柳九邦

　　國家統(tǒng)計局昨日公布了4月70個大中城市房價走勢，總體來看，房價整體漲幅繼續(xù)收窄，房價環(huán)比下跌城市個數明顯增多。

　　正如數據以及輿論所反映的那樣，國內樓市已經迎來了明確的調整期。早幾日公布的1~4月份全國房地產開發(fā)和銷售數據更是“羸弱待哺”——不僅銷售“量價齊跌”，房地產投資、新開工、土地購置面積等核心數據均每況愈下。

　　本輪樓市調整會持續(xù)多久？這是開發(fā)商、購房者甚至地方政府都很關心的問題。開發(fā)商關心形勢，是為了給推盤節(jié)奏以及定價提供依據，進而實現利益最大化；購房者是為了能夠在合適的時點買到最便宜的房子；地方政府更多關心的是房地產投資增速以及銷售的下滑對實體經濟的影響。

　　開發(fā)商的價格策略已經明顯分化，在不少三四線城市，樓市疲弱的情況已經持續(xù)了一兩年，價格調整早已開始。預期的進一步改變讓這樣的調整更加劇烈，典型的城市如常州、無錫。

　　在一些二線城市，價格分化更加明顯。根據國家統(tǒng)計局最新公布的數據，杭州、寧波等二線城市的房價環(huán)比已經出現下跌，而南京、廈門的房價環(huán)比漲幅依然迅猛。二線城市房價走勢分化背后，最重要的影響因素依然是當地樓市的供求狀況。從存銷比看，杭州、寧波已經明顯供過于求，而南京、廈門仍供不應求。

　　房價最為堅挺的一線城市的樓市庫存也在慢慢增加，其中，上海、北京的樓市去化周期已上升到12個月左右，也就是說，當地的樓市供需基本平衡，漲跌在一線之間。從公開信息上看，廣州、深圳樓市的調整開始得較早，京滬樓市的調整正初現端倪。

　　目前，北京公開宣布降價的樓盤正在增多，而上海的開發(fā)商一般通過特價房的方式促銷，優(yōu)惠幅度較為有限。

　　“我們認為上海購房者是‘買漲不買跌’。”一位在上海浦東有項目的開發(fā)商對《第一財經日報》記者稱，“上海樓市短期肯定會有一波調整，但長期依然看漲，所以，在資金鏈不緊張的情況下，我們不會降價，甚至都不會去宣傳我們有貨在賣。”

　　這樣的表態(tài)確實代表了一部分開發(fā)商的心理，但顯然不是全部。

　　首先，開發(fā)商的資金鏈也已經出現了分化，一些拿了高價地、資金鏈緊繃的房企，接下去難免會激進促銷，以求突圍。

　　第二，上市房企有銷售目標的壓力。因為如果上市房企業(yè)績承諾完不成，股票就會下跌，有些公司的大股東把股票質押出去融資，這就會產生連鎖負面反應。從上半年的情況看，很多企業(yè)的業(yè)績完成率并不高，所以，按照這個邏輯推理，一些業(yè)績目標完成不好的上市房企，或將加入降價陣營。

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認為，在銀行信貸緊縮及一二線城市樓市調控政策“階段性”收緊的市場背景下，樓市在短期難以出現大幅反彈的機會，開發(fā)商也不可能從價格上獲得相對不錯的利潤空間。目前，開發(fā)企業(yè)應一方面通過“跑量”回籠資金，另一方面，將資金投入到土地市場拿地，及時“換倉”謀求下一輪市場的發(fā)展機會。

　　張宏偉表示，盡管大多數城市目前庫存高企，部分城市出現大幅降價的現象，但是，這樣的現象應該不會持續(xù)太久，預計下半年尤其是第四季度，信貸緊縮的局面將逐步得到改善，樓市調控政策也將轉向寬松，屆時，供求關系較為合理或供不應求的城市房價將步入平穩(wěn)上漲的通道。