■實習生張一鳴

　　禍起沒有土地使用權證

　　2007年5月25日，一起由于房地產開發商三次修改規劃，將小區中心綠地和小學變更為高層住宅而引發的維權案，達成庭外和解協議。

　　該協議顯示：北京歐陸經典小區開發商北京太合龍脈房地產公司與業主代表達成和解協議，太合龍脈房地產公司支付給歐陸經典業主2500萬元賠償金，換取在小區綠地建設Ｅ4號塔樓的蓋樓權。同時替業主支付律師費750萬元，律師工作費用50萬元等損失。

　　長時間困擾歐陸經典小區業主的綠地被侵占案，看起來似乎已經塵埃落定。然而，截至記者發稿時，該小區開發商并沒有履行上述和解協議，向業主支付相關賠償金，

　　歐陸經典小區業主內部亦已分成幾派。一些業主對和解協議并不滿意，他們認為每戶1萬至2萬元的賠償，并不能彌補其失去綠地的損失，稱將在近期召開業主大會，并籌備下一輪訴訟。

　　本報記者聯系到該小區業委會主任李蓉，她表示對這份協議的具體內容并不知情，出于保護業主利益的考慮，她不接受采訪。

　　歐陸經典小區開發商侵占小區綠地的案子似乎已陷入僵局，事態的走向并不明朗，有業主甚至認為開發商欺騙了律師。

　　“如果業主能夠更加團結，凝聚力強一些，也許在與開發商進行維權斗爭時，我們能夠更加主動。”有業主表示，

　　“我走在小區的路上都要擔心是否會被襲擊，有時候甚至能聽到從保安喇叭中傳出的聲音——她到大門口了，她到樓下了之類的話。”一位參與維權的業主認為自己的安全沒有保障，她甚至要求孩子在小區附近下車就要給自己打電話。

　　歐陸經典小區業主維權案的代理律師陳岳琴對此亦表示擔憂，“當我們要求開發商對其更改規劃，侵占小區綠地的行為向業主支付賠償金時，開發商說，我在自己的地上蓋房子，為什么要向業主付錢？”她認為開發商的強勢折射出本案的癥結所在——業主沒有土地使用權證。

　　然而商品房業主有房產證而沒有土地使用權證的情況在北京非常普遍，而一些業主也對“土地使用權證”知之甚少。

　　記者就“土地使用權證”對北京市的6個小區的84位業主進行了隨機采訪，在走訪過程中記者發現，大部分業主對“房屋所有權證”的功能都非常熟悉，但對“土地使用權證”卻并不知情。即使是歐陸經典小區的業主，也并沒有這個意識——向相關部門申請要求獲得與“房屋所有權證”相對應的“土地使用權證”。

　　開發商侵占綠地為何理直氣壯？

　　歐陸經典小區綠地規劃被修改并非個案，面臨同樣問題的小區還有很多。近期發生的北京北沙灘8號院的業主維權事件，亦起因于開發商屢次變更規劃，原來的綠地變成了高樓，在維權過程中，業主遭到一百多名持械男子圍毆。

　　業內的資深專家認為，對開發商更改小區規劃制約乏力的癥結在于，業主沒有土地使用權證。

　　“業主購房后，必須在開發商注銷原來大土地使用權證后，才能辦理業主各自的土地使用權證，這就是所謂的‘小證’。土地使用權證代表著業主對土地的使用權，而北京地區的商品房業主絕大部分都沒有領到土地使用權證，只有少數的外銷房獲得了土地使用權證。內銷房的小區土地使用權證都還在開發商手里，既然房子全賣給了業主，開發商理應沒有實際意義上的土地使用權，但是他們手里卻還有一張‘土地使用權證’。”社區問題專家舒可心說，“按理，政府將土地使用權出讓給開發商，開發商蓋樓賣房，當房子賣完后，土地的使用權應當屬于全體業主。”

　　他對記者表示，由于缺乏土地使用權證，當房地產開發商修改規劃時，業主只能被動接受補償，而“無權”要求開發商停止修改。這是不符合土地的真實權屬狀況和法律規定的。

　　據了解，河南鄭州的一位房地產開發商由于經營不善，將某小區的“國家土地使用權證”轉讓給另一家房地產開發商。在其對小區的再次規劃中，將原有的樓房全部推倒重建。該小區的業主最后雖然獲得一定賠償，卻失去了原有的住所。

　　在歐美等發達國家和地區，土地證已經歸全體業主所有，中國的部分城市，包括上海、深圳等城市都已經將土地使用權證發給業主，而北京地區卻由于種種原因，3000多個小區只有極少數外銷房業主拿到了土地使用權證，絕大多數小區的土地使用權證并沒有過戶給業主。

　　“由于業主沒有土地使用權證，歐陸經典小區的開發商北京太合龍脈房地產公司才會理直氣壯地說，這是我的地，我愿意怎么改就怎么改，開發商可以多次規劃重復使用土地，而在房屋銷售中，開發商早已經將辦理大土地使用權證時交納的土地出讓金分攤在各單元房中，業主購房的

　　“小區的土地在開發商賣完最后一套房子后，開發商就沒有了土地使用權，即使業主手里還沒有土地使用權證，該土地使用權及其上面附著的綠草、學校、車庫等也是業主共有財產，并非開發商獨有，所有的公共設施，包括綠地、學校、醫院、劇院、停車場等配套設施所有權均歸業主。”一位資深法律專家表示，“業主必須學會主張自己的權利。然而，由于業主沒有土地使用權證，在開發商更改規劃時，業主就會遭遇維權困境。”

　　“誰搶走了業主的綠地？要防止此類事件的愈演愈烈，相關部門還必須履行自己的行政職責，一方面要依法審批規劃，另一方面應加快土地使用權證發放工作的步伐。”北京市人大代表吳青教授表示。

　　違法行政許可和行政

　　不作為是罪魁

　　京城小區綠地被侵占并非個案。第一個北京市小區綠地被侵占案件發生在2002年，案子的代理律師也是陳岳琴，起訴的就是華清嘉園項目的開發商更改規劃，侵占小區綠地。

　　“為華清嘉園開發商侵占小區綠地這件事我打了三年官司，一年一訴，最后北京市園林局測量了華清嘉園的綠地占有率，向業主出具綠地證明單，并允諾一年內對北京地區的100個小區綠地進行抽樣測量，用兩三年時間對北京市所有3000多個小區綠地全部測量一遍。”陳岳琴說。

　　有消息顯示，早在1年前，北京市園林局、規劃局已在相關會議上承諾，將在未來的一段時間里，對北京市100家小區的綠地面積進行實地測量。北京市市長王岐山兩次批示，分管副市長吉林兩次主持召開會議研究對北京市3000多個小區進行綠地實測監管。但是，時至今日，僅有30多家小區綠地被政府部門測量，結果也從未公布。

　　另據了解，北京市園林局曾對9個小區進行綠地面積復核，發現僅有1個小區達到了政府規定的小區綠地面積達到其總面積30％或20％（危改小區）的要求。北京市園林局與綠化委合并之后，園林綠化局因人力、資金等限制，沒能繼續抽樣實測其他近70家小區綠地，此項工作被擱淺了近一年。

　　與此同時，北京住宅小區業主的綠地維權事件卻此起彼伏。美麗園、三環新城、北沙灘8號院等小區均因小區綠地被侵占而與開發商矛盾激化，甚至有業主還遭到了不明身份人士的毆打。一些業主代表更將矛頭指向小區規劃變更審批的職能機構——北京市規劃委員會。

　　“在歐陸經典小區業主維權案件中，開發商雖然三次變更規劃，卻沒有通過公示并征得多數業主同意。”社區問題專家舒可心在2007年6月2日舉辦的“《物權法》背景下小區綠地權益保護研討會”上表示，“相關政府部門隨意更改自己原來審批的小區規劃有什么依據？是否受利益驅動？”

　　“我認為開發商更改小區規劃，不僅應當公示業主，對涉及到公眾利益的行為，更應當公開聽證。”一位政府法制部門的官員也提出自己的見解，“要解決規劃隨意被更改問題，業主更應當充分發揮個體的積極性。”

　　北京市人大代表吳青教授則認為，政府部門的審批權力必須受到各方面的監督，一些民間組織包括業主委員會應當發揮更大的監督作用。

　　“這不是挑戰政府，而是為了防止私有財產權被侵害。行政許可和決策應當充分考慮公眾的利益，合乎法律程序。”一位與會的行政問題專家表示。

　　還有一些人認為，京城小區綠地保衛戰已經拉開序幕，在《物權法》即將實施的背景下，會有更多的小區加入到這場戰役中來。此前已經有6個小區委托陳岳琴律師事務所代理小區綠地實測。

　　陳岳琴告訴記者，針對北京市相關部門的行政不作為，致使北京幾十萬商品房業主房地產財產權不完整，他們將發起一場公益訴訟，為北京的商品房業主爭取到土地使用權證。