萬達長白山項目變形記：化整為零規(guī)避政策
長白山國際旅游度假區(qū)內(nèi)在建的別墅
長白山國際度假區(qū)內(nèi)在建的高爾夫球場及山上的滑雪道
正在建設(shè)的滑雪場索道
果松村附近被推平的土地 攝影記者 王曉東 發(fā)自吉林編者按
從商業(yè)地產(chǎn)到旅游項目，從酒店到院線再到百貨，萬達的每一次擴張和延伸都在打造它自己獨特的商業(yè)模式。
在不斷的“產(chǎn)業(yè)鏈補缺”的過程中，萬達其實萬變不離其宗，那就是，每一個商業(yè)形態(tài)都依賴商業(yè)地產(chǎn)的捆綁。
盡管關(guān)于萬達產(chǎn)業(yè)鏈“全而不合”的質(zhì)疑聲不絕，但我們更關(guān)注的，還是每一筆巨大投資與收購背后的資金推手，如何與地方利益捆綁，以及龐然大物般企業(yè)的運營模式和管理風險。
李越
一天時間簽訂42塊土地出讓合同，這是萬達集團(下稱“萬達”)在吉林撫松縣創(chuàng)下的紀錄，這一幕發(fā)生在2010年5月17日。萬達正在當?shù)貭款^開發(fā)一個名叫“長白山國際旅游度假區(qū)”的地產(chǎn)項目，項目占地18.34平方公里，規(guī)劃建設(shè)用地達到10平方公里。
42塊土地只是冰山一角。從拿地、融資到項目的審批，這個被當?shù)毓谝灶^號招商引資項目的旅游度假區(qū)，無不享受著某種特殊待遇。按照計劃，長白山旅游度假區(qū)全部建成只有五年期限。從一開始，這個項目便在與時間賽跑。
土地出讓“拼圖”
18.34平方公里的長白山國際旅游度假區(qū)項目中，規(guī)劃的建設(shè)用地達到10平方公里。在近幾年土地市場持續(xù)調(diào)控的大背景下，如此大面積的拿地已屬罕見。
根據(jù)國土資源部網(wǎng)站上關(guān)于當?shù)赝恋爻鲎尳Y(jié)果的不完全統(tǒng)計，撫松縣政府在2010年3月12日、3月14日、4月28日、5月17日，分別出讓了位于長白山國際旅游度假區(qū)13塊、32塊、22塊、42塊土地。
2009年國土資源部和國家發(fā)改委發(fā)布的《限制用地項目目錄(2006年本增補本)》和《禁止用地項目目錄(2006年本增補本)》規(guī)定，商品住宅項目宗地出讓面積不得超過下列標準：小城市(鎮(zhèn))7公頃，中等城市14公頃，大城市20公頃。
一位房地產(chǎn)資深律師認為，長白山國際旅游度假區(qū)的土地出讓情形，存在為了規(guī)避前述規(guī)定而進行“化整為零”的嫌疑。但即使分割成如此多塊土地，仍有部分商品住宅用地的宗地出讓面積超出了上限。
2010年5月17日由撫松縣人民政府批準并訂立出讓合同的“長白山國際旅游度假區(qū)南區(qū)B1-1地塊住宅用地”，單幅土地出讓面積達到32.4公頃，遠遠超出了“商品住宅用地的宗地出讓面積，小城市(鎮(zhèn))不超過7公頃”的上限。
在5月17日這一天，撫松縣政府批準簽訂出讓合同的13塊住宅用地的總面積達到了144公頃，約2160畝，而2005年至2009年撫松縣平均年度實際住房供地量才17.59公頃。
這些土地以約10萬~20萬/畝的價格陸續(xù)被以萬達和泛海集團為主要股東的長白山國際旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司一家獨享。
一位曾到撫松縣考察的開發(fā)商透露，考慮到政府還可以通過各種途徑變相返還土地款，長白山國際旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司拿地的成本“相當誘人”。
“巨無霸”旅游項目
如此大規(guī)模的旅游地產(chǎn)項目能夠落戶只有30余萬人口的撫松縣，這在2008年的時候還是不可想象的。
萬達到來之前，撫松縣一直試圖吸引外地企業(yè)來此開發(fā)，以帶動這個長期依賴自然資源的縣城的發(fā)展。在撫松縣政府網(wǎng)站上，至今仍能看到2007年的這樣一條招商引資信息，招商項目的名稱為“長白山果松山滑雪場”。當?shù)卣畛醯脑O(shè)想是建成一座13條滑雪道、總長13958米、年接待總量75萬人次的滑雪場，項目的投資門檻被設(shè)定為8640.1萬元。
然而出乎預(yù)料的是，萬達最終帶來了一個大到無法憑經(jīng)驗去想象的項目，總投資額230億元。其中僅滑雪場所在的長白山國際旅游度假區(qū)南區(qū)項目總投資即達到126.59億元，是原來撫松縣招商項目投資門檻的146倍。
2008年東北亞博覽會期間，萬達董事長王健林在內(nèi)的120名國內(nèi)民營企業(yè)家來到吉林省考察。在那一次考察活動中，王健林選中了撫松縣作為萬達嘗試旅游地產(chǎn)的首站。
2009年初，五家民企——萬達集團、泛海集團、巨人集團、復(fù)星集團、一方集團與當?shù)卣炗喠送顿Y框架協(xié)議，但在2009年8月正式簽訂的長白山國際旅游度假區(qū)項目投資協(xié)議中，巨人集團和復(fù)星集團并沒有出現(xiàn)在投資方的名單中。有接近復(fù)星的人士透露，復(fù)星選擇退出是因為決策層認為當?shù)厥袌龀墒煨枰荛L時間，進入的風險過大。
不過這段插曲并沒有給項目的推進制造太大麻煩，王健林隨后找來了億利資源集團有限公司作為“伙伴”。正式簽約時，投資方包括了大連萬達商業(yè)地產(chǎn)有限公司、泛海集團、一方集團、億利資源。四家企業(yè)按35%、35%、25%、5%的出資比例，成立了負責項目開發(fā)的“長白山國際旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司”，注冊資本為10億元。
此后的長白山國際旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司經(jīng)歷過一次股權(quán)變更，引入了聯(lián)想控股有限公司、北京用友(微博)科技有限公司以及融科物業(yè)投資有限公司三家公司。2010年5月長白山國際旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司確定的新股權(quán)結(jié)構(gòu)為：萬達集團持有28%股份，泛海集團持有27%股份，一方集團持有20%股份，億利資源持有10%股份，聯(lián)想控股持有6%股份，北京用友科技有限公司持有5%股份，融科物業(yè)投資有限公司持有4%股份。
這是一個陣容豪華的民企聯(lián)盟，萬達作為“帶頭大哥”，不僅是控股方，還扮演著項目實際操盤者的角色。2009年8月28日，民企聯(lián)盟與當?shù)卣胶炗喭顿Y協(xié)議后不久，“長白山國際旅游度假區(qū)”舉行了開工奠基儀式。
竭盡所能地融資
在開工奠基儀式上，幾家大型銀行的代表也受邀出席，這個230億元投資規(guī)模的旅游地產(chǎn)項目，對于銀行貸款有著特殊的依賴。
國土資源部網(wǎng)站的信息顯示：抵押人為“長白山國際旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司”的被抵押土地共37塊。其中，21塊土地被抵押給了“中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司撫松縣支行”，獲得貸款3.5億元，另外16塊土地被抵押給了“中國工商銀行股份有限公司白山分行”，共獲得貸款2.7億元。
然而，看似尋常的土地抵押貸款，如果將被抵押地塊的出讓價格、出讓時間與被抵押地塊的評估金額與抵押登記起始日期進行比照，卻透露出另一層訊息。
以長白山國際旅游度假區(qū)北區(qū)A-14-2地塊住宅項目為例，該地塊出讓合同的簽訂日期為2010年3月14日，成交價格為1609萬元，而該土地抵押登記起始日期為2010年5月10日，相隔不到兩個月，同一塊土地的評估金額則達到2535萬元，增值57%，并最終從中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司撫松縣支行獲得抵押金額1774萬元。而根據(jù)當?shù)卣奈募@塊土地直到2011年5月才進行環(huán)評公示，尚未開工建設(shè)。
同樣的情形也發(fā)生在其他被抵押地塊上。一名房地產(chǎn)資深律師表示，在土地進行招拍掛前，土地出讓人會先行委托專門的估價機構(gòu)對擬出讓土地進行評估，制定符合公開市場價格的出讓底價。在土地出讓后兩個月時間里，同一塊土地抵押給銀行時的估價較出讓時價格大幅增值的情況并不常見，可能的解釋是：前后兩次評估采用了不同的估值方法。
一名銀行界人士則介紹，按照其所在銀行的慣例，如果土地出讓日期與抵押日期間隔在三個月以內(nèi)，通常不會對土地重新估值，而是直接參照出讓價格，再設(shè)定一定的抵押率，并且抵押時需要四證齊全。據(jù)此分析，該人士認為，相關(guān)銀行對于長白山項目開發(fā)貸的審批“顯得相當寬松”。
土地抵押貸款只是該項目融資的途徑之一，《長白山日報》2009年的一篇文章寫道，作為撫松縣政府融資平臺的恒信投資管理有限責任公司，曾經(jīng)承辦了6億元的《長白山國際旅游度假區(qū)投資擔保函》。地方融資平臺為商業(yè)項目作擔保，顯示出雙方微妙的共生關(guān)系。
此外，發(fā)行信托產(chǎn)品、企業(yè)債券，通過銷售公寓、別墅回款，長白山國際旅游度假區(qū)項目將融資的觸角伸向各個可能的渠道。
泛海集團2011年曾為長白山國際旅游度假區(qū)南區(qū)項目公開發(fā)行總額為28億元的公司債券。債券發(fā)行公告書形容：根據(jù)該項目可行性研究的經(jīng)濟評價，項目建成后的年平均營業(yè)收入為23.96億元，年均凈利潤為10.41億元，總投資收益率13.74%，項目資本金凈利潤率16.98%，財務(wù)內(nèi)部收益率為12.91%，投資回收期7.8年。
這是一組相當漂亮卻有待事實檢驗的預(yù)估數(shù)據(jù)。在2010年舉行的一場洽商聯(lián)誼會上，長白山國際旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司總經(jīng)理邢文明曾給出過一個模糊的說法：“每年至少有300萬~500萬人到我們這里來，一天平均就是1萬到2萬元人在這運動、度假、旅游。”
不過，官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在2011年，整個長白山景區(qū)內(nèi)全年旅游人數(shù)只有142萬人次。
融資的壓力如影隨形。今年初，萬達再次嘗試慣用的零售不動產(chǎn)抵押融資的方式，將位于度假區(qū)北區(qū)的5.48萬平方米萬達廣場作抵押擔保，發(fā)行信托產(chǎn)品。3月26日，五礦國際信托有限公司成立了“吉林長白山國際滑雪中心信托貸款集合資金信托計劃”，募集資金3億元，用于向長白山國際旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司發(fā)放信托貸款，資金將用于南區(qū)長白山國際滑雪中心的建設(shè)。
這座原定在2011年9月30日開業(yè)的廣場，直到今年5月初僅有位于一樓的超市在營業(yè)，而超市的貨架上仍未擺齊貨品。
在萬達廣場所在的北區(qū)，兩個公寓項目正在銷售，為項目提供現(xiàn)金的回款。為了幫助這些住宅項目制造更多的賣點和人氣，萬達在區(qū)內(nèi)建設(shè)了一座全新的行政中心，今年底撫松縣政府將從20多公里外的現(xiàn)址搬遷而來。而位于南區(qū)的600棟別墅也在分三期滾動開發(fā)、銷售，每平方米單價超過2萬元。
也許是住宅銷售的回款還不滿足整個項目短期內(nèi)對資金的需求，2010年，在長春和哈爾濱，萬達分別舉辦了洽商聯(lián)誼會，試圖吸引其他開發(fā)商參與長白山項目，由開發(fā)商角色向土地運營商角色轉(zhuǎn)變。不過，在如今的調(diào)控形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)對于土地的熱情顯然并不那么容易被喚起。
高爾夫球場戒備森嚴
2011年9月，新華社主辦的《經(jīng)濟參考報》發(fā)表了一篇題為《長白山國際度假區(qū)借賽場之名違規(guī)建高爾夫球場》的報道，對長白山國際旅游度假區(qū)項目的合法性提出尖銳的質(zhì)疑。
報道稱，長白山國際旅游度假區(qū)借“第十二屆全國冬季運動會分賽場撫松長白山國際滑雪中心建設(shè)項目”的名義違規(guī)修建高爾夫球場以及獨棟別墅。
事實上，前述泛海集團在2011年發(fā)行的公司債券也正是以“第十二屆全國冬季運動會分賽場撫松長白山國際滑雪中心項目”的名義進行資金募集。根據(jù)債券發(fā)行公告中的表述，該項目主要建設(shè)內(nèi)容包括：滑雪區(qū)、冬季雪上兩項、娛雪區(qū)、比賽接待區(qū)(運動員公寓)、普通接待區(qū)(酒店區(qū))以及配套基礎(chǔ)。但《經(jīng)濟參考報》調(diào)查的情況是，冬季雪上兩項區(qū)即高爾夫球場，比賽接待區(qū)(運動員公寓)即別墅區(qū)。
具有諷刺意味的是，2012年1月13日第十二屆全國冬季運動會已經(jīng)在長春落下帷幕，然而位于長白山國際旅游度假區(qū)南區(qū)的“第十二屆全國冬季運動會分賽場撫松長白山國際滑雪中心建設(shè)項目”至今尚未完工。
如今兩座高爾夫球場戒備森嚴，外來者難以進入。曾經(jīng)在球場工作的果松村村民介紹，一旦有相關(guān)部門來球場檢查，公司會讓工人將小樹枝鋪在球道上制造假象，同時暫停所有施工，有時候面對突擊的檢查，工人甚至被要求暫時進入樹林中躲避。
在GOOGLE地圖上，一座36洞以及一座18洞的高爾夫球場賽道形狀清晰可見。根據(jù)度假區(qū)項目宣傳資料，18洞森林高爾夫球場，占地面積1.34平方公里， 36洞峽谷高爾夫球場，占地面積2.75平方公里。在擔任兩座高爾夫球場建設(shè)管理的FLAGSTICK公司網(wǎng)站上，也清晰刊登著球場建設(shè)的現(xiàn)場照片，并配有這樣的文字說明：
“在靠近朝鮮邊界的長白山度假村，萬達集團正在建造一處和中國其他地方不一樣的度假勝地。以高山滑雪場為背景的度假村將展現(xiàn)給客人風景獨秀的54洞錦標賽球場：其中36洞由羅伯特瓊斯二世設(shè)計，另外的18洞則是由尼克勞斯設(shè)計……除了高爾夫球場和滑雪道在內(nèi)，總體的規(guī)劃還包括豪華別墅、頂級酒店以及多座高爾夫會所和滑雪休息所。”
高爾夫球場的三家承包商分別為：蘭星高爾夫工程有限公司、蘭州蘭太高爾夫工程有限公司以及海南雅圣高爾夫管理公司。今年5月，工程并沒有停下的跡象，掛著“雅圣”標示的卡車仍然繁忙地穿梭于工地，和度假區(qū)內(nèi)其他40多家設(shè)計與施工單位一樣，追趕著既定的工期。按計劃，今年7月長白山國際旅游度假區(qū)南區(qū)部分即將開業(yè)。
而在撫松縣以外，萬達旅游地產(chǎn)版圖還在擴張。占地9.5平方公里，總投資300億元的大連金石國際度假區(qū)以及占地6平方公里、總投資150億元的西雙版納國際度假區(qū)已經(jīng)在2011年取得土地，今年這兩個項目將全面開工。長白山國際旅游度假區(qū)的模式將被復(fù)制到更多地方。
組文報道：
萬達私有化之路：王健林關(guān)聯(lián)公司或以低價受讓國有股
|
|
|
|