經濟人 之葉檀專欄

　　房價的再次飆升讓調控政策陷入尷尬境地，最近有關部門再次發出一系列信號，比如強調擴大土地供應，確保各地的保障性住房建設，以及國土資源部斥責地方政府違法違規用地等等，希望這是對房地產病因了解之后的有的放矢之舉。

　　政府下調房價有兩個方法，增加供給或是抑制需求，由于增加供給不僅需要增加土地供給，尤其是經濟適用房與廉租房，可能打亂政府的供地步驟，影響地租收益，并且政府還需要擴大公共交通等配套措施，所以，地方政府更傾向于抑制需求，類似于增加稅收、抑制二手房交易，常能收到一呼百應的效果。抑制的效果究竟如何無需多說，今年的房價普漲說明了一切。限制的最大壞處逐漸顯形，中國房地產市場逐漸被大型企業獨占，房地產降價更難了。

　　由于

房價政治性太強，以至于我們對房地產領域的雙軌制熟視無睹，忘記經濟規律如同魔咒，必定會讓一個遠離正常狀態的偽市場現出原形。有人憤怒抨擊房地產市場彌漫的雙軌制文化得到無數人的支持。上世紀80年代的雙軌制造成大面積的尋租，造成官員的“批文經濟”泛濫，商人的利益得失均在官員筆尖。解決彩電倒賣、批文倒賣的根本方法是讓雙軌制消失，難道房地產市場有什么不同嗎？

　　我們很多時候被憤怒沖昏了頭腦，將房地產領域當成一個特殊的領域，強調該行業的特殊性，賦予行政插足市場的特權，固化利益同盟。當然，不同的地區、不同的官員，對于政府與市場的關系理解不同，對于蘭州市政府某些官員而言，牛肉面就必須限價，如果他們能夠對全國經濟發言，他們很有可能把與牛肉面有關的油鹽醬醋、牛肉、面粉、煤炭之類價格一路限下去，若非如此，牛肉面限價令就不能起到釜底抽薪的作用。

　　房地產市場同樣如此，我們支持政府出臺限價房，至于這限價房到底是保障性住房還是商品房則不予深究，但如果是后者，限價實際上成為對于買賣雙方產權中的流通交易權的部分剝奪。同時，福利分房時代赤裸裸的尋租被美化，更荒唐的單位集體建房都獲得了一片叫好之聲，筆者懷揣“惡意”，希望那些提倡單位建房者擔任某單位的分房委員會主任，讓事實來教訓以民意為幟實則損民利以自益的口頭革命者。

　　終于有清醒者提出，“公務員住房腐敗是最大的腐敗”，一些城市借行政新區搬遷之機，大規模配建黨政機關人員住房，名義上借用了經濟適用房政策。而事實上，不少黨政機關人員已享受過“房改”優惠政策。目前單位集資房的內部銷售價往往比市場價低1/3。近年來，機關單位集資建房占經濟適用房的比例越來越高，有的城市甚至達50%以上。單位集資建房可充當經濟適用房，能提高當地經濟適用房比例，“改善住房供應結構”，這既符合地方政府加快新城開發的政績需要，也迎合了地方應對國家樓市調控的需求。另一方面，集資建房者多為壟斷型、權力型單位，因為變相延續福利分房，相關單位積極性很高。

　　在一個充分競爭的市場，這種典型以弱勢群體為名的雙軌式尋租必無容身之地。保障性住房與商品住宅之間的界限不清，給這些尋租者提供了肥沃的生存土壤，這些尋租者與二十幾年前手握批文權力的人沒有任何區別。如果單位集資建房大面積推廣，誰會成為最大的受益群體？

　　另一個例子則是以90平方米小房型來平抑房價。小房型或可收調整房地產市場結構之效，不過，所謂平抑房價則是個假象。從2007年1月至2007年6月期間，北京市共上市純小

戶型居住社區21個，占總體放量的71.4%，

小戶型房逐漸成為主流。但這些二代小戶型房精心設計，瞄準的是商務、外交、奧運出租等高端人群，提供品牌物業服務，許多樓盤價格在每平方米1萬元以上。以小房型抑制價格不過是個賬面游戲。

　　所謂雙軌制包括以下幾個層面：一是房地產產業鏈條的雙軌制，從土地到開發分別隸屬于不同的機構；二是住宅供應的雙軌制，單位自建房、限價房、經濟適用房的界限被混淆，人們以為這是保障房，結果卻作為商品房流通，誰獲益誰受損一目了然；三是價格雙軌制，政府的限價政策把商品房當做了公共產品。

　　如果真正想治療病態的房地產市場，回過頭來徹底杜絕雙軌體制，才能找到解決之方，將土地收益全部用于保障型住房的建設。否則，中國的房地產市場將陷入無休無止的尋租—市場—行政—尋租的怪圈。

　　(作者系每日經濟新聞首席評論員)