本報記者 王芳艷 上海報道

　　8月17日，各家商業(yè)銀行將按照要求上交房貸風險壓力測試的結(jié)果。此時正值美國次級抵押貸款危機爆發(fā)，這個測試的結(jié)果將從某種程度上揭示中國房地產(chǎn)貸款風險程度，并為房地產(chǎn)貸款政策決策提供依據(jù)。

　　6成分水嶺

　　銀監(jiān)會7月特急文件，要求銀行展開“房地產(chǎn)貸款業(yè)務風險壓力測試”，尤其提到進行個人住房貸款成數(shù)專項壓力的測試。銀行被要求模擬如果個人住房貸款成數(shù)下降到65％、60％、55％、50％的四種情況下，個人房貸的量和不良率等指標的影響。

　　“分水嶺在60％左右。”一家初步完成測試結(jié)果的商業(yè)銀行內(nèi)部人士說，從分析來看，貸款成數(shù)下降到6成，還可以接受，如果降到6成以下，就可能引發(fā)市場的動蕩，進而沖擊銀行。

　　按照他的分析，貸款成數(shù)在6成以上(含)的個人房貸，隨著貸款成數(shù)的降低，不良率也呈下降趨勢。不過他們卻發(fā)現(xiàn)，6成以下的個人房貸，貸款成數(shù)和不良率之間沒有明顯的相關性，甚至，因為這個區(qū)間中的貸款，很大部分是因為銀行審貸人員在審查審批中，對于信用等級低、償債能力弱、抵押物狀況不佳的借款人，往往核給較低的貸款成數(shù)，相反這部分人反而容易產(chǎn)生不良。

　　因此，他認為，將貸款成數(shù)調(diào)至6.5成或以下，仍然有可能使得不良率提升。

　　另一方面，大幅提高按揭貸款首付成數(shù)，不少人將沒有足夠的資金實力購房，從而造成房地產(chǎn)市場萎縮，有可能帶動

　　另一家國有商業(yè)銀行的內(nèi)部人士說，他們的測試結(jié)果也大致相當，“不過，各個銀行客戶的貸款成數(shù)不太一樣，可能有細微的區(qū)別。”

　　貸款成數(shù)是對需求調(diào)控的重要手段。2005年，央行曾對房地產(chǎn)價格上漲過快的城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由當時的20％提高到30％。不過，當時并不搞一刀切。目前各大銀行對于首付款基本上90平方米以下，20％以上，90平方米以上，30％以上。

　　15％警戒線

　　按照銀監(jiān)會的要求，各個銀行還要模擬，房地產(chǎn)抵押品價格下跌10％、15％、20％三種情況下，銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額、土地儲備貸款余額、個人房貸余額和不良率等指標發(fā)生的變化。

　　“衡量風險的一個重要指標是，房價下跌是否出現(xiàn)抵押不足的危險。”一家國有商業(yè)銀行上海分行的個貸部負責人說，比如，購房者按照房子評估價的80％獲得貸款(抵押率80％)，如果房價下跌30％，則購房者就可能不愿意還款，貸款可能會出現(xiàn)不良，因此銀行發(fā)放貸款時，抵押率越低，風險越低。

　　記者未獲得銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的抵押率情況，不過部分銀行目前的個人房貸抵押率主要集中在60％－80％之間。

　　“從個貸來看，房價下跌的警戒線大概是15％。”上述商業(yè)銀行內(nèi)部人士說，按照測算，如果房價下跌10％，不良率都會較大幅度的上升，不過下跌到15％以上，不良率提升將會更加迅猛。

　　比如抵押率在70％－80％之間，房價下跌10％、15％、20％三種情況下，個人房貸的不良率將分別會提升到1.5％、3.5％和8％。而目前個人房貸的行業(yè)不良率大約是千分之五，優(yōu)秀的銀行不良率控制在千分之二到千分之三。

　　上述人士說，貸款發(fā)放時間越早，風險越低。因此，隨著個人住房貸款發(fā)放時間的先后，房地產(chǎn)價格下跌對他們的個人住房貸款的影響呈遞增狀況，其中影響最大的是2007年以后發(fā)放的個人住房貸款，尤其是抵押成數(shù)在70％以上的個人住房貸款。

　　事實上，上海例行數(shù)據(jù)公布也顯示，目前房貸的不良率的確在不斷攀升。至6月末，上海中資商業(yè)銀行個人住房不良貸款率0.85％，比年初上升0.06個百分點。住房開發(fā)貸款違約開始增多，至6月末，住房開發(fā)不良貸款率為1.79％，比年初上升了0.61個百分點。

　　銀行的出路

　　上述報告僅是記者采訪幾家銀行獲得的測試情況，亦只能管窺中國銀行業(yè)整體的抗壓情況。

　　對于風險壓力測試的方法和過程，業(yè)內(nèi)也有不同看法。這幾個月相關商業(yè)銀行都展開了緊鑼密鼓的工作，一家股份制商業(yè)銀行個貸風險管理部門負責人說，“因為是第一次做，難度還是相當大。”

　　另一家股份制銀行公司銀行部副總則表示，這個測試還具有一定的局限性，一方面中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史較短，銀行缺乏有效的歷史數(shù)據(jù)作為參考，進而影響建立的數(shù)學模型和參數(shù)的設置，使得測試結(jié)果有所偏離。另一方面，單純的憑歷史數(shù)據(jù)得出的結(jié)論，并不能完全反映房地產(chǎn)發(fā)展的多方面規(guī)律，這也可能誤導決策，“事實上，香港樓市下跌時，即使是貸款成數(shù)只有3成，都存在風險”。

　　不過，他也承認，中國銀行業(yè)現(xiàn)在處于兩難境地。

　　1998年全國銀行發(fā)放房貸僅400多億元，2007年房貸總額達4萬億元，接近美國房貸總量，七年間飆升100倍。國泰君安分析師伍永剛曾分析，據(jù)各行早前的年報可大致估算，開發(fā)性貸款約占銀行貸款總額的15％－20％，個人按揭約占12％，估算流入地產(chǎn)業(yè)的銀行資金占銀行放貸總額的30％－35％。

　　“現(xiàn)在銀行處于進退維谷的境地。”上述股份制銀行公司銀行部副總稱，一是房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人貸款存在著捆綁效應，如果限制開發(fā)貸款，必然也會限制房貸個貸的增長，另外，如果房價繼續(xù)上漲，過早的收縮陣地，銀行反而是失去了市場機會，踏空了樓市。

　　他稱，在這種情況下，房地產(chǎn)必然仍將是未來銀行的一個業(yè)務重點，出路是銀行必須開始考慮一些分散風險的做法和產(chǎn)品的多元化，現(xiàn)在他們已經(jīng)開始研究將房貸從銀行的資產(chǎn)負債表中分離，實行資產(chǎn)