■“新華視點”記者胡梅娟孫曉勝號稱“京城第一爛尾樓”的北京東華金座項目，在停工4年多后最近再次啟動，原本早就應該入住的100多位業主，最樂觀的估計也要等到2008年6月才能拿到房。

　　在現實中，幾乎每個城市都存在這樣的情況:購房者掏了錢卻遲遲住不上房子，辛辛苦苦積攢多年的買房錢成了開發商手中任意支配的“籌碼”。商品房預售制將房地產開發中存在的風險轉嫁到消費者身上，成為幫助開發商“圈錢”的手段，為此人們開始重新審視這一制度的利與弊。

　　●7000多萬元預付款被套牢

　　東華金座項目位于北京宣武區兩廣路的南側，最初由北京房開置業有限公司(原北京市宣武區房地產經營開發公司)進行開發。取得開發權后，北京房開置業有限公司將項目轉賣給北京市中鼎房地產開發有限公司。中鼎公司支付了一部分項目轉讓金，向銀行申請貸款，并對房屋進行預售。2003年初，項目土建部分將近竣工時，由于拖欠施工費等多種原因，項目被迫停工。100多位業主先期交付的7000多萬元預付款都被套牢。

　　面對巨額預售款被套，而房子又遙遙無期的窘境，多位業主陸續將開發公司告上法庭。經法院判決，業主勝訴，但是開發公司并沒有按照判決書承擔責任，法院也未強制執行。2006年10月，業主自發成立了北京東華金座咨詢服務中心，有68位業主加入，籌集約30萬元，進行自主維權。

　　在政府部門的推動下，2006年12月，東華金座原開發商北京中鼎房地產開發公司與世紀新聯公司達成協議，對600多套房屋進行團購。大多數業主得到了延期交房的違約金，最多拿到了70多萬元。

　　●房產糾紛:都是“預售”惹的禍

　　東華金座咨詢服務中心主任邢寶軍認為，之所以會出現東華金座這樣的“爛尾樓”，與現行的商品房預售制度不無關系。“因為有商品房預售制度，購房人幾乎變成了房地產開發商的‘提款機’。開發商只投入非常有限的一部分資金，從政府部門拿到土地，然后用土地到銀行做抵押啟動項目。而真正的建設資金大都是中標的建筑商墊付。開發商唯一要做的，就是取得相關預售許可后，坐等收錢。”

　　早在1994年，建設部就頒布《城市商品房預售管理辦法》，允許開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人。出臺商品房預售制度的初衷是降低房地產開發資金門檻、擴大內需、增加市場供應。多年來，商品房預售已經成為房地產開發融資的重要手段。目前我國各主要城市商品房預售比例普遍較高，有的城市甚至達90％以上。

　　商品房預售制度的確立，加速了整個建設資金周轉，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。根據測算，以預售方式銷售的項目，比現售方式銷售的項目的開發動態回收周期約縮短10個月。

　　北京師范大學房地產研究中心主任董藩認為，這一制度實施13年，目前所帶來的負面效果遠大于政策的初始目標。商品房預售制度將開發商的融資和銷售合為一體，為開發商非法集資和轉嫁市場風險提供了便利，侵害了購房者的權益，開發商自身成為這一制度的最大受益者。

　　北京漢卓律師事務所律師秦兵表示，商品房預售制度實施以來，引發的潛在問題不容忽視。比如:開發商將已抵押的商品房預售或將已預售的商品房抵押，或進行房屋重復預售；預售商品房后，開發商席卷預售款逃匿導致“爛尾樓”；購房者收房時發現商品房面積縮水、

裝修不合格等。目前他們受理的房地產案件，80％至90％與預售制度有關。

　　●嚴管資金鏈條破解預售困境

　　面對商品房預售制引發的種種問題，這一制度何去何從，也引起爭議。全國人大代表、中建三局局長洪可柱堅決要求取消預售房制度，規定開發商不能賣期房，只允許賣現房。中國人民銀行金融市場司一位負責人也撰文指出，完善我國商品房預售制度，取消預售的融資功能。

　　也有專家認為，商品房預售制度本身并沒有問題，而且這一制度牽涉開發商、銀行、業主、中介機構等，取消這一制度暫時不太現實。還有人擔心，一旦取消商品房預售制度，市場供應規模可能大幅萎縮，從而引發本來就已經過高的

房價再度攀升。

　　接受采訪的許多專家表示，商品房預售制的困境在于沒有能力約束開發商專款專用。開發商幾乎都在運用預售款進行滾動式開發和多元投資，所以，破解預售制難題的著力點應放在加強預售資金管理上。

　　據了解，央行、

銀監會和建設部正在制定關于樓盤預售款專項管理的新的監管政策。在該監管框架下，開發商在不同預售項目間調撥預售資金的行為很可能被禁止，促使預售資金真正做到“只用于有關的工程建設”。

　　記者從北京市建委了解到，北京市在預售資金的管理方面將出臺新的措施加強管理。關于監管商品房預售款的政策正在醞釀中，今后房地產開發商要在銀行設立一個預售款“專用賬戶”，要劃撥這個賬戶的資金，必須先遞交相關申請和證明文件。新政策將從制度上限制開發商隨意使用期房的預售款。

　　新華社記者孫曉勝攝

　　圖為這是位于宣武區兩廣路南側的東華金座樓盤項目(2006年8月21日拍攝)。