編者按：在“占地為王”的時代，開發(fā)商們各出奇謀、無孔不入，上演一出出好戲，首要目標固然是繞開招拍掛場上的慘烈競爭，而為持久戰(zhàn)儲備足夠糧草，并伺機獲取房地產(chǎn)開發(fā)每一環(huán)節(jié)上的利潤，也是他們所朝思暮想的。至于在這一過程中能否避免觸及“紅線”或“雷區(qū)”，就得看各家的道行深淺、修為高下了。

　　9月24日上午上海市虹口區(qū)房地局5樓會議室發(fā)生的那一幕，必定會讓習慣了為土地拍賣場上反復(fù)絞殺的肉搏戰(zhàn)喝彩的觀眾，感到有些失望。

　　當天上午九點，公開掛牌出讓的新虹口足球場綜合交通樞紐地塊即將截止報價，按規(guī)定，如果還有不止一家企業(yè)有意爭奪該地塊，將馬上進行現(xiàn)場競價拍賣。但當長峰地產(chǎn)亮出15.005億元的新報價后，其唯一的對手——和記黃埔（0013.HK）地產(chǎn)（上海）總經(jīng)理佘耀庭隨即主動與身旁的長峰地產(chǎn)總經(jīng)理陸士慶握手，祝賀其成功拿地。整個過程僅僅用了10分鐘。

　　耐人尋味的是，這幅占地2.9萬平方米，可建面積15.37萬平方米的商業(yè)辦公及酒店綜合用地，樓面地價每平方米不過9866元，僅及一個月前出讓、用地性質(zhì)相似的上海南京路163號地的七分之一！后者由房企“黑馬”蘇寧環(huán)球（000718）經(jīng)過激戰(zhàn)后以44億元拿下，樓面地價達到創(chuàng)紀錄的每平方米6.7萬元。

　　平淡的出讓過程，出乎意料的低地價，行事神秘的長峰，都令人對其中內(nèi)情感到好奇。

　　長峰作“局”？

　　事實上，今年8月份虹口區(qū)房地局公告將出讓該地塊后，引起了整個業(yè)界的關(guān)注。盡管該地塊區(qū)位優(yōu)勢難與南京路163號地比肩，但也是上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)所余無幾的大面積商業(yè)綜合用地之一。當時踴躍購買標書者，除長峰、和黃外，還有上海本地數(shù)一數(shù)二的綠地集團、復(fù)地集團（2337.HK），來自江蘇的銀洲集團和蘇寧置業(yè)，港資財團嘉華集團（0173.HK）、東方海外、華人置業(yè)（0127.HK），以及新加坡私人投資公司慶隆投資等等。

　　然而長峰地產(chǎn)似乎志在必得。早在該地塊公開掛牌前，長峰集團網(wǎng)站上已列出有關(guān)詳細規(guī)劃，極少公開露面的集團董事長童錦泉（詳見本版“焦點人物”），早在2005年唯一一次亮相時，甚至親自為該項目進行“推廣”。

　　當時上海媒體曾公開報道，“童錦泉已在上海拿下3個樞紐商業(yè)項目，發(fā)展超大型連鎖購物中心”，其中長峰虹口商城“商場地下四層，地上裙樓10層，主樓40層，包括酒店和寫字樓，總建筑面積達32萬平方米，希望與虹口足球場一起成為整個區(qū)域的地標”。

　　目前出讓地塊約15萬平方米的可建筑面積，只有長峰原規(guī)劃的一半，但其地理位置以及開發(fā)框架，顯然與長峰的說法基本吻合。此外，有跡象表明長峰方面早已介入該地塊的動遷事宜，還沒拿到地就如此積極主動，可見他們與虹口區(qū)政府之間的默契程度。

　　更有人士直指虹口區(qū)政府擬定的地塊出讓條件，有為長峰“量身定做”之嫌。比如規(guī)定競買人必須“擁有軌道交通樞紐結(jié)合商業(yè)綜合開發(fā)項目的經(jīng)歷，中標后規(guī)劃方案須滿足相應(yīng)功能要求”等，僅此一條，就把大多數(shù)有意競爭的房企拒諸門外，只有長峰及和黃得以入圍。長峰開發(fā)的長寧區(qū)中山公園龍之夢購物中心，就是上海地鐵2、3號線交匯處的大型地鐵上蓋項目。

　　進入“最后決戰(zhàn)”的和黃也沒有流露出一爭高下的決心，其草草收場的表現(xiàn)，難免讓人猜測，他們不過是個托兒，或者只是來走走秀而已。

　　余波未平

　　有趣的是，去年12月上海普陀區(qū)一幅占地近18萬平方米，總建筑面積72萬平方米的商住用地出讓時，和黃也享受過一次“量身定做”的待遇。

　　當時普陀區(qū)房地局出讓文件規(guī)定：競買人必須是《財富》雜志評選的當年世界500強企業(yè)之一或其控股子公司，如是聯(lián)合競買，該公司占總投資比例不得少于50%。規(guī)定一出，業(yè)界嘩然。最后，唯一符合資格的和黃旗下某公司，以樓面每平方米3056元的超低價拿下。而本來有意出手的華南某全國一線開發(fā)商，不得不含恨退出。

　　無論如何，在和黃心照不宣的相讓之下，長峰終于如愿以償。按虹口區(qū)房地局有關(guān)出讓文件約定，該地塊前期地下設(shè)施建設(shè)與維護費用合計約2.3億元，均應(yīng)由競買人支付。也就是說，長峰此次買地總支出約為17.3億元。即使是這樣，平均樓面地價也僅為每平方米1.125萬元。

　　但這一結(jié)果未必能讓長峰地產(chǎn)及其大老板童錦泉完全滿意，因為拿到的地塊規(guī)模比預(yù)期中縮減了近兩成。

　　熟悉上海的人都知道，虹口足球場是上海體育賽事和娛樂演出的重要地點，也是上海10大軌道交通樞紐站點之一，地鐵3號、8號線在此交匯，距4號線寶山路站也只有兩站路，周邊還有魯迅公園和著名的四川北路商業(yè)街。據(jù)說童錦泉曾感嘆說，這一地塊比市中心的中山公園位置還要好。

　　四年多前，即2003年6月1日，虹口區(qū)建設(shè)和管理委員會及上海軌道交通楊浦線工程虹口區(qū)指揮部下發(fā)“告居民書（代拆遷通知）”，宣布開始地塊動遷工作。

　　但當?shù)鼐用褓|(zhì)疑這份通知的法律效力，因為土地屬市政府管理，區(qū)政府要征用拆遷必須要有市里的文件，而上述通知所依據(jù)的，不過是一份有效期為半年的“市政府內(nèi)部交流文件”。 有關(guān)糾紛一直未能妥善解決，地塊動遷不得不長期擱置。

　　今年8月15日，這一焦點地塊終于出現(xiàn)在上海房地局的網(wǎng)頁上，占地面積從當年規(guī)劃許可證中的35379平方米，減少至28696平方米。

　　“這次出讓不過是讓長峰拿地合法化罷了，分割之后分批出讓，最終還是他們來開發(fā)。”一位當?shù)鼐用瘛耙徽Z道破天機”。

　　就外界的種種質(zhì)疑，記者采訪了今年3月剛卸任的虹口區(qū)原副區(qū)長陳曉中，他回復(fù)稱：“這塊土地出讓過程非常規(guī)范，經(jīng)分管副市長及市房地局同意并把關(guān)的，成交地價也比較貴，長峰則是因為參與軌道交通施工建設(shè)，才配合拆遷的。”陳在任期間分管區(qū)房地局，熟悉該地塊的情況，他承認此前收過不少原居民來信反映意見，但強調(diào)“土地出讓過程受到嚴格監(jiān)督”。

　　記者再致電虹口區(qū)房地局王益祥局長，至截稿時，電話始終無人接聽，數(shù)次聯(lián)系長峰地產(chǎn)總經(jīng)理陸士慶求證詳情，陸均以事務(wù)繁忙為由未接受采訪。王其明

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