2001年在上海淮海路上購進的大量商鋪，5年后變成了益民百貨（600824）的救命稻草。

　　“隨著商業房產投資規模不斷擴大，公司現在的主業已經變成兩塊了。”益民百貨董秘邵振耀近日接受采訪時坦陳，商業物業租賃和專業店連鎖的混業發展思路，正在成為公司發展的主流方向。

　　“研究界現在都很難界定益民百貨這類公司究竟是屬于

零售業還是房地產業企業。” 申銀萬國證券研究所金澤斐分析師說。

　　困境求索

　　“早在上世紀末，我們就發現在上海淮海路上做單一的零售百貨業，已經很難活得很好了。”邵振耀回憶。益民百貨地處上海市淮海路的繁華地段，周遭專業商場超市林立，企業經營一度陷入困頓。涉足商業房產投資5年之后，企業并沒有出現重大轉機。

　　“目前我們的主營業務大致上可以分為兩大塊，即商業零售和商業房地產。前者主要包括古今內衣、上海龍鳳金銀珠寶、上海床上用品以及星光儀器等，后者主要是淮海路段商業房產的出租經營。”益民百貨董秘辦有關人士介紹，“目前，公司利潤更多的還是來自于商業零售方面。”

　　盡管如此，益民百貨做強商業房產的目標顯而易見。公司2006年末的配股說明書顯示，經過近年來的結構調整，公司不斷收縮綜合百貨業務，加大對商業房產的投資。由于商業房產投資規模較大，為不延誤商機，公司不得不同時依靠自身積累和運用公司信用獲得銀行貸款支持。

　　但益民百貨轉型商業房產之路并沒有想象的順利。接近公司高層的消息人士說，從目前的投入產出看，公司在商業房產方面的投入比零售商業要大得多，但這一投資所帶來的回報暫時還沒有后者大。但他表示，益民百貨的大股東是上海市盧灣區國資委，在政府機構“隱性”介入下，相信引進戰略投資者事宜很快會水落石出。屆時，新進資金將為企業發展增添后勁兒。

　　該人士透露，政府介入后，公司變更名稱事宜初步已確定。但不會叫做淮海地產，因為企業作的并非房產地開發，僅是經營而已。

　　另類轉型

　　采訪中，多位益民百貨人士都在強調公司發展的商業房產項目，而非商業地產。

　　“商業地產需要足夠多的資金作后盾，在沒有政府支持下，益民百貨目前不具備這樣的實力。”前述公司董秘辦人士介紹，資產換血之初，公司一度想在房地產領域大展手腳，但淮海路寸土寸金的地塊并不允許企業如此作為。因此，公司于2001年大量購進的商業地產項目沒有再次轉手，而是選擇了囤積，然后進行租賃謀利。

　　截至目前，益民百貨已擁有自有產權物業總建筑面積為17多萬平方米，其中淮海路周邊地區面積達9萬多平方米。其中，淮海路地段的商業房產主要是租賃經營。

　　前述益民百貨董事會人士表示，盡管有如此之多的地產項目，公司沒有考慮短期內轉讓，因此，公司實質上是在發展商業房產項目。“好比雞生蛋、蛋孵雞，我們希望這些房產項目通過租賃等手段，能為公司帶來更多的可發展空間。”這位人士說，這也是益民百貨在轉型過程與其他零售商業公司的迥異之處。

　　國金證券分析師張彥認為，上海淮海路地段昂貴的地價決定了益民百貨的發展方向。但在房地產業務上，益民百貨只經營、不開發的模式，與通常意義上的房地產企業又不具有可比性。這一“另類”的模式最終能否成功，要看大股東盧灣區國資委是否愿意利用這個平臺，投放更多的房產項目給益民百貨。

　　前景難卜

　　2006年，也就在益民百貨轉型戰略實施進程中，身為零售企業的原*ST煙發（600766，現名圓城股份）和原*ST濟百（600807，現名天業股份），通過資產債務重組，公司主業及資產價值發生根本性轉變，結束了多年衰敗的歷史。這兩家一度瀕臨死亡邊緣的企業走的是一條徹底向房地產業轉型的脫胎換骨之路，繼而“摘星脫帽”，成為二線房地產藍籌股。

　　顯然，益民百貨的轉型模式并非如此。

　　“益民百貨轉讓老字號品牌主要是在利用自己的品牌價值來吸引資金。”零售行業資深分析師王玉才指出，在

人民幣升值和商業房產供應比較緊缺的背景下，投資商業地產對公司經營來說是多了一個渠道。但從零售商業的屬性看，零售業毛利率普遍較低（公司2006年商業部分毛利率為34.05%，而房地產業務毛利率高達84.42%），對資金周轉要求也比較高，所以企業投資商業地產還要考慮資金周轉和經營管理是否會發生沖突等問題。

　　“具體到益民百貨的個案看，大量購進房產后轉而租賃，要求企業必須要有足夠多的資金可以沉淀下來，同時又要考慮是否會影響到零售本業的發展。”一位券商人士表示，益民百貨現在做的貌似“魚與熊掌可兼得”的一件事情。這種另類能否成功，還取決于市場的檢驗。

　　“盡管發展思路有別，但大多數零售商業已然開始轉型。”王玉才說，依托盧灣區國資委優質房產資源的益民百貨，能走多遠，或許更多要看政府的意志。

中國經營報記者：楊冰、黃杰