歐元區(qū)房地產(chǎn)市場已開始降溫。歐洲央行日前發(fā)布的5月份月度報(bào)告顯示，2006年下半年歐元區(qū)房價(jià)同比上漲6．0％，從上半年6．9％的漲幅回落。這意味著2006年歐元區(qū)房價(jià)漲幅由2005年的7．9％下降至6．4％。盡管歐元區(qū)各成員國情況不同，但大部分國家房地產(chǎn)市場放緩。而在2005年，歐元區(qū)大多數(shù)成員國房價(jià)還在強(qiáng)勁上揚(yáng)，法國、西班牙、愛爾蘭和比利時(shí)房價(jià)上漲超過了10％，意大利上漲了9．6％。只有德國仍未擺脫東西德統(tǒng)一后大興土木造成的后果，房價(jià)連續(xù)第四年下降。2006年歐元區(qū)大部分房地產(chǎn)熱點(diǎn)地區(qū)房價(jià)上漲減緩。2006年下半年西班牙房價(jià)同比漲幅降至9．5％，而上半年的同比漲幅為11．4％，2005年下半年的同比漲幅更是達(dá)到13．1％。2006年法國房價(jià)由上半年的同比上漲13．9％降至下半年的10．4％，而2005年為上漲15．1％。家庭可支配收入與房價(jià)的比例去年出現(xiàn)下降，導(dǎo)致需求減少，這是歐元區(qū)房價(jià)漲幅減緩的重要原因。雖然2006年歐元區(qū)家庭名義可支配收入比上年提高，但是收入的增長遠(yuǎn)落在房價(jià)上漲的后面。另外，歐洲央行持續(xù)加息導(dǎo)致名義和實(shí)際借貸利率上升，也使得歐元區(qū)房價(jià)漲幅減緩。經(jīng)利率調(diào)節(jié)后的支付能力，即可支配收入與家庭在現(xiàn)行利率下購房所需收入的比例來衡量，結(jié)果也與前一比例相同。不過，雖然房價(jià)漲幅減緩，但房價(jià)漲幅在法國和西班牙等國仍然很高。歐洲央行去年表示，從房價(jià)與租金的比例同歷史平均水平比較可看出，歐元區(qū)房價(jià)高估了15％至25％，而法國、意大利和西班牙偏離歷史平均水平的程度還在擴(kuò)大。未來幾年歐元區(qū)面臨房價(jià)突然出現(xiàn)調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。由于近幾年信貸的增長是房價(jià)上漲的重要推動(dòng)力，歐元區(qū)房價(jià)出現(xiàn)調(diào)整的可能性很大。利率上升和房價(jià)漲幅減緩導(dǎo)致歐元區(qū)房貸增長放慢，去年4月房貸同比增長了12％，而今年3月只增長了8．9％。但是歐洲央行強(qiáng)調(diào)，房貸增長仍在相對高的水平，房地產(chǎn)市場須密切關(guān)注。與國際比較，歐元區(qū)家庭負(fù)債仍比較低，但是近幾年也出現(xiàn)明顯增長。歐元區(qū)家庭負(fù)債與ＧＤＰ的比例2006年第四季度為59％，比1995年的44％有大幅提高。據(jù)歐盟委員會(huì)公布的數(shù)據(jù)，去年負(fù)債增加和利率上升使歐元區(qū)利率負(fù)擔(dān)占ＧＤＰ的比例由2005年的2．1％升至2006年第四季度的2．3％。歐元區(qū)各成員國的情況有明顯差別。西班牙和愛爾蘭等國不僅房價(jià)上漲快，而且負(fù)債水平高，分別占ＧＤＰ的77％和80％。而且這些國家普遍實(shí)行可調(diào)節(jié)利率，這使得銀行借貸利率上升能較快產(chǎn)生影響。利率負(fù)擔(dān)增加和房價(jià)漲幅減緩可能會(huì)造成家庭財(cái)務(wù)狀況的惡化，影響消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)增長。如果家庭借貸高估未來收入狀況和低估未來債務(wù)負(fù)擔(dān)，就可能出現(xiàn)償債問題，導(dǎo)致違約率上升，進(jìn)而影響銀行財(cái)務(wù)狀況。從整體上看，近幾年歐元區(qū)房價(jià)上漲和負(fù)債增加似乎并未促進(jìn)消費(fèi)。房價(jià)上漲和房貸增長的減慢也許表明歐元區(qū)可能存在的房價(jià)泡沫的調(diào)整是逐漸有序的。但是可以明確的是，至少在有些國家，家庭負(fù)債的迅速增加伴隨著家庭財(cái)務(wù)狀況轉(zhuǎn)弱、開支上升和房價(jià)飚升。對這些國家來說，利率繼續(xù)上升、經(jīng)濟(jì)增長放慢和房價(jià)調(diào)整可能會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重影響。歐元區(qū)風(fēng)險(xiǎn)最大的國家可能是西班牙，不過法國銀行在近期發(fā)布的月度報(bào)告也警告說，法國的家庭負(fù)債水平也升破紀(jì)錄。寬松的融資環(huán)境和流動(dòng)性過剩是歐元區(qū)房地產(chǎn)市場不平衡形成的主要原因之一。雖然歐元區(qū)信貸增長減慢，但風(fēng)險(xiǎn)猶存。為了讓房地產(chǎn)市場逐步調(diào)整，防止?jié)撛谂菽�突然破滅，基�?zhǔn)利率需要穩(wěn)步走高。歐洲央行將根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長和匯率的狀況繼續(xù)上調(diào)利率，歐洲央行的加息之路還沒有走到頭。[][41]