二手房買賣新添“保護傘”

　　市國土房產局、市工商局聯合推出的二手房新版合同今日啟用

　　從今天開始，2007版《深圳市二手房預約買賣及居間服務合同》（以下簡稱《居間合同》）和《深圳市二手房買賣合同》（以下簡稱《買賣合同》）正式啟用。今后的二手房交易，買方、賣方及中介方必須使用新版合同。從去年啟用的一手房預售合同、現售合同到今天啟用的二手房買賣合同、居間合同，我市房地產交易市場已形成一套完整的買賣合同系列。完善的合同文本確立了交易各方在房地產買賣過程中的法律關系，在保障各方合法權益的同時，還將有效規范我市房地產市場秩序。

　　二手房交易火爆問題也多

　　近年來，在全國房地產市場普遍繁榮、房價持續攀升的情形下，我市房地產市場隨之同步發展。由于深圳土地資源稀缺，經濟發展迅速，房地產需求超常增長，二手房交易尤為火爆。今年上半年，全市二手房交易建筑面積達到668.03萬平方米，同比增加29.91％，二手住宅與新建商品住房交易面積的比例為1.58∶1，二手房銷量大幅超過新房。與此同時，二手房市場交易過程中也逐漸暴露出許多問題。面對市場競爭日益激烈的壓力，為了牟取更大的利潤，部分房地產中介企業在二手房交易中不惜采取違法違規操作手段，利用合同方式損害買賣雙方正當利益，如添加霸王條款、設置“合同陷阱”、簽訂“陰陽合同”等等，違反合同公平、誠信原則的同時，也破壞了我市房地產市場正常的發展秩序。

　　新版合同15次易稿

　　為維護房地產交易各方當事人的合法權益，規范整治我市房地產市場秩序，去年底開始，市國土房產局和市工商局對我市二手房合同現狀進行深入調研，對歷年來房地產交易合同中發生的投訴熱點、焦點進行了詳細的分析，并在吸收借鑒當前中介公司所用合同版本的基礎上，廣泛征求法院、仲裁委、法律專家以及廣大房地產中介企業的意見，歷經15次修改完成了《買賣合同》和《居間合同》。與之前各中介自行制訂的合同相比，新版合同在資金管理、傭金收取、違約責任等方面做出了全面、細致、明確的約定，對交易各方權利義務的劃分更為清晰、公平和對等，將有效保障交易各方的正當權益，大大減少過去因合同引發的交易糾紛及所帶來的交易風險。

　　規范交易程序亮點紛呈

　　據了解，與過去的二手房交易合同相比，剛剛啟用的新版合同有眾多亮點，有望從交易程序上規范交易各方的行為，保障各方的合法權益。新版合同約定，賣方必須對所轉讓的房地產享有完全的處分權，交房前必須結清水電費、物管費等所有費用。若賣方延遲交房，買方有權選擇定金罰則或要求其支付相應的違約金；買方必須將定金、房款支付到雙方指定的監管賬戶。若買方逾期付款，賣方有權要求買方支付違約金繼續履行合同，或解除合同并要求支付違約金。為保障居間方即中介的合法權益，新版合同約定，《居間合同》簽訂時買賣雙方向中介支付不超過傭金總額的20％作為居間的必要費用，《買賣合同》正式簽訂時，買賣雙方向中介支付全部傭金；如出現“跳單”情形，中介有權要求買賣雙方支付全部傭金；如買方或賣方單方出現過錯或違約情形，中介在返還守約方支付的必要費用后，可要求違約方賠償。此外，買賣雙方過去為了逃避稅費，簽訂的居間合同與在國土房產部門備案的正式合同中的交易價格往往相去甚遠，即俗稱的“陰陽合同”。但新版合同可以從一定程度上避免“陰陽合同”的產生，因為無論是《居間合同》還是《買賣合同》，合同條款均由政府部門統一制訂，技術上保證了兩個合同價格約定上的一致性。若買方或賣方再想逃避稅費，必然要私下簽訂第三個合同，由于不受法律保護，由此產生的交易風險也必然隨之加大。

　　工商部門擬加大整治力度

　　市工商局合同辦主任賴昌明接受本報記者采訪時表示，今年是我市貫徹國務院房地產市場宏觀調控政策、大力整頓房地產交易秩序關鍵的一年。該部門將繼續加大對我市房地產市場秩序的整治力度，嚴厲查處房地產交易過程中的違法行為，對違法違規的房地產開發企業和中介企業及時向社會曝光。賴昌明同時認為，市場環境的逐步規范和完善有賴于健全的法律，需要全社會的共同參與和從業者的公平競爭和誠信經營，不可能僅僅寄望于制訂一個或幾個合同示范文本就能解決市場發展過程中存在的問題。廣大房地產經營企業應主動加強行業自律，承擔起維護良好社會環境和經濟秩序的社會責任，從而推動我市房地產市場的健康發展。

　　制訂新版合同引導交易行為

　　作為合同監管的重要部門，市工商局一直以來都致力于探索通過合同信用監管長效機制來解決市場經濟發展過程中存在的問題，保護社會弱勢群體的合法權益，規范引導市場健康發展。據透露，密切關注已啟用的新版合同使用情況的同時，該部門下一步還將針對其他一些重點行業和社會關注的熱點、難點問題，積極聯合有關部門陸續制訂推出符合行業特點的合同示范文本，以引導規范這些領域的交易行為，有效治理損害消費者權益的“霸王條款”，切實維護我市正常的市場交易秩序。

　　8問新版二手房合同

　　市國土房產局、市工商局有關負責人細說合同條款

　　問：為什么政府部門要花費如此大的精力出臺新的二手房合同？

　　答：二手房交易不同于一般商品消費，存在諸多不確定因素，涉及的法律關系格外復雜、金額龐大，重要性不言而喻。同時客觀地說，二手房市場快速發展的同時，也暴露出很多問題。經過十幾次修訂出臺的新版合同的啟用，有望平衡交易各方的權利義務關系，規范引導我市二手房買賣雙方和居間方依法簽約和誠信履約，增強交易的透明度，減少因合同引發的交易糾紛和風險，同時也為買賣雙方直接交易提供了一個優質的公共服務產品。

　　問：過去，買賣雙方與中介方之間也都會簽訂一份經紀合同，此次為什么要專門出臺統一規范的《居間合同》？

　　答：目前大部分二手房交易是在中介居間服務下促成的。中介機構對推動二手房市場發展、方便買賣雙方交易發揮了重要作用。但一直以來，各中介機構均使用自己制訂的經紀合同，往往對經紀方的權利約定多，對買賣雙方的權利約定少，結果損害了買賣雙方一些應當享有的權利。從長期來看，這也不利于經紀方。另外，由于房地產價格不斷上漲，為逃避稅收，買賣雙方及經紀方在合同中約定的合同價款與簽訂正式買賣合同時的交易價格并不相同，實際交易價格遠遠高于房地產登記價，從而形成了市場上俗稱的“陰陽合同”。作為登記機關制訂的用于房地產登記過戶的買賣合同成為買賣雙方避稅的工具。其次，經紀機構提供的是居間服務，更名為《居間合同》，是依據《合同法》分則中有關《居間合同》的規定作出的約定，更準確、更科學地反映了居間服務的有關特征。

　　問：新版《居間合同》和《買賣合同》有什么區別和聯系？

　　答：通過中介買賣房地產時，賣方無法預計所擁有的房地產能在何時出售成交，也就不可能提前解除抵押權及租賃關系，買方也需要準備購房所用的大額資金，這就需要給予雙方一定的時間準備。等到賣方剔除所有權利負擔后，又擔心買方已不再存有興趣。因此，在最初交易時，買賣雙方可以在居間方的居間下，就房地產買賣的絕大部分甚至是全部問題達成一致，為在約定時間簽訂正式買賣合同打下基礎。可見，《居間合同》是一種預約買賣合同。雖然名為預約，但仍然是一個有效的合同，它實際上是《買賣合同》的前提，其中的違約責任條款，又對《買賣合同》起到保駕護航的作用，使得雙方最初所預期的在《買賣合同》中得以實現。實際上，《居間合同》和《買賣合同》都是為一個房地產交易服務的，是一個整體。如果雙方不通過中介，可以直接簽訂《買賣合同》完成交易。

　　問：交易時為什么要約定賣方向買方提供承租人放棄優先購買權的書面文件？

　　答：如果一個房地產之上存在租賃權，在合同租賃期內，承租人對此房地產擁有優先購買權。作為買方，必須弄清租賃人是否放棄優先購買權，否則，房地產交易過程將存在風險，購買權利隨時有可能被推翻。為了解決這一問題，我們在新版合同里設計了“房地產租約現狀”條款，在當事雙方洽談合同開始即要求賣方出示承租人放棄優先購買權的書面文件，這對于買方來講十分重要。

　　問：新版合同如何解決賣方房產存在欠繳費用的問題？

　　答：對于賣方房產轉移后出現的房產附隨費用尚未結清情況，新版合同在“交房保證金”條款及“附隨債務的處理”條款中進行了預防性約定。前者約定，買賣雙方協商同意在首期款中預留一定金額作為交房保證金。后者則約定，賣方在交付該房產時，應將附隨的水費、電費、煤氣費、電話費、有線電視費、物業管理服務費、垃圾清運費等費用結清，單據交買方確認，否則買方有權從交房保證金中抵扣上述欠費。

　　問：新版合同對于房產轉讓前買方交付的定金、首期款、其余房款等資金的支付方式如何約定？

　　答：通過中介進行的二手房交易中，一般會產生多筆往來資金。一是定金，金額不超過交易總價款的20％，深圳一般為10％左右。通常情況下，地產中介要求買賣雙方將這筆錢存入自己的賬號，代為監管。第二筆交易資金為首期款，一般為房地產總價款的30％左右（包含定金在內）。早期二手房交易過程中，此筆首期款也由中介監管。因此，在房地產中介公司的賬上沉淀了大量資金。目前市場上的地產中介良莠不齊，一旦中介挪用監管資金并發生意外，后果不堪設想。而除了中介，在交易過程中，作為陌生的買賣雙方也無相互依賴的基礎，誰來監管資金都不現實。為此，我們依據國家建設部、人民銀行有關資金監管的規定，在新版合同中增加了資金監管條款，約定“買方所付款項，除有特別約定，須存入買賣雙方指定的銀行或居間方客戶交易結算資金專用存款賬號進行監管。”對于居間方開設的客戶交易結算資金專用存款賬號，任何一方都不能動用。這一制度不僅能規避許多交易風險，也有利于雙方更好地履行合同。

　　問：新版合同中，當買方或賣方違約時，中介的合法權益如何保障？

　　答：買賣雙方簽訂居間服務合同后，一旦房地產價格上漲，則賣方很可能會選擇違約。一般來說，中介傭金是在買賣雙方簽訂正式的買賣合同時才予以支付，如果賣方或買方此前違約，則中介就難以收到傭金。然而，中介已付出了居間努力，交易不成的過錯不在中介，按照合同法規定，居間方可以獲得應有的必要費用。新版合同中，我們將中介可收取的報酬分為兩部分，一部分在簽訂《居間合同》時支付，此為“必要費用”，其數額不超過中介傭金總額的20％。當因買方或賣方原因致合同不能繼續的，中介收取的必要費用不予退還。這既是對中介的補償，也是對違約方的懲罰。當合同促成時，必要費用已包含在傭金中。當違約方僅為一方時，中介應退還守約方支付的必要費用，并要求違約方雙倍賠償。如買賣雙方均違約，如雙方利用中介所提供信息、條件、機會等，私自簽訂《買賣合同》或另行通過其他中介簽訂《買賣合同》，則應承擔違約責任，中介有權要求支付全部傭金。

　　問：如果因為中介的原因導致買賣雙方交易不成，中介應如何賠償？

　　答：新版合同對此種情形設定了相應的違約責任條款。我們認為，買賣雙方與居間方在經濟上的連接點是必要費用，新版合同據此約定，因中介過錯導致房地產交易不成的，中介應向買賣雙方雙倍返還已經收取的必要費用。造成損失的，應承擔賠償責任。

　　溫馨提示

　　留心“特別提示”條款

　　新版合同新增的“特別提示”條款，買賣雙方都不要小覷。這是為了提醒雙方在交易過程中和簽約時應特別注意的一些基本事項，如提示買方實地考察房屋，全面了解產權狀況、租賃現狀、學位、戶口、按揭手續、傭金支付、居間方資質等有關信息；提示買賣雙方要仔細閱讀委托書內容，在簽訂合同時應三方同時在場，確保各方所執合同的同一性、有效性和真實性；提示居間方不得超過規定標準收取傭金等等。

　　售房應征得共有權人同意

　　考慮到部分房產可能存在賣方與他人共有的情況，新版合同約定，“賣方對房地產享有完全的處分權”。法律規定，共有財產轉讓時須經共有權人同意。為此，買方交易時應多個心眼，務必查實賣方出售的房產是否為與他人共有，是否有權單獨出售房產。因為房產證上署名雖然只有一人，但可能存在房產夫妻共有的情況。如果是這一種情況，則要取得共有權人的同意才能交易，避免出現糾紛。例如，賣方的房產為夫妻共有財產，但夫妻一方未征得另一方同意，私自出售房產，另一方作為共有權人，如果不同意房產轉讓，則可能引起合同糾紛。

　　房產戶口問題不容忽視

　　曾有過這樣的投訴，房地產權交易成功后，買方發現戶口無法遷移，孩子仍然無法到附近學校讀書，原因是賣方登記的戶口地址仍然在該房產內。可見，戶口問題是房地產買賣過程出現的新問題。戶口不僅是房地產權現狀的一部分，而且與學位直接相關，房地產周邊學校優劣是決定房地產成交和價格的重要因素。很多人花巨資購買一處房地產，目的僅為獲得一個學位或戶口。同樣，一處房地產價位的高低、漲落，也與該房地產周圍的學校知名度與學位緊張程度息息相關。

　　新版合同為此專門設定了“附著于該房地產的戶口”條款，約定賣方在收到房地產轉讓總價款后的一定時間內，保證遷出該房地產所附著的戶口，否則將承擔違約責任。在存在經濟懲罰的前提下，賣方多數會自覺又及時地將戶口遷出。

　　稅費可代繳義務不轉移

　　二手房交易過程里的稅費承擔問題很容易引發糾紛，給交易各方帶來不必要的麻煩。新版合同將買賣雙方應承擔的稅費一一列清，買方或賣方在房地產交易中到底應承擔哪些稅費一目了然。

　　由于法律并不禁止民事主體之間代為繳納稅費，實際過程中稅費轉嫁即“實收”情形也比比皆是，新版合同就此約定由買方或賣方應繳納稅費情況的同時，也約定了另一方代為繳納的稅費。但法定的納稅義務不能轉移，即便一方承諾過代繳稅費又臨時變卦，另一方同樣要繳納應承擔的稅費。可見，交易雙方并不能協商確定稅費由誰承擔，而只能約定由誰代繳，新版合同對此進行了明確和糾正。

　　專家觀點

　　專家評點新版合同利與弊

　　資深法律人士、仲裁員鄧光達

　　新版合同下交易更規范

　　新版《居間合同》和《買賣合同》的啟用，意味著我市二手房買賣交易秩序將進入新的階段，買賣交易將更加規范。

　　交易三方法律關系更清晰

　　新版合同首次將預約合同的法理認識與實際交易秩序相結合，從政府行政監管手段上，明確區分買賣二手房的預約合同和正式合同，進一步規范買賣交易秩序。

　　首先，新版合同間接明確買賣雙方簽訂《買賣合同》前，所簽訂的“買賣合同”是預約買賣合同。明確厘定預約買賣關系和正式買賣關系。這有利于改變過去的經紀合同與買賣合同之間法律邏輯關系不清、后果不明的狀況，有利于縮短雙方法律認知上的距離，為雙方定下更為清晰的交易秩序。

　　其次，新版合同將二手房交易中出現的“經紀合同”、“行紀合同”等不規范的認識或行為，糾正調整到符合《合同法》規定的法律規范，令交易三方的權利義務更為清晰明確。

　　此外，在合同文本體例上，新版合同將居間合同和預約買賣合同劃分為獨立的兩部分，改變了過去經紀合同的居間法律關系和其它法律關系交叉混淆的狀況，使各方當事人的權利義務更清晰明確。

　　進一步維護和平衡交易三方利益

　　中介機構依約提供服務后，買賣雙方最終未能簽訂正式買賣合同時，居間利益如何保障一直為廣大中介機構所關注。在司法或仲裁實踐活動中，往往因舉證不能，中介機構的必要費用難于保障。新版居間合同新增“必要費用約定”條款，以約定方式確保中介機構依法取得必要費用。

　　在過往使用的合同文本中，中介機構時常承擔代理人角色，只有買方取得房地產時，中介機構才算完成居間服務。新版合同約定，中介機構在買賣雙方簽訂正式買賣合同時，分別向雙方收取傭金，不受其交易風險制約。在履行正式買賣合同過程中，無論買方或賣方是否有違約行為發生，均不影響中介機構的傭金收取，這在明確中介機構只承擔居間服務義務的同時，大大降低了中介機構不能取得傭金的法律風險。

　　新版《居間合同》中違約責任條款的約定，還改變了過往交易三方違約責任畸輕或畸重的狀況，較好地平衡了各方當事人的違約責任。

　　新增善意提醒條款

　　針對買賣雙方關注的問題，新版《買賣合同》在合同約定外，提示雙方簽約前，檢查簽約主體資格、產權證明等必備文件，實地考察房屋、環境、交通、學校、租賃等狀況，給缺乏買賣經驗的當事人作出善意的提醒。

　　此外，合同針對附著于交易房屋上的租約、戶口、附屬設施設備、物業管理費用、資金監管、附隨債務處理等可能影響房屋買賣的因素，都新增了相應條款。

　　制約“陰陽合同”效力有限

　　在當前的二手房交易中，“陰陽合同”現象屢見不鮮，這與賣方追求收益最大化、中介機構為促成交易而提供相關服務等密切相關，新版《居間合同》對此仍缺乏制約條款。應在合同中明確約定中介機構不得向賣方提供“陰陽合同”服務，否則向買方承擔違約賠償責任。

　　“轉讓價款”可能增加買方稅費成本

　　新版合同約定房地產轉讓價款不含稅費、自由約定買方可代賣方支付稅費，這無疑接受了現行賣方“實收”的交易規則。該約定表面上并不違反合同自由原則，但將使當事人計算應繳稅費的稅基金額減少，亦為賣方可能規避國家稅法規定的強制性義務提供了有利的條件，不利于引導和培養國民自覺依法納稅意識。此外還會使買方的交易成本不能準確顯現，增加買方今后轉讓房地產的稅費成本。

　　“定金條款”未考慮不生效情形

　　新版合同“交易定金”條款，約定買方將定金付至買賣雙方約定的監管機構監管，買方將定金存入監管賬號，即視賣方收訖。該條款易引發爭議，因為有可能發生交易定金條款不能生效的情形。《擔保法》規定，定金合同從實際交付定金之日起生效。依據上述法律規定，定金合同（條款）是實踐性合同，不是諾成性合同，只有當定金實際交付給賣方時，定金條款方才生效。在實務活動中，當買方將定金實際交付給賣方或賣方代理人被監管的銀行賬戶，由監管機構進行監管時，定金條款生效；當買方將定金交付給非賣方代理人或第三人、或買方的銀行賬戶，并由監管機構進行監管時，定金未實際交付給賣方，定金條款不能生效。

　　本版撰文本報記者肖健通訊員吳鈞王曉斌實習生劉敏