文/于中寧

　　從房地產商這一面看，資金缺口巨大，資金鏈高度緊張，產業發展快到了無以為繼的地步，但很多開發商仍然懷抱這一兩年膨脹起來的價格泡沫在觀望。他們在賭，賭經濟主管者由于害怕房價下跌造成銀行壞賬引發金融危機，害怕房地產這個支柱產業下滑會拖累大批相關產業，從而像以前幾次一樣，使這一輪調控不了了之。任志強“銀行會先垮”的那句話，就是地產界要以整個國家經濟作賭資的這種心理的最好寫照。地產界有戰勝國家政策的“光榮歷史”，他們要續寫這個歷史。

　　從消費者這一面看，他們持幣待購，使住宅銷量大幅下降，地產商回款困難，還貸壓力驟增。也正是由于他們的態度，投資者投資態度謹慎，近期地產商上市失敗，推遲上市和跌破發行價就是明證。只要他們的態度不改變，即使監管者放開融資渠道，地產業也不會從根本上走出困境。他們也在賭，經濟主管者一直在調整房地產政策，卻越調整房價越高，難道主管者真的會再次讓地產商輕松過關嗎？

　　房價預期是博弈雙方的關注點，而他們都把賭注押在了政府的房地產政策上，這一方面說明，現有的房地產政策沒有釋放出明確的信號，以穩定房價預期，使雙方達到價格共識，拖累了產業發展；另一方面也說明，政府必須以多方共贏為標準，尋找穩定房價預期的主政策信號源，在此基礎上整合政出多門，混亂不堪的房地產政策，引導房地產業走上良性發展道路。

　　房價的構成并不一定就是房價形成的原因。房地產商、地方政府、財政金融系統確實存在許多問題，但唯獨高房價不是他們操縱得了的。推動房價暴漲者另有其人。

　　按道理，供給與需求應基本實現動態平衡，受偏好升級的帶動，房價應處于穩中有升的態勢。但是，集團投機者打破了這個平衡。

　　投機者一直存在，在集團性投機者入市前，他們是分散的，量也不大，但他們是以前房價增長過快的主要推手，同時為集團性投機者探了路。以溫州、山西、境外為代表的集團投機一旦入市，就立即推動房價暴漲。在上海，這個時間點是2005年，在北京則是2006年，兩地共同的特點是，一年內兩地房價被推高2—3倍。顯然，2005的上海是一次預演，投機者得手后，2006年狙擊北京市場，并進一步帶動了全國的投機熱。

　　投機需求是房價暴漲的主要推手。一方面它本身帶來大量需求，同時，它推動未來自住需求提前實現，并拉動投資需求大量入市。它還會給市場帶來恐慌心理，便于地產商上下其手，造市托市。投機者的炒房策略若獲成功，他們才是房市的最大受益者。他們通過短期炒作，年收益能在100%以上，房地產商遠不能與其相比。特別是，他們獲利撤資后，留下一個爛灘子讓地產商和政府去收拾。但有關監管部門對市場變化極不敏感，缺少預防措施于前，上海預演后又無所作為，值得反思。

　　控制投機是傳遞房地產價格政策信號最簡單最有效的辦法。應該對轉手二手房征收高額物業增值稅，高到讓二手房無利可賺，在賣房過戶時直接征收。這個政策實際上只是一個政策信號，不會真正實施，因為投機者獲得這個信號后就會放棄投機購房，針對未來投機者的這一部分稅根本不用收，也無從收，但卻起到了有效阻遏投機的作用。

　　更多精彩評論，更多傳媒視點，更多傳媒人風采，盡在新浪財經新評談欄目，歡迎訪問新浪財經新評談欄目。