馮海寧

　　針對近期社會關(guān)注的“小產(chǎn)權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”住宅問題，北京市國土資源局局長安家盛日前表示，北京已經(jīng)部署開展在全市范圍內(nèi)調(diào)查“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”等違規(guī)土地開發(fā)建設(shè)，違規(guī)開發(fā)建設(shè)的要停工停售。

　　自建設(shè)部發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示起，輿論對“小產(chǎn)權(quán)房”的討論，實(shí)際已超越了房地產(chǎn)本身。應(yīng)該合法化、給小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)“妾”轉(zhuǎn)正的聲音此起彼伏，這一主流呼聲很多人認(rèn)為是高房價(jià)效應(yīng)，但在筆者看來，討論“小產(chǎn)權(quán)房”更大的意義在于，針對長期以來對“小產(chǎn)權(quán)房”模棱兩可態(tài)度的一次鞭策。筆者曾撰文主張：對待“小產(chǎn)權(quán)房”，要么叫停，要么“扶正”，總之不能讓其變成“沒娘管的孩子”。

　　如果說建設(shè)部的風(fēng)險(xiǎn)提示只停留在口頭上的話，那么北京市國土資源局叫停“小產(chǎn)權(quán)房”則用實(shí)際行動回應(yīng)：政府不僅不能容忍“小產(chǎn)權(quán)房”繼續(xù)存在，還將制裁非法介入的開發(fā)商和相關(guān)的村集體組織。雖然說，叫停“小產(chǎn)權(quán)房”也會引起爭議，但卻能避免“小產(chǎn)權(quán)房”在迷茫中跌跌撞撞。

　　當(dāng)然，政府在叫停“小產(chǎn)權(quán)房”的同時(shí)，還有很多后續(xù)工作需要做。譬如，如何處罰非法介入的開發(fā)商，如何保障買房人的利益，如何避免死而復(fù)生、重蹈覆轍等。最主要的是，叫停“小產(chǎn)權(quán)房”后，民眾對低價(jià)房的巨大需求政府如何調(diào)節(jié)，如果處理不好，不但會刺激商品

房價(jià)格繼續(xù)上漲，還會增加保障型住房的分配壓力。總之，如何處理“小產(chǎn)權(quán)房”身后的幾條大“尾巴”考驗(yàn)著政府的智慧。以下兩條“尾巴”尤其值得注意。

　　首先，如何保障已購房人的利益？是購房人退房、開發(fā)商退錢？還是變通處理讓已購“小產(chǎn)權(quán)房”合法化，買房人補(bǔ)齊相關(guān)費(fèi)用？主管部門需要全盤考慮。

　　盡管有專家建議對于已經(jīng)停售的項(xiàng)目，要求開發(fā)商退回購房人的房款，但筆者認(rèn)為這還不夠。固然，購房人購買“小產(chǎn)權(quán)房”有風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)的成分在里面，自己也有一定責(zé)任，但“小產(chǎn)權(quán)房”之所以風(fēng)行，也有政府監(jiān)管缺位和開發(fā)商違規(guī)開發(fā)銷售的原因。不能把所有責(zé)任都由買房人承擔(dān)。即使買房人退房拿錢，但這些錢現(xiàn)在已無法在同一地段買到同樣面積、

戶型的

商品房了。因此，筆者建議“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)商在退房款時(shí)，主管部門應(yīng)強(qiáng)制開發(fā)商給予買房人一定補(bǔ)償。

　　其次，如何處理“合格”的“小產(chǎn)權(quán)房”？有些項(xiàng)目雖然不能辦大產(chǎn)權(quán)，但是項(xiàng)目是合法的，屬于旅游景點(diǎn)配套項(xiàng)目，是生態(tài)園立項(xiàng)。類似于這樣披著“合格”外衣的“小產(chǎn)權(quán)房”有多少，其合法性又體現(xiàn)在何處？以什么名義或哪個(gè)部門批準(zhǔn)的？現(xiàn)在不得而知。但有一點(diǎn)是肯定的，即很多“小產(chǎn)權(quán)房”不僅是村集體組織在撐腰，其背后都有一個(gè)靠山。另外不排除一種可能，即在叫停的同時(shí)，一些非法“小產(chǎn)權(quán)房”想方設(shè)法合法化了。

　　所以，要徹底叫停“小產(chǎn)權(quán)房”，還有很多“尾巴”需要處理。這些“尾巴”包括：買房人利益保障問題、開發(fā)商的處置問題、對“合格”“小產(chǎn)權(quán)房”的取消等。同時(shí)，鑒于“小產(chǎn)權(quán)房”的復(fù)雜性，筆者建議多個(gè)部門聯(lián)合作戰(zhàn)，在叫停“小產(chǎn)權(quán)房”的同時(shí)，也要拔掉“小產(chǎn)權(quán)房”背后的靠山，更要防止其他形式的“小產(chǎn)權(quán)房”出現(xiàn)。(作者為《地產(chǎn)show》原副主編)