李 開 發

　　有媒體報道，前不久的6月12日，被人們喻為中國房地產業的龍頭老大、萬科董事長王石在出席萬科集團與英國總領事館文化教育處聯合舉辦的第二屆“海螺行動”，即“中英解決城市低收入人群住房問題比較研究活動”啟動儀式上明確表示，“中國房價漲的過快，而且持續時間很長，已經出現泡沫，泡沫一定會破裂。”王石此言迅即引起轟動。筆者知道王石先生謹言慎行，一語如千鈞之重，不到事情臨近，斷不會向同行中人出如此警語。

　　記得去年在天津市被國務院確立為北方經濟中心之后，舉行一次盛大活動，筆者有幸被邀請座談天津發展與未來規劃，席間與王老大同桌就餐，王老大即是如此環境說話依然審慎有加，低調，謙和，樸實。由此回想起早在15年前，王石先生在深圳深南中路的辦公樓上開創萬科基業時，筆者曾慕名前往，雖不得相見，但其為人作派值得稱頌。

　　房地產的泡沫由來已久，學術界雖然爭議仍有，但泡沫之大幾乎是公認的。不如此，從2005年兩會開始，國家就開始了漫長的宏觀調控之路。歷時近三年的調控，房價倒沒有降下去，相反越調越漲，每調必大漲，有的大中城市年漲幅達到20%甚至更多。令人搞笑噴飯的是統計部門還能用年7%漲幅來唬弄。只有國家發改委、國務院發展研究中心的數據與真實數據相對接近。想來統計部門有沒有想到，他們的統計數字正好幫來倒忙，如果他們的數字是真實的可信的，何必每年兩會那么多代表激烈辯論房價調控措施，要求相關部門有所作為，何必一年“國八條”，一年“國六條”，一年多管齊下，勞神費力去調而控之。

　　作為堅定支持國家對

房地產業實行宏觀調控的學者，近幾年作不了房地產商的座上賓，有些開發商更是恨之不能施以拳腳。特別是去年末預言今年城市房價只要國家調控到位，房價要下降25%。雖然是有條件的，但還是帶來一片罵聲。前不久央視采訪我的時候，說您作為“窮人經濟學家”預言07年房降將大降，現在已經歷4個月，房價并未走低，是否預言破裂，筆者直告有前提條件。筆者對利益集團的影響力深感震撼，特別是那些預言房地產要持續漲20年的開發商及其代言的學者們。本人也只是替其可惜，做事業做學問到這個份上，為了一已利益，鼓噪虛假事實，構建虛假論證，居然信誓旦旦，面不改色心不跳，不知靈魂中是否有良知。那時候筆者就盼望什么時候進入房價轉折點，一伸是非曲直，快意恩仇。想不到的是，關鍵時候，由房地產業的掌門人王石先生出面，打破僵局，直陳泡沫將破裂，省去了我還以牙眼之恨。令人叫絕的是，王石先生表示，“中國房價漲的過快，升幅過大，已經出現泡沫，泡沫早晚都會破裂，只是時間問題。”王石坦言，“即使泡沫破裂，萬科也不擔心，因為萬科已經做好了應對樓市泡沫破裂的準備。”王石先生的膽識與氣度與萬科功夫讓那些還喋喋不休辯護房地產業沒有泡沫的開發商汗顏，原不知正義的呼聲會來自業內老大。開發商們應該撫掌自問，他們與王石先生的差距究竟在哪里？

　　思考王石先生的發言，筆者領會其坦蕩做人、坦誠做事的風采。王石說，“一直以來，萬科堅決不做房價的領跑者。萬科開發的房子不會出現年底比年初價格大幅上升這種情況。如果價格有調整，萬科會告訴消費者，價格為什么會提高，提高的那部分價格在產品價值方面又是如何表現出來的。”事實上，這種風格已經融化在萬科事業的精髓中，萬科文化也將拓人眼界。

　　作為一個研究城市經濟、研究房地產經濟的學者，近來多次研讀近兩年的溫總理的政府工作報告，研究1998年以來國務院關于房地產的文件。溫總理的報告字里行間，通篇閃耀著關注民生、建設公平公正的社會主義和諧社會的光輝。筆者帶著一種責任感與使命感,走上揭穿房地產泡沫的征途。在這樣一個時刻，我們可以預知的是，中國房地產行業必將重新洗牌。房地產業作為一個消費性行業，變成了房地產開發商、國內外炒家、投機商、暴發戶與犯罪分子洗錢、瘋狂掠奪廣大中低收入者財富的工具。由于房地產業極高的回報率又大量吸納了其它產業的流動資金、擠壓其它領域消費，因此對健康發展的國民經濟構成巨大威脅，對實現讓廣大中低收入階層分享改革成果、實現共同富裕的和諧社會目標是一個嚴重的傷害。還是馬克思的名言具有真理普遍性：“一旦有適當的利潤，資本就膽大起來。如果有10%的利潤，它就保證到處被使用；有20%的利潤，它就活躍起來；有50%的利潤，它就鋌而走險；為了100%的利潤，它就敢踐踏人間一切法律；有300%的利潤，它就敢犯任何罪行，甚至冒絞首的危險。”環顧城市的

商品房市場，住房已經不再是住房，而是一種與黃金珠寶一樣的

奢侈品，是一個投資增值的產品，是房地產商、炒房人手中承載資本增值功能的道具。買的人不住，住的人買不起，這樣的房子建起來有何意義？

　　在這樣一個時刻，我們可以回想近三年來房地產暴漲的驚心動魄的震顫。事例太多，以至于無法一一品讀。那是一個只能用“瘋狂”的來解釋的歷程。讓我們用一則報道來體會一下當時的場景。《新京報》2006年4月25日報道：“北京市西南三環外的樓盤萬年花城，在三個月的時間內經歷了房價的飆升奇跡——1月份，銷售價格5700元/平方米，3月份達到了6600元/平方米，擬在5月發售的四期均價在7000元/平方米左右。開盤之日，附近的柜員機現金全部取完，銀行取現的人流始終排有50人的長隊。”月有陰晴圓缺，人有悲歡離合。過盈必虧。這一天已經響起了敲門聲。

　　房地產泡沫泛濫成的中另一個問題是，大量的稅收被逃漏。如央視《新聞調查》揭露的上海某樓盤成本從6000元抬到12000元，這6000元的增加值，實際上是利潤，按中國的稅收政策，企業所得稅應是33%，象上海的這個樓盤都逃漏的稅收，如果每平米逃漏2000元，數萬平方米僅虛增成本部分，偷逃稅可高達億元。

　　中華人民共和國《刑法》第201條〈〈危害稅收征管罪〉〉規定：納稅人采取仿造、變造、隱匿、擅自銷毀帳簿、記帳憑證、在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，經稅務機關通知申報而拒不申報、或者進行虛假的納稅申報的手段，不繳或少繳應納稅款，偷稅數額占應納稅10%以上不滿30%并且偷稅數額在1萬元以上不滿10萬元的，或者因偷漏稅被稅務機關給予二次行政處罰又偷稅的，處三年以下有期徒刑或拘役，并處偷稅數額一倍以上五倍以下罰金；偷稅數額占應納稅額30%以上并且偷稅數額在10萬元以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處偷稅數額一倍以上五倍以下罰金。依照這樣的規定，我與一位房地產大企業的副總裁深談，他坦言，如果來一次徹底執法，就有可能將多半開發商大鱷們送上法庭。

　　黨和政府堅持以人為本的科學發展觀，建設社會主義和諧社會，過去的多少年，發展是硬道理，這當然不錯，但現在開始讓位于“公平”是硬道理。效率讓位于公平，是這個社會得以和諧與長治久安、持續發展的根本所在。

　　現在是這樣一個重要時期，擠壓已經形成的巨大泡沫，實現房地產宏觀調控的軟著陸，值得制訂政策者與業內人的共同關注。作為學者，提醒房地產開發商，應當象王石先生那樣，深入思考一下企業的社會責任問題，深入思考一下如何為和諧社會建設做點什么。順應政府宏觀調控的思路，從暴利的泥潭中脫出來，走上遵守法規、賺取合法利潤、實現穩健發展的坦途，這才是開發商們的正道。