一個月前剛剛在西子湖畔簽下“杭州科技園”35億元大單的新加坡騰飛集團中國總裁鄭永吉，又帶著總值約人民幣70億元的兩大基金項目，殺入了上海灘（杭州項目合作情況詳見本報7月16日1712期A27版報道《新加坡騰飛豪擲125億元 外資加速吞食中國工業地產》）。

　　8月7日，騰飛集團在上海宣布：成立總規模6億新元（約人民幣30億元）的騰飛中國工業園/產業園基金，以及總規模8億新元（約人民幣40億元）的騰飛中國商業地產基金。

　　這是繼嘉德置地之后，第二家發行中國

房地產概念基金的新加坡財團。這家過去13年來一直專注中國工業地產開發的公司，成了新一波涌入中國商用物業市場的外資基金集團軍中的急先鋒。

　　“我們的商業地產基金，主要用于北京、上海等中國一線城市的商業地產項目的收購，其中包括甲級和乙級寫字樓。”鄭永吉說。

　　據他透露，該基金的種子資產是上海海洋大廈。海洋大廈位于上海市黃浦區中心商業區，是一幢25層的甲級寫字樓，總出租面積超過5萬平方米，是該集團去年斥資8億元收購的。

　　正如鄭所強調的，騰飛商業地產基金并非鎖定那些一線城市中最優質的物業。海洋大廈以及2004年初收購徐匯區一棟爛尾樓后更名的騰飛大廈，均不是同一區域內最好的寫字樓。

　　此種收購策略，與大名鼎鼎的大摩等全球一流投資機構差異明顯。如果說后者主要瞄準頂尖物業，騰飛則明顯是采取市場追隨策略。這也是相對較為安全的策略，一是價格不高，騰飛可以承受，二是騰飛客戶以工業企業為主，它們更需要的是注重實用性的寫字樓。

　　談及基金的募集方式，騰飛集團總裁兼首席執行官張雪倩表示，將以新加坡境內投資機構為主，加上部分國際投資者。“我們這兩個基金都是封閉式的，投資的回報率和周期，都可以有保證，”張說，“工業地產基金回報高一些，而商業地產基金相對低，但比較穩定。”

　　據知名顧問公司高力國際最新報告，今年上半年，外資在上海總共收購了10個地產項目，總金額超過13億美元（折合人民幣近100億元），而去年全年，同類收購總金額為19億美元。

　　但這些收購中，無論成交金額還是成交數量衡量，已非大摩、麥格理等最知名的海外投資機構壟斷。除了摩根大通收購上海徐家匯258號項目50%股權，荷蘭基金以約4.5億元收購虹口區富杰大廈等少數案例外，來自歐美及亞洲的二線基金逐漸成為主角。

　　且不說雄心勃勃的騰飛集團，不久前傳聞接盤澳門賭王何鴻名下虹橋上海城及黃浦區中區廣場的愛爾蘭財團財富控股(TreasuryHolding) ，同樣引人注目。（此項收購情況詳見本報7月30日A1714期A28版報道《傳賭王何鴻欲50億售上海物業》）記者得到最新消息顯示，相關收購涉及金額高達人民幣77億元，而不是先前業界猜測的50億元。

　　據了解，財富控股成立于1989年，是愛爾蘭最大的房地產公司，旗下開發項目總價值折合人民幣近350億元，目前主要投資集中在英國及歐洲大陸。

　　2005年12月，財富控股成立中國房地產機會公司（CREO），進入中國市場，迄今為止收購了上海徐匯區華山路在建項目財瑞大廈、北京空港物流園及青島唐島灣海洋村等，有消息稱，除了何鴻旗下兩處上海物業外，它們還在籌劃收購上海世博會地區一個大項目。

　　CREO在倫敦證券交易所上市，今年7月剛剛通過配股募集資金3.98億英鎊（折合人民幣60億元），據稱其中部分資金將用作支持公司成為“在華最大歐洲房地產投資開發商”的目標。

　　因收購瑞安房地產（0272.HK）旗下上海翠湖天地的整棟樓房并改成服務式公寓而知名的基匯資本（Capital）近來勢頭也甚為兇猛。這家擁有泰國與中國香港資本背景的新銳基金，除了在京滬港等大城市投資不下10個總值達14億美元的房地產項目外，今年4月還收購了珠海華發股份（600325）旗下華發新城項目50％股權，涉及總投資達人民幣16億元。

　　除了財富控股和基匯資本，這一連串二線外資基金名單中，還包括近期收購上海

豪宅區古北維也納廣場的英國房地產投資公司Grosvenor，收購盧灣區白金大廈的德國SEB基金，以及11億元收購黃浦區華旭國際大廈的韓國基金未來資產等。

　　上海五合智庫總經理鄒毅分析稱：“確實有很多二線境外基金都進來了，受到限制外資政策的影響，他們越來越多采取股權交易方式進入，但無論如何，海外資金還是很看好中國市場的。”

　　與全球撒網的大摩們視中國為“新興”市場相比，上述二線外資基金，很多是把中國當成其本土以外的最主要市場。但它們手里掌握的中國各地政府資源又相對較少，很多收購帶有試水性質。比如大摩在上海與國有企業盛融集團長期合作，二線外資基金很難望其項背。

　　二線外資基金以往的低調作風，常常讓中國政府部門官員和媒體忽略其存在，但最近一段時間接連曝光的收購行動，也許預示著它們的確后勁十足，不可輕視。

中國經營報記者：王其明、肖華東