網(wǎng)站顯示，選址于淮安區(qū)席橋鎮(zhèn)的淮安高鐵站，雖然距弘康興旺角2-3公里，但要到2019年才能完工。

　　事實(shí)上，除了105套尚存爭(zhēng)議的待拍房產(chǎn)，弘康地產(chǎn)還需面對(duì)一筆為了延期借款而抵押在一位自然人劉友明名下的4套房產(chǎn)，面積為1933萬(wàn)平方米。弘康地產(chǎn)方面直指這筆抵押系在波導(dǎo)股份董事長(zhǎng)親戚名下，而該人士也從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

　　2016年12月28日，波導(dǎo)股份董秘辦否認(rèn)了以上說(shuō)法，“那是弘康延期還款的追加抵押，如果上述房產(chǎn)資不抵債，弘康地產(chǎn)的法定代表人是要承擔(dān)連帶責(zé)任的”。

　　截至記者發(fā)稿，雙方關(guān)于這筆委托貸款而產(chǎn)生的糾葛仍未得到解決。