易憲容：著名學(xué)者，中國社會科學(xué)院金融研究所研究員，國際航空報社專欄作者。

　　近兩年，外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)的步伐加快了。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)表明，2006年外資進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的資金達(dá)394億元，同比增長53%；2007年1-6月外資進(jìn)入房地產(chǎn)的資金為282億元，同比增長68.7%。如果加上外國企業(yè)及個人商品房的投資，外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)的資金所占比重還要高很多。

　　大量外資正在以各種各樣的方式進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場。有媒體推測，目前有千億外資下注到了中國的二線和三線城市的樓市中。那么，大量的外匯資金涌入中國的房地產(chǎn)市場將對中國經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響？將給民眾帶來些什么呢？

　　首先，外資大量涌入中國的房地產(chǎn)市場，會導(dǎo)致

房價快速飆升。事實表明，國內(nèi)不少地方的房價，先是外資進(jìn)入，然后是外地資金進(jìn)入，最后和本地資金一起對土地價格、房價進(jìn)行炒作。而房價的快速飚升，不僅會把絕大多數(shù)居民排除在房地產(chǎn)市場之外，嚴(yán)重?fù)p害國內(nèi)居民的住房福利水平，還容易吹大房地產(chǎn)市場的泡沫。泡沫總有破滅的一天。當(dāng)外資在中國房地產(chǎn)市場獲得了暴利而撤出中國市場的時候，房地產(chǎn)泡沫的災(zāi)難就要中國廣大民眾來承擔(dān)了。

　　其次，外資大量涌入中國的房地產(chǎn)市場，會阻礙中國現(xiàn)代化的進(jìn)程。大量外資進(jìn)入國內(nèi)的房地產(chǎn)市場抬高中國的房價，一方面會激勵政府在極短的時間內(nèi)揮霍既定的土地，損害下一代國人的利益；另一方面會誘導(dǎo)國內(nèi)大量的企業(yè)也涌入房地產(chǎn)市場，從而不僅阻礙了中國經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變，也阻礙了中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

　　再次，外資大量涌入中國的房地產(chǎn)市場，會干擾中國貨幣政策的有效性。流動性過剩、銀行信貸增長過快以及

人民幣升值壓力過大是目前國內(nèi)金融市場所面臨的主要問題。外資大量流入中國的房地產(chǎn)市場，央行將不得不用更多的基礎(chǔ)貨幣來沖銷大量的外幣流入，從而使貨幣的流動性進(jìn)一步過剩。同時，大量的外資流入也使中國的外匯儲備增長速度加快，人民幣升值壓力加大�？梢哉f，在中國資本項目沒有完全開放的情況下，在國內(nèi)資金都在尋找高回報產(chǎn)業(yè)的情況下，讓外資大量進(jìn)入不僅會加大人民幣升值的壓力，也可能讓中國巨大的財富流向國外。

　　可以說，無論是從國際慣例、國家利益及絕大多數(shù)民眾的利益來看，還是從這種現(xiàn)象所導(dǎo)致的負(fù)面影響來看，全面遏制外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場應(yīng)該是政府政策的題中之義。所以，2006年政府出臺了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理意見》的171號文件，對境外企業(yè)持有房地產(chǎn)的方式及外商投資房地產(chǎn)作了嚴(yán)格的規(guī)定。2007年3月，

商務(wù)部出臺25號文件，重申了嚴(yán)格限制外資投資房地產(chǎn)的精神。最近，國家外管局又下發(fā)了“130號文件”，對外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)的企業(yè)將一律不予辦理外債登記和外債結(jié)匯批準(zhǔn)手續(xù)�！�130號文件”的下發(fā)，不僅表明中國政府對外商投資房地產(chǎn)的政策性降溫，也表明中國政府吹響了全面遏制外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)的新號令。

　　總之，中央政府應(yīng)該出臺更為全面的嚴(yán)厲遏制外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的政策。這些政策不僅要針對房地產(chǎn)的開發(fā)，還要針對商品房的投資。同時，還要加強(qiáng)對已出臺政策的落實，對于一些不執(zhí)行這些政策的地方政府，要采取嚴(yán)格的處罰措施。