新華社柏林8月19日專電近來在美國房地產市場次級抵押貸款危機日益暴露的時候，德國房地產市場卻相當穩定。其中，德國政府功不可沒。

　　目前，獨具特色的房地產政策已成為德國“社會市場經濟模式”的重要組成部分。與英美等國相比，德國政府更強調房地產市場的社會福利性質，政府根據國家人口特征制定了完備的房地產發展規劃，并通過土地、稅收、法律等手段卓有成效地實施規劃和調控市場波動。由此保障了數十年來德國房地產市場供求基本平衡，房地產價格水平總體較低，市場抗風險能力強。德國已成為各國政府成功調控房地產市場的典范。

　　為保障居民住房、保持房地產市場穩定，德國政府采取了多種行之有效的手段調控房地產市場。在充分認識到完全市場化的房地產市場所帶來的巨大風險的基礎上，德國所實施的“政府主導、市場參與”的房地產發展模式，經受住了數十年的考驗，其經驗值得借鑒。

　　●嚴密規劃保障供求平衡

　　嚴密而科學的房地產規劃，是德國政府調控房地產市場的首要手段。德國土地規劃的出發點是全國的人口特征。研究德國房地產市場多年、德國主要的房地產信貸銀行阿瑞爾銀行分析師郝鵬表示，供求規律仍然是影響房地產價格的決定因素，掌握了這一規律，房地產市場就能基本穩定。

　　目前德國有8200萬人口，家庭數量為3800萬左右，為全國提供相應數量的住房便是政府規劃的首要目標。另外，根據政府規劃，近年來德國每年新增住房為25萬到30萬套左右，完全能夠滿足居民的新增購房需求。雖然目前德國人口已呈現負增長的態勢，但由于經濟復蘇，許多失業者重新找到工作，大量原東德居民向西遷移，外來居民也不斷增加，不斷增加住房供應還是很有必要的。更重要的是，有計劃地增加住房總量能有效打壓市場上炒作房價的因素，也成為穩定房價的重要因素。

　　考慮到居民的收入差距，德國政府房地產規劃中對高、中、低檔房屋的結構作了明確規定。特別是對低收入者，各地方政府會根據當地人口結構明確規定所有住房中福利房的比例。比如科隆市政府就規定，每年新建的3800套住房中，1000套必須是面向低收入家庭的出租房。政府對社會福利住房專門規劃用地，在發展商開發后再以較低的價格提供給需求者，其中的市場差價由政府向開發商提供補貼。

　　●稅收成調控有效手段

　　除嚴格的房地產規劃和相應土地供應外，稅收成為德國政府調控房地產市場的重要手段。無論是在新增房屋建設、保障住房供應，還是在限制房地產投機方面，德國政府都積極運用稅收手段，大都取得了立竿見影的效果。

　　最典型的例子是，在兩德統一后，原東德地區居民房破敗，大量人口開始向西遷移，全國范圍內出現了巨大的房屋缺口。此時聯邦政府并沒有依靠政府財政修建新房，而是通過一項稅收優惠措施，規定無論是公司還是個人，凡建房投資一律免繳所得稅。這一措施大大激勵了全國投資者的建房熱情，短短數年內便彌補了房屋缺口，隨后政府再宣布取消所得稅減免政策。

　　另一方面，為限制房地產炒作，德國政府一直對市場上的相應資金通過課以重稅的方式加以限制。德國在明年即將實行所得稅改革計劃，將對投資者的房租收入征收25%的所得稅，這些政策與當前實施的房租最高限價政策相呼應，將大大限制房地產投機的利潤空間，對維護房地產市場穩定作用重大。

　　●用法律規范市場各環節

　　法律同樣是德國政府調控房地產市場的有效手段。德國南部地區早在1886年便頒布了第一部“土地整理法”，隨后在全國實行，對土地規劃和土地整理提供了法律保障。另外，在房地產市場的各個方面，政府也都有嚴密的法律規定。

　　由于德國低房價的吸引，近年來大量海外“炒房團”涌入德國，境外資金已經超過本土資金成為房地產市場的主力，去年德國吸引的境外房地產投資資金約占到全歐洲的三分之一。對此，民眾普遍擔心德國房價和房租會被炒高，許多地方政府出臺法規限制最高房價和房租，從而極大打擊了外資炒作德國房地產的熱情，許多海外炒房團開始逐步淡出德國市場。(郇公弟)