秋風

　　政府用行政手段調控房價，引來許多贊歌。有作者說，政府就該努力把房價趕進籠子。不過，總是有些學者懷疑政府有沒有這種能力，或者是否該這樣。于是，這位作者就接著說，樓市急需破除“市場原教旨主義”。

　　聽起來大義凜然。但不幸，今日中國的樓市根本就沒有市場，扯什么市場原教旨主義。

　　不是說政府賣地、開發商賣房子、消費者買房子，就有了房地產“市場”。如果是這樣的話，那上世紀60年代也就有市場了，畢竟，你進了商店，也不可能拿起東西就走，你跟商店也是買賣關系。

　　作為一種制度的市場，是有其一些基本構成要素的，如果不具備，就不能叫做市場。這些基本構成要素就是，平等的交易主體，要素的自由流動，企業的進入自由。

　　如果用這幾個標準來衡量，

房地產領域根本就沒有市場。首先，作為房地產最基本要素的土地，根本不能自由流動。法律禁止農民蓋房子向城市居民出售，也禁止城市居民到農村去買房子。民眾要成立個住宅合作社，集資合作建房，政府同樣禁止，或者根本不理睬。

　　可以說，在房地產領域，要素不能自由流動，消費者沒有最基本的選擇自由，對消費者來說，不存在市場。甚至連

開發商也沒有選擇自由———他們不能向農民直接買地建造房子，因此，開發商也不是生活在市場環境中。

　　想象一下，一個地方的所有開發商只能到政府那里去買地，這跟市場相去不止十萬八千里。不論從哪個方面看，房地產行業都沒有市場制度。如果非要說這樣有市場，那也至少存在雙重壟斷：第一是政府對房屋建設用地的獨家壟斷；第二是政府授予房地產開發商壟斷城市房屋供應的特權。在這么一個雙重壟斷格局下，不管是土地與房屋的供需，還是其價格，都必然高度扭曲。

　　所以，房屋價格高，不要怪市場。相反，解決房屋價格高企的唯一出路是把房地產領域還給市場。為此，需要政府放棄對房地產行業的控制，尤其是放棄對土地的壟斷。一旦政府做到了這一點，市場機制自然運轉起來，必會讓房屋價格與人們的支付能力大體相稱。

　　實際上，這樣一個真正的房地產市場之形成、發育，也根本不需要政府來扶持，因為人們追求收益最大化的天性，自然地就會創造出市場來。近些天來大家議論紛紛的小產權房，就是這樣一個市場。城市居民有一定的消費需求，農民們知道了城市居民的這一消費需求。于是，農民就開發出滿足城市居民需求的房屋。亞當·斯密所說的“自然的自由”的市場就此出現。

　　如果說房地產領域存在市場，這個小產權房市場才是真正的市場。就好比在計劃經濟時代，自留地才是真正的市場一樣。在這個市場上，買賣雙方，農民和市民之間的交易是自愿進行的，這里不存在壟斷者，一方不可能把不合理的交易條款強加于另一方。同樣，民眾自發地成立住宅合作社，

集資建房，也代表了一種市場的力量。

　　那些吶喊著樓市急需破除市場原教旨主義的人士，想來十分關心民眾疾苦，所以絕不會反對這個真正的、原教旨的市場的發育。但是，假如這才是真正的房地產市場，那他們所反對的對象，就不可能是市場。你不能說黑板和粉筆是同一個顏色，或者貓跟老鼠是同一種動物。

　　明白這一點，這些關心民眾疾苦的人士才能知道自己究竟需要什么。可以設想，如果這些自發的市場力量聚集、擴展，必會發展出相對完整的房地產市場制度。但是，今天，個人組建合作社自愿合作建房的努力，似乎沒有得到政府的良性回應，小產權房市場似乎也免不了當年自留地被政府“割尾巴”的命運。真正的市場的發育已經觸碰到政府管制的硬殼。這個時候，鼓吹在樓市中破除市場原教旨主義，想說什么？是不是告訴政府把手伸得更長一些，讓政府去查禁小產權房，從而全面控制房地產領域？

　　(作者秋風系北京學者)

　　【學者視線之秋風專欄】