土地是開發商的命根子之一。如今國內市場上活躍的大型開發商，幾乎沒有一家不標榜自身的土地儲備，足夠未來2～3年或3～5年，甚至更長時間的開發之需。特別是越來越多的內地開發商已經或正積極籌備到香港上市融資，而香港資本市場上的投資者對開發商土地儲備能力的重視，乃是人所共知的。

　　同時，隨著內地一二線城市樓市火熱，只要是優質地塊，無論公開出讓還是二手交易，其爭奪戰都日趨白熱化，開發商的拿地計劃變數大增。這也促使他們更加重視儲地數量，并對已持有土地價值充分“挖潛”。

　　這種“圈而不發”或延長開發周期的策略，客觀上使得政府賣出的開發用地往往不能在預期時間內開工建設，形成樓市上的實際供應，由此加劇了房子供不應求的狀況，并推動房價繼續上漲。

　　從開發商角度看，

房地產開發的周期性客觀存在，樓市高峰期賺厚利，低谷期減虧損，屬于正常的市場決策，加上自身資金狀況等各種制約條件，加快或減緩開發速度，理應有自主權，畢竟房地產業既是高回報，也是高風險的行業。

　　進一步說，開發商囤地或變相囤地（如以各種方式拖延開發等）成本相當可觀，包括需支付大量銀行貸款利息、承受自有資金沉淀壓力，以及資金不能迅速周轉導致的機會成本等等，不是每個開發商都愿意或有能力指望囤地發財的。只有當特定時期內土地升值的利益超過囤地總成本，而開發商又“拖得起”，囤地或變相囤地才是他們的理性選擇。毋庸諱言，近年來各大中城市樓價、地價的普遍上漲，大大激發了開發商的儲地（或囤地）熱情。

　　為了壓縮開發商囤地的空間和企圖，政府早已出臺“土地閑置兩年不開發必須收回”的強硬政策，希望一招致命。近日，上海、廣州等幾個主要城市，又先后加大土地出讓力度，增加住宅物業開發供應量，以求達到平抑樓價漲速過快的目的。

　　這種“軟硬兼施”的政策思路無疑有其必要性，問題在于實際貫徹效果如何。所謂“土地閑置兩年不開發必須收回”，具體標準怎樣準確界定？即使界定了又能否切實執行？現在不少地方政府都采取“先賣地，后整理”的方式，用地價款支付拆遷等費用，政府承諾的交地時間和條件卻經常未能完全符合當初約定，開發商不管主觀還是客觀上，都有“圈而不發”的理由。至于某些地方政府和開發商之間利益關系錯綜復雜，賣地程序可以是公開的，但在此前后的操作并不很透明，要政府部門痛下殺手又談何容易？

　　而試圖“開閘放水”，大量賣地的做法，只能部分地解決眼前的問題。若開發商預期房價、地價上漲帶來的回報，依然超過其持有土地或延遲開發的成本，政府賣更多的地，也只是讓有實力的開發商笑逐顏開，此時不想方設法囤地或變相囤地，才是真正的傻子！

　　根本問題之一，還是業界反復討論過的：政府住房保障制度建設不力，把大量本來不該購買

商品房的人趕到商品房市場上來，或者仍然鼓勵和引導不正確的購房消費觀念（近期某些主要城市的政府官員仍不時鼓吹要實現“讓中低收入人群買得起房”之類目標），這都導致市場需求過大，推動房價、地價繼續超常上漲。

　　政府出臺的新政策“看上去很美”，但若缺乏全局的、長遠的配套制度安排，能否實現初衷，未免讓人生疑。

中國經營報記者：譚洪安