果嶺假日俯瞰圖 《中國經濟周刊》視覺中心 首席攝影記者 肖翊 攝

　　北京大興果嶺假日小區困局：樓盤10年不交房，業主入住“半成品”

　　《中國經濟周刊》 記者 曹煦 ︱ 北京報道

　　（本文刊發于《中國經濟周刊》2016年第23期）

　　無論是金錢還是精力，北京大興區果嶺假日小區的業主吳宇已經傾其所有。盡管他嚴格意義上講還不算一個真正的“業主”，因為他8年前買的房子，至今仍然沒有交房。

　　和吳宇一樣被“套住”的業主大約有150戶，有人甚至等待了10余年。現實中，開發商延期交房的例子不少，可是業主購房10年仍未能收房的事，卻真的發生在吳宇所在的小區，它有一個聽上去詩情畫意的名字：果嶺假日。

　　交了房款，等了10年還是“半成品”

　　2008年，吳宇交了房款，“剛開始就是一個草合同，后來改成了商品房合同。”按照合同約定，他應該不晚于2012年就成為果嶺假日的業主。

　　2013年，苦等無望的吳宇簡單裝修了房子，“強行入住”了果嶺假日。因為沒有驗收交房，小區沒有天然氣和暖氣，沒通市政電。“冬天實在沒法過，又搬出來了。”

　　漫長的等待中，業主和開發商之間早已勢同水火。在某房地產BBS上的果嶺假日小區論壇，從2006年至今簡直就是一部業主維權的“血淚史”。《請求市建委救受害百姓于水火，解受害百姓于倒懸》《大興最牛開發商，怎么就沒人管》這類標題的帖子比比皆是。吳宇說，有業主去討要說法，過激之下砸了售樓處，還被拘過。

　　一個業主在網上道出了這群人的心聲：“我們這些上當受騙的購房戶，家家有一本永遠不能忘記的購房史，選了果嶺就等于進了黑壓壓的無底洞！我們這些購房款，有的是靠自己一生積蓄；有的是靠朋友相湊；有的是賣房急買再去租房；有的是辦理個貸還著貸款本息還得租房住，眼睜睜地看著自己的新房不能入住，何等痛苦！何等悲慘！”

　　2016年6月初，《中國經濟周刊》記者來到果嶺假日小區，該項目地塊為長條形，包括別墅區和普通住宅樓。開發商的公開資料顯示，該項目一期占地8公頃，建筑 85044平方米，主要包括住宅、商鋪及辦公（公寓）等。二至四期用地38公頃，開發TOWNHOUSE及花園式住宅55萬平米。

　　記者在別墅區的項目現場透過圍墻看到，由于長年無人居住，一些別墅的院落雜草叢生、一片狼藉，有的玻璃碎了一地、窗戶已經損壞，部分路面破敗不堪。

緊閉的南門 《中國經濟周刊》視覺中心 首席攝影記者 肖翊 攝

玻璃被砸碎的別墅 《中國經濟周刊》視覺中心 首席攝影記者 肖翊 攝

業主和開發商協商后急售的89平米套房 《中國經濟周刊》視覺中心 首席攝影記者 肖翊 攝

　　與小區環境“粗獷”形成鮮明對比的是，保安盤查進入小區人員的“嚴謹”。《中國經濟周刊》記者經過多次努力，最終以看房者的身份進入了果嶺假日別墅小區。記者看到小區內道路等配套設施至今仍未建成，一位售樓人員接待了記者。

　　在項目南側的位置，兩棟正在施工的建筑外滿是搭滿了腳手架和綠色織網，寥寥幾位工人正在其中干活，這位售樓人員表示這是兩處開發商配套建的商業體。

　　當記者詢問目前是否可以買房時，該人士說：現在手續有問題，我也賣不了，你也買不了。記者又問道何時能建好配套設施時，該人士表示：因為項目內有一處“釘子戶”一直沒搬，電力部門還通不了電，只能接臨時電。該人士還稱：開發商是負責任的，要不然干嗎賠業主違約金？而且現在物業費都是開發商在貼錢。

　　售樓人員的解釋在業主看來卻毫無可信度。“交物業費？天然氣通不了，有線電視、暖氣通不了，電梯也用不了，有什么物業嗎？”吳宇略顯激動地說，“你見過有住別墅的業主自己買氣罐的嗎？”

　　與別墅區冷冷清清有所不同的是，果嶺假日的住宅樓已經停了不少住戶的車輛。記者了解到，住宅樓已經建設的包括7號樓、5號樓和3號樓3棟，這3棟樓的房子大部分已經被預售出去，吳宇的家就在其中。“這種條件大家都不想住，但不住這住哪兒？”他一臉無奈。

　　合同里有陷阱，按原價退房？

　　記者以看房人的身份在果嶺假日周邊走訪時，一位在小區旁邊開門店的老板提醒記者，“最好別買，這的房子手續很亂，還有官司”。

　　據署名為“果嶺假日業主”的網友早在2011年10月披露，“有的業主與開發商簽訂了合作建房協議；有的業主與開發商簽訂了正式購房合同；有的業主只有一張預付房款收據。”

　　該網友同時稱，北京市住建委和大興區住建委等主管部門也多次與開發商進行了協調。“最終于2011年5月18日，大興區政府、北京市住建委做出了監督并要求開發商2011年8月31日必須交房并解決所有遺留問題的決定。但是開發商對政府的決定只是表面應承。”

　　早在2014年3月，就有媒體對果嶺假日小區進行過報道，報道稱：業主經過維權后，開發商同意按照已付房款的萬分之一，按日計算支付違約金，但對何時交房，迄今沒有明確回復。當時該小區開發商項目負責人徐曉明接受采訪時一再強調：“延期交房的事，我們其實和業主溝通過，一切按照商品房預售合同的約定辦。”

　　據多位業主反饋，開發商的合同條款中關于逾期交房責任條款，有一條“協商解決，但買受人有權退房”，或者“協商解決，如協商不成，買受人退房且雙方不另追究”。

　　很多業主正是因為忽視了這條，陷入目前的“深套”而不能自拔。“聽說有人接到開發商的通知可以按兩萬元一平米退房，但這個標準在附近已根本買不到房，更別說按買房原價退房了。”吳宇補充說，“就算退房也必須先看到錢，要不然房子退了不給你錢怎么辦？”

　　長期關注房地產糾紛的北京吳少博律師事務所合伙人吳少博在接受《中國經濟周刊》記者采訪時表示：從法律角度看果嶺假日的現狀比較尷尬。“整個項目目前無法正常運作，業主的房屋屬于‘凍結’的狀態，往前推進很難。從退房的角度看，經過10余年的漫長時間，其中的利益取舍比較復雜。”

　　在吳少博看來，房屋經過10年造成的升值是一種市場行為，并不是必然的升值行為。是否支持這種預期可得收益，在司法實踐當中這還是個爭論問題。“開發商是否有能力支付，也是一個問題。”

　　開發商預售證曾連續5次過期

　　“10年不交房的項目您見過嗎？簽訂合同不給發票，一間房子分成兩半賣的開發商您見過嗎？違約交房卻不賠償，年年推后交房日期，年年簽補充協議的開發商您見過嗎？住建委監管，給住建委寫保證卻從不執行的開發商您見過嗎？動不動就玩失蹤，還總是威脅業主，要是投訴就不給你房子的開發商您見過嗎？”

　　在搜狐焦點房地產網上，一位匿名人士這樣評價果嶺假日的開發商北京亞奧先科房地產開發有限公司（下稱“亞奧先科”），該人士揶揄道，“要是這些情況您見過，估計所有情況都集中在一個開發商身上的情況您沒遇到過吧。現在這樣的開發商就讓我們遇到了。”

　　北京市企業信用信息公示系統顯示，亞奧先科成立于2000年11月，注冊資本1000萬元，法人代表為謝佳莉。多名受訪人士告訴《中國經濟周刊》記者，謝佳莉為香港籍，果嶺假日項目的負責人徐曉明是其丈夫。

　　值得注意的是，亞奧先科的“出資歷史信息”顯示，除韓小招、徐曉明、任鳳英三名“自然人股東”分別實繳出資金額545萬、245萬、200萬元之外， 還有一名“法人股東”為北京佳興園房地產開發中心，出資金額10萬元。

　　一位了解大興房地產的人士向《中國經濟周刊》記者透露，北京佳興園房地產開發中心有政府背景，參與過大興區早期的商品房開發。該中心曾經的負責人后來還擔任過北京市大興區某職能部門負責人。

　　最讓亞奧先科受到質疑的，是其連續5次預售證過期。北京市住建委網站信息顯示，亞奧先科先后以果嶺假日和果嶺華舍的名義，取得5份“商品房預售許可證”，時間跨度從2005年12月到2011年1月7日。

　　上述5個預售證的地址都坐落于大興區黃村鎮宋莊村，而預售證下標注的信息均稱，“預售許可的期限已到期，未售房屋不能進行預售合同網上簽約。該項目樓棟需申請辦理初始登記，取得房屋所有權證后，方可現房銷售和進行現房合同的網上簽約。”

　　一位地產界人士分析稱，“預售證到期，意味著工程基本已達到竣工驗收條件。如果過期又未能‘期轉現’，要么工程可能存在爛尾問題，要么建筑質量有問題導致驗收通不過，要么是工程存在違反規劃的情況。”

　　而據承建果嶺假日商品房項目的中國新興保信建設總公司內部報道，有關部門對項目部各項工作給予充分肯定。“2014年9月17日，由北京市大興區環保、城管、消防、衛生、質量監督站、公安、黃村鎮政府組成的聯合執法大隊，到項目現場開展聯合執法檢查，項目部順利通過聯合檢查。”

　　房地產資管計劃險些違約

　　2013年下半年，已經收了購房者多年購房款，但是卻無法按時交房的亞奧先科，開始通過房地產資管計劃繼續融資。

　　當年9月，信達澳銀基金管理有限公司全資子公司——信達新興財富（北京）資產管理有限公司（下稱“信達新興資產”），發起“信達新興資產—北京亞奧果嶺假日房地產投資專項資產管理計劃”（下稱“北京果嶺資管計劃”），募集規模3.5億元，期限為18個月，資金投向為“專項計劃資金通過銀行向借款人北京亞奧先科房地產開發有限公司發放委托貸款，用于其果嶺假日一期項目的后續開發建設等”。

　　信達新興資產披露的該計劃風險控制措施包括：土地第一順位抵押，估值約8.2億元，整體抵押率不高于50%；項目公司股權質押；必要時候對所持物業進行強制降價銷售。其中特別指出，“項目公司實際控制人徐曉明提供連帶責任擔保。”

　　公開資料顯示，2015年4月，北京果嶺資管計劃已經到期，但由于未能及時償付投資者本息，構成實質性違約。對于違約的原因，信達新興資產稱由于項目方流動性不足。當年5月15日，信達新興資產為已經延期兌付一個月之久的北京果嶺資管計劃找到債權收購方，最終化解了違約危機。

　　據媒體披露，在這場違約危機中，信達新興資產的諸多舉措引來投資人質疑。

　　一是融資規模。按照信達新興資產提供的資料，融資方亞奧先科總資產為1.2億元，凈資產為1億元，這樣的資金實力卻融資3.5個億，按照融資金額不超過企業凈資產40%的業內常識，這個規模顯然偏高。

　　二是信息披露時效性。2015年3月27日，信達新興資產向投資人發布重大事項公告稱，截至2015年2月25日，融資方未能按照約定歸集保證金至監管賬戶，屬于嚴重違約行為。而這一日期，據公告時間已經過去一個月。

　　三是監管不足。按照協議，亞奧果嶺項目銷售資金于專項計劃到期前3個月進行歸集，每個月歸集額不少于1.2億元。“顯然，管理人并未監督資金歸集情況。”有投資者表示。

　　業內人士對媒體直言，在亞奧先科從2005年至2011年相繼申領過5份預售許可證，但都未能按照要求啟動銷售的背景下，信達新興資產在北京果嶺資管計劃上顯然未盡到盡職調查的責任。

　　官司打贏了也沒用？

　　對吳宇們而言，這樣的日子何時是個盡頭，就必須找到遲遲不能交房的原因。對此，記者在采訪中聽到了多個版本。一種說項目相關手續沒有獲批；一種說資金不足，沒有錢做燃氣、電等，得慢慢做。也有一些業主猜測：開發商希望業主選擇按原價甚至是兩萬元每平米的價格退房，退掉的房再賣，獲得升值利潤。

　　某網友在網上發帖稱，果嶺假日項目一直不能交房的原因是：工程款沒有結賬，施工隊不交樓；樓沒法獲得規劃的驗收，就竣工不了；拆遷沒有做完，國土局也不驗收這個項目；欠著高利貸，土地已經被抵押了。

　　這個看似“死結”的項目何日重生，因為開發商一直沒有直面媒體，所以果嶺假日的困局背后依然迷霧重重。但可以確定的，是目前看來依然遙遙無期的交房時間，和那些無“家”可歸的人。記者多方聯系徐曉明，截至發稿時依然未能聯系到本人。

　　吳少博律師在接受《中國經濟周刊》記者采訪時表示，果嶺假日目前的“困局”，必須依靠政府介入，解決房產的“合法性”問題。“關于本案有三方法律關系，業主、開發商、政府，必須查清三方在10年未能交房的責任后，運用法律手段妥善予以解決。”

　　在吳少博看來，首先從雙方的合同上來講，屬于開發商違約，應該承擔相關的違約金，并且業主有權利退房，并追索其房屋升值部分的預期收益。

　　其次，如查明開發商在開發過程當中有相關的違反法律規定的情況，相關的政府職能部門有義務監督開發商的行為，并作出相關的行政處罰，因開發商的責任給業主造成的損失也可以由行政機關給予協調。

　　最后，如果是因政府的職能行為造成開發商不能履約按期交房的話，開發商也可以向政府主張相關的行政賠償。

　　《中國經濟周刊》記者多次致電北京大興區住建委，就果嶺假日項目的相關問題表達了采訪意圖，均未果。

　　“我們買房不是為了拿開發商這點違約金，都是為了早點住進去。”吳宇消沉地說，“官司打贏了都沒用，我們還有什么轍？”

　　（應采訪對象要求，文中吳宇為化名）