昨日，廣東省房協(xié)市場分析課題組發(fā)布的今年上半年廣東房地產(chǎn)市場分析報告顯示，商品房竣工面積出現(xiàn)負(fù)增長，開發(fā)投資增長加快。

　　構(gòu)成供應(yīng)緊張和成本上升的重要原因就是土地開發(fā)和土地購置成本的大幅上升，已達(dá)到近年最高。

　　文/表 記者 李婧 通訊員 黃福新、盧慧明

　　開發(fā)投資：

　　增32.1％高于全國平均水平

　　今年上半年廣東

房地產(chǎn)完成開發(fā)投資1001.17億元，同比增長32.11%，比全國增長高3.61個百分點；房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重為25.99%，比全國平均水平高出7.74個百分點。其中，住宅開發(fā)投資增幅在上半年同期增長31.27%的基礎(chǔ)上，又有32.41%的增長。

　　課題組分析認(rèn)為，上半年廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資增長加快，考慮到包括地價在內(nèi)的開發(fā)成本漲價幅度，開發(fā)投資增長快有其合理性。其中，投資者對住宅的開發(fā)投資延續(xù)了今年一季度較高的回報預(yù)期，其他投資則成為新的投資熱點。

　　供應(yīng)：

　　住宅竣工面積負(fù)增長4.96%

　　開發(fā)資金來源方面，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資到位資金1632.23億元，同比增長25.15%。其中，國內(nèi)貸款占本年到位資金的比重基本持平；而外資48.24億元，同比增長97.11％；自籌資金729.37億元，同比增長28.32%；定金和預(yù)付款占本年到位資金比重下降1.6個百分點。分析報告認(rèn)為，外資、自籌資金的增長比國內(nèi)貸款和其他資金（定金和預(yù)付）增長幅度大，顯示出房地產(chǎn)開發(fā)投資資金較為充裕。

　　今年上半年廣東土地開發(fā)投資增長46.31%，土地開發(fā)面積則下降16.59%，分析報告認(rèn)為，這表明開發(fā)商土地開發(fā)投資成本增大。土地購置投資增長85.77%，土地購置面積增27.47%，這顯示購置土地成本增幅進(jìn)一步拉大。總體而言，今年上半年與去年同期比，廣東土地開發(fā)單位成本增長75％，土地購置單位成本增長46％，均為近年最高。省房協(xié)認(rèn)為，這是構(gòu)成商品房供應(yīng)緊張及成本上升的重要原因。

　　土地開發(fā)情況反映到商品房建設(shè)上，今年上半年廣東商品房施工面積同比增長10.23%，新開工面積同比增長25.92%，竣工面積負(fù)增長3.81%，與去年同期增長44.68％形成強烈對比，而竣工面積的負(fù)增長，導(dǎo)致市場供應(yīng)緊張。其中，住宅竣工面積負(fù)增長4.96%，辦公樓竣工面積大漲115.98%。房協(xié)課題組認(rèn)為，由于新開工面積的增長，預(yù)計未來一段時間市場供求矛盾有所緩解。

　　銷售：

　　商品住宅供需比1：1.89

　　一方面，供應(yīng)減少，另一方面，市場銷售活躍。上半年廣東商品房和商品住宅供需比（即竣工面積與銷售面積之比）分別為1︰1.69和1︰1.89，與上年同期1︰1.41和1︰1.57相比供需缺口進(jìn)一步擴(kuò)大。分析報告指出，2003年和2004年商品房供過于求，轉(zhuǎn)折點在2005年1季度（1︰1.09），往后供不應(yīng)求差距越來越大，至今年1季度達(dá)到峰值（1︰1.72）。商品住宅從供過于求到供不應(yīng)求的轉(zhuǎn)折點比商品房提前半年，出現(xiàn)于2004年上半年（1︰1.04），也在今年1季度達(dá)到峰值（1︰1.92），差距大于商品房。

　　因此，商品

房價尤其是商品住宅價格有明顯上漲。上半年廣東商品房銷售額1487.44億元，銷售面積2526.73萬平方米，商品房均價是5887元/平方米，同比增長18.09%。其中，商品住宅均價5557元/平方米，同比增長20.17%。

　　與此同時，

二手房今年上半年也頗為走俏，均價2946元/平方米，同比增長18 %。其中廣州、深圳二手房銷售均價分別為3718元/平方米、5208元/平方米；同比分別增長14.68%、17.88%。