案例1

　　內部炒家近水樓臺先得月

　　166萬元的房價款，卻只有155萬元的發票。這是半年前，業主羅麗（化名）買房時的蹊蹺經歷。她所購買的樓盤位于北京市區東部的朝陽路，這里是北京房價上漲最快的區域之一。

　　該樓盤的準業主中，有類似經歷的至少有十幾人。據羅麗回憶，當時銷售人員對她的解釋是，她買的是“關系房”，即“早先有關系戶預訂，現在又不想要”的房子，但對于這11萬元沒有發票又必須以現金支付的房價款，銷售人員始終沒有給羅麗一個明確的說法。

　　起初，這些業主懷疑少開發票是開發商的避稅手段，但該開發商一位姓鄧的策劃總監明確否認了這一說法。他表示，他們作為一家上市公司不可能這么做，因為這類避稅手段嚴重違規。

　　一位曾在該樓盤內工作的人士透露，這些所謂的“關系房”并非是關系戶預訂的，而是掌握在公司內部人員手中，“不僅是高管，所有員工都有權去拿‘關系房’，級別不同套數的指標不同，級別越高指標越多。”據稱，這在該公司內部已經是公開的秘密。

　　據了解，該樓盤開售之前，先由內部人員選好房號，交納5萬元的定金，三個月后交付首付款，房子便歸入其名下。但這類操作不會經過網上簽約的流程，開發商對客戶的說法就是，這套房子預留給關系戶了。

　　通常情況下，當期房源銷售到80%~90%的時候，一般會經歷3~4次提價，此時內部炒家開盤前低價買入的房源，便以提價后的價格出售，也就是說真正的購房者是從內部炒家手中買房，其間差價成為內部炒家的獲利空間。

　　“內部人員選房時沒有辦理正規的手續，所以這部分錢必須現金支付，也沒有發票，同時這也助推同期房源的漲價速度。”那位透露情況的人士稱。據悉，該樓盤也是近期北京

房價上漲最快的樓盤之一，2005年8月開盤時，為每平方米8000多元，如今已超過17000元。

　　他還表示，一些與開發商高管私交甚篤的業內同行也參與其中，人均獲利不低于10萬元。

　　案例2

　　“90/70政策”下有對策

　　“客戶只要有要求，我們就可以整體銷售。”6月19日，一位天津開發商私下告訴記者。他所說的整體銷售，是對去年宏觀調控中出臺的“90/70政策”（即90平方米以內戶型占總開發量的70％）的規避手法之一，實際上屬于變相的大戶型住房。這位開發商坦言，如果不采用這種方式，房子是賣不上好價錢的。

　　他開發的項目位于天津一個高檔住宅聚集地區，“90/70政策”出臺前，這個房價較高地區的樓盤平均戶型面積多在140~170平方米左右，銷售勢頭良好。但新政策實施之后，定位為高檔住宅的樓盤也不得不進行了規劃調整，導致出現大量90平方米以下的住宅單位。

　　但令這位開發商憂心的是，對有購買意向的客戶調查表明，該區域內基本都是升級換代的購房者，主要需求多在150平方米左右的大戶型，僅有不到8%的人表示可以考慮90平方米以下的戶型。

　　于是他只能采取變通策略，把兩套相鄰住宅捆綁銷售，再將其打通，搖身一變成為大戶型。他表示，如果只賣小戶型，每平方米9000元都未必賣得出去，一旦“整體銷售”，每平方米賣到13000元也很受歡迎，期間有多達每平方米4000元的額外利潤。

　　根據建設部2006年下發的165號文件，這種“變通”行為被嚴格禁止，一旦發現，將沒收有關物業用作保障性住房。但這位開發商自有妙計：竣工之后先按兩套住房請房管局作竣工備案驗收，驗收合格后，和客戶再簽一份協議，按照客戶的要求把兩套房打通。

　　為此，該樓盤還專門注冊了一家

裝修公司，以這家公司的名義與業主簽署改造協議，開發商不直接出面進行改造，一旦出現問題，也可以解釋為是業主自己裝修，與開發商無關。

　　目前，全國各地按“90/70政策”審批規劃的住宅正處于放量時期，北京、天津等對大戶型仍有較大需求的城市，不少開發商都正在試圖規避該政策的限制。

中國經營報記者：李樂