沈曉杰，新華日報資深編輯，長期從事財經(jīng)新聞的分析評論工作。從1985年到現(xiàn)在先后就企業(yè)發(fā)展、網(wǎng)絡(luò)媒體、壟斷行業(yè)不法行為和房地產(chǎn)等領(lǐng)域發(fā)表若干有影響力的文章。

　　3月26日-4月1日，新浪財經(jīng)把一周的時間留給沈曉杰。----編者按

住房解困：靠廉租房作秀 還是力推收入比合適房     3月29日  星期四

    沈曉杰/文  博客

　　中國房地產(chǎn)的幾個“大是大非”(4)

　　當(dāng)在今年的兩會閉幕式上，修改后政府的工作報告終于把“居民住房”加到了“解決得不夠好”、“群眾不滿意”的“涉及群眾利益的突出問題”條款中的時候，高層終于以一種求實的態(tài)度表明，在對住房問題嚴(yán)重性的認(rèn)識上，政府已“排除干擾”，改變了“官方文件回避”和“只做不說”的做法。這說明，中央不僅充分認(rèn)識了房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀給社會和諧造成的極大破壞，而且在敢于在揭開“帽子”的同時，已決心在解決“居民住房”問題上大刀闊斧的采取一些強力而有效的措施。這也是為什么一些在全國舉足輕重的大城市的市長，在兩會上敢于“一反傳統(tǒng)”，喊出要大力發(fā)展單位自建房的“底氣”所在。

　　現(xiàn)在的問題是，要解決中國城鎮(zhèn)居民的住房困局，究竟應(yīng)該從何入手？當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場和住房問題的主要矛盾究竟在哪里？

　　早在去年全國兩會期間，筆者在推出的“中國房地產(chǎn)十大批判”中，不僅呼吁要把解決居民住房問題及高房價作為解決民生三大問題的重點(也就是今年被政府工作報告修改加上的部分)，而且提出當(dāng)前房地產(chǎn)市場的主要問題及矛盾，已經(jīng)從最低和低收入者解決不了住房問題，演繹成大多數(shù)普通市民買不起房。這一年房地產(chǎn)市場的發(fā)展，越來越證明了這一點，70-80%的市民買不起房，已經(jīng)成為社會的一種公論。

　　但是，在建設(shè)部給出的解決當(dāng)前住房問題的“菜單”上，人們卻不解的發(fā)現(xiàn)，對于如何解決普通市民買不起房的這個當(dāng)前中國住房問題的主要矛盾，卻不見“實實在在”的內(nèi)容。在今年一月下旬召開的全國建設(shè)工作會議上，。在建設(shè)部部長的報告中提出的“今年工作的主要目標(biāo)”，在房地產(chǎn)方面僅僅為“所有城市(包括縣城)都要建立廉租住房制度，最低生活保障家庭中的住房困難戶應(yīng)保盡保。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)明顯改善。住房公積金繳交率提高5%，資金安全得到保障”。里面沒有一個字提到要解決讓普通市民買得起房的問題。在一次接受媒體的采訪中，建設(shè)部的高官也聲稱要把廉租住房作為建設(shè)部今年在房地產(chǎn)方面最重要的工作。

　　建設(shè)部在解決老百姓反映最強烈的住房問題上的開出的“處方”，不僅回避了當(dāng)前中國城市住房問題的主要矛盾，而且還和溫家寶總理在今年兩會上政府工作報告中的有關(guān)房地產(chǎn)方面的論述，形成了截然相反的對比。總理在報告中提出：“房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)重點發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房”。但建設(shè)部長的報告顯然躲開了這個對“廣大群眾”的“面向”，而是把“部門作為”的目標(biāo)放在了僅僅是占人口5%的“最低收入”人群。特別值得回味的是，在今年的全國兩會上，一些有“利益背景”或頗有影響力的“大人物”，也竭力把解決當(dāng)前中國住房問題的重點放在了廉租房上。甚至在兩會前，個別“名氣遠(yuǎn)揚”的開發(fā)商大嘴也為廉租房“搖旗吶喊”。

　　“黃鼠狼”為什么會“給雞拜年”？把房地產(chǎn)業(yè)重點放在“發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房”和以“建立廉租住房制度”為中心究竟有什么樣的本質(zhì)區(qū)別？這兩者對房地產(chǎn)方面的特殊集團(tuán)及“鐵三角”的利益究竟會帶來什么樣的不同的影響？讓我們還是進(jìn)行深入的剖析再下結(jié)論。

　　廉租房，一場避重就輕、轉(zhuǎn)移住房主要矛盾的“官場秀”

　　從表面上來看，作為政府住房主管部門的建設(shè)部大力推廣廉租住房，應(yīng)該是件不錯的事。尤其是在高房價、高負(fù)擔(dān)引發(fā)的社會問題越來越多，建設(shè)部受到的來自各方的不滿、指責(zé)和問責(zé)，甚至彈劾的呼聲越來越高的情況下，“轟轟烈烈”的“高調(diào)”推出廉租住房的概念，并“鄭重其事”的說什么對未建立廉租住房制度地方要追究領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任的“狠話”，確實有一種“消氣”和“轉(zhuǎn)移斗爭大方向”的作用。但把解決房地產(chǎn)市場和居民住房問題的“主要目標(biāo)”壓在“廉租住房”上，真的對消除住房這個中國城市中最大的不和諧因素有大的作用嗎？任何對中國房地產(chǎn)狀況有清醒認(rèn)識和對廉租住房有基本了解的人，都不會做出“肯定”的回答。

　　首先，還是讓先我們了解一下廉租住房供應(yīng)的“特定對象”，看看它究竟能“惠及”多少城鎮(zhèn)居民，然后再給它在解決居民住房上的作用和功能打個分，就會發(fā)現(xiàn)其中的“奧秘”了。

　　和一般無房、缺房的普通居民對廉租住房的“熱忱期望”不同，國家對廉租住房供應(yīng)的特定對象，在“紅頭文件”上有著極其嚴(yán)格的規(guī)定。在1998年7月3日由國務(wù)院發(fā)布的『國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知』(也就是開始房改的綱領(lǐng)性文件，一般稱為23號文)中就明確規(guī)定：“對不同收人家庭實行不同的住房供應(yīng)政策。最低收人家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收人家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房”。這就是說，廉租住房只供應(yīng)給城市中的“最低收入群體”。至今這一“政府規(guī)定”在公開的材料中也未見任何變化。相反，早在2003年由建設(shè)部起草的“房改新政”的“綱領(lǐng)性文件”18號文中，非常明確給低收入者購房做了特定的“定位”，這就是低收入者只能買經(jīng)濟(jì)適用房。這樣就進(jìn)一步把低收入者排除在了廉租住房的供應(yīng)對象之外。

　　那么，在整個城市的社會中，“最低收入者”究竟又有多少人、他們占了城市人口的比例又是多少呢？這個比例在當(dāng)初的房改政策的制定中，早已有“約定俗成”——城市中最低收入者的比例占總?cè)丝诘?%左右。

　　這里，我們對建設(shè)部在今年房地產(chǎn)方面工作的“主要目標(biāo)”做一個最理想的假設(shè)，就是這方面通過建設(shè)部的大力倡導(dǎo)，各地政府都在“心甘情愿”的接受建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)的情況下，把各地的廉租住房工作百分之百的完成了。那么它最多的，也就是只解決了中國城市5%人口的住房問題。那么，80%左右的普通市民，他們在高房價的重壓下買不起房的狀況，因為不是作為政府主管部門工作的“主要目標(biāo)”，建設(shè)部就可以“心安理得”的不采取得力措施加以改善了嗎！

　　實際上，建設(shè)部提出把建立廉租住房制度作為今年房地產(chǎn)方面的“主要目標(biāo)”，極有可能就是官場作秀的“空心湯團(tuán)”一個。在公開的材料中，人們在這個所謂的“廉租住房制度”里很難看見一些實實在在的東西。比如說，各地通過廉租房每年應(yīng)該解決的最低收入者住房人員的比例應(yīng)該是多少，是占到住房問題嚴(yán)重的最低收入者的五分之一，還是五十分之一？要知道，各地官僚裝模作樣搞一個空架子的“廉租住房制度”，那是再輕而易舉不過的了。事實也證明如此。從1998年至今廉租住房搞了至少10年(在房改前有的地方也有廉租房)，但在全國的最低收入者中，究竟有多少人受到了“恩澤”？要知道，在建設(shè)部的統(tǒng)計里，全國的絕大多數(shù)城市已經(jīng)建立了廉租住房制度。

　　在過去10年里都沒有辦好的事，建設(shè)部憑什么就可以認(rèn)為今年就一定能辦好？是今年上上下下的舉措都比過去更到位？好像并不是那么回事。不僅建設(shè)部自己在廉租住房的目標(biāo)、內(nèi)容和具體的惠民措施上“空空而已”，而且就是那些所謂已經(jīng)建立了廉租住房制度的城市，也沒有幾個有相應(yīng)的基本的保障。人們可以查查看，在全國幾百個號稱建立了廉租住房制度的城市里，有多少地方政府在財政預(yù)算中為廉租住房掏出了“真金白銀”呢。

　　所以，在了解了廉租住房少的可憐、幾乎可以忽略不計的“保障面”后，在了解了建設(shè)部的“空心政策”和很多地方連發(fā)展廉租住房的資金在財政上的預(yù)算都沒有情況后，又有哪個對這種“紙上建立起來”的廉租住房制度可以抱以幻想呢！

　　所以，講廉租房是建設(shè)部的一場“官場秀”，對他們一點也不冤枉。這種拿面向5%最低收入者的住房政策(而且極可能還是一個“空心湯團(tuán)”)來轉(zhuǎn)移公眾對房地產(chǎn)市場和住房問題不滿的做法，實質(zhì)上是對民眾居住權(quán)和智慧的又一“調(diào)戲”。

　　建設(shè)部不“重點發(fā)展面向廣大群眾”、收入比合適的商品房，究竟怕動了誰的蛋糕

　　筆者在這里不是反對發(fā)展廉租住房，恰恰相反，筆者也認(rèn)為很有必要。但它絕不應(yīng)該成為解決當(dāng)前“民怨沸騰”的中國居民住房問題的重點，更不應(yīng)該以此為中國房地產(chǎn)工作的“主要目標(biāo)”，來回避對中國當(dāng)前住房問題主要矛盾的解決。

　　這里人們不禁就有一個疑問：明明當(dāng)前中國居民住房的主要問題是大多數(shù)人買不起房，為什么建設(shè)部在施政的目標(biāo)上，要把人們的眼球轉(zhuǎn)移到廉租住房上？為什么這一“轉(zhuǎn)移”，又會受到制造中國市民買房貴、住房難的最大禍?zhǔn)住�—開發(fā)商的“贊賞”？這還要從房地產(chǎn)特殊利益集團(tuán)的“利益”解剖起。

　　對被稱之為“人民公敵”開發(fā)商來說，現(xiàn)在承受的社會壓力是越來越大。如何在不失去既得利益的情況下，找到一條“減壓”的方法，就成為他們的當(dāng)務(wù)之急。而高調(diào)力挺廉租住房，就成了某些人的“救命稻草”。

　　現(xiàn)在大家都已知道，政府提供的廉租住房，供應(yīng)的對象就是那些在中國的房市上買不起房、早就被開發(fā)商操控的市場所拋棄的“最低收入者”。這些人的住房問題解決好了，不僅絲毫不會影響開發(fā)商高價暴利房的銷售，而且還可以幫他們減少一些社會公眾的壓力。特別像某些“地產(chǎn)總理”那樣在這方面突出的表演一把，擠兩滴“鱷魚的眼淚”，至少還可使 “全國人們最想揍的人”“少受一些苦”。而如果廉租住房方面政府也無人問津，民眾在住房上所激發(fā)出的“沸騰民怨”就會更加強烈，反而會更快的促使開發(fā)商一統(tǒng)房地產(chǎn)市場的局面的破滅。正是基于這些利益考慮，為了在不破壞利益集團(tuán)的既得利益的情況下尋找繼續(xù)暴富的“寬松穩(wěn)定”的環(huán)境，開發(fā)商對廉租住房都是持有一種歡迎的態(tài)度。

　　而建設(shè)部如果真正的承擔(dān)起一個政府主管部門的應(yīng)有責(zé)任，從解決當(dāng)前中國城鎮(zhèn)居民住房的主要矛盾——大多數(shù)人買不起房入手，把今年在房地產(chǎn)方面的“工作的主要目標(biāo)”由大力發(fā)展廉租住房，調(diào)整為“重點發(fā)展面向廣大群眾”、房價水平和老百姓的收入水平成比例、房價收入比控制在合理水平的商品住房的生產(chǎn)，就必然要動開發(fā)商操控的房地產(chǎn)市場高價、壟斷、暴利的“蛋糕”。這是開發(fā)商所最不愿意見到的。因為如果這樣的話，勢必就要根據(jù)“讓老百姓買得起房”這個大目標(biāo)，充分放開主管部門在房地產(chǎn)市場的種種“明文”的“隱形”的限制，允許包括自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、單位建房、國家建房等等各種可以打造中低價商品住房的模式進(jìn)入房地產(chǎn)市場。這就使房地產(chǎn)再也不能成為開發(fā)商壟斷獨有的“暴富制造器”。

　　實際上，對“名目繁多”的房地產(chǎn)市場來說，“名分”并不是一件很重要的事。有的地方的“經(jīng)濟(jì)適用房”和“中低價商品房”不是賣的并不比周邊的商品房要低嗎。有的地方的經(jīng)濟(jì)適用房比其他地方的高價商品房還貴。關(guān)鍵就是住房要讓老百姓買得起。“不管白貓黑貓”，讓老百姓買得起房、住得好房，就是“好貓”。開發(fā)商也最怕把房價和利潤的水平給“控制住”。所以，制定一個合理水平的房價目標(biāo)，比喊那些“名目繁多的口號”，更能達(dá)到房地產(chǎn)市場的調(diào)控目的。

　　但建設(shè)部為什么不把“重點發(fā)展面向廣大群眾”、使老百姓買得起的普通商品住房作為工作的主要目標(biāo)，甚至建設(shè)部長親自在兩會上對自建房進(jìn)行“恐嚇”呢？關(guān)鍵在有的人“自覺不自覺”的“習(xí)慣”的站在了開發(fā)商利益集團(tuán)的立場。從某種程度上來說，利益集團(tuán)對政府主管部門決策的影響，房地產(chǎn)是最早受到“污染”的。早在2003年出臺的、由建設(shè)部起草的、被某些部長稱之為“房改新的綱領(lǐng)性文件”的18號文，就按照開發(fā)商的意愿取消了“面向廣大群眾”經(jīng)濟(jì)適用房。這是造成中國當(dāng)今住房問題愈演愈烈的禍根。

　　眾所周知，當(dāng)今中國房地產(chǎn)市場的主要問題，和公眾稱之為“新三座大山”的另外兩項——教育、衛(wèi)生還不一樣。后兩者的問題，還可以用一個大的“艦隊”，有一些少部分的“中低收入者”“掉隊”落在了最后來解釋。而對中國房地產(chǎn)市場和住房小康這支龐大的艦隊來說，“掉隊”的就不是少部分，而是有85%左右(買不起房，或者是無力改善住房條件住不好房的普通市民)的“艦隊主體”落在了后面。跑在前面的，只是占人口15&左右的少數(shù)“富裕階層”。“整個艦隊”，都有沉沒的危險。

　　胡錦濤主席在今年的兩會上特別強調(diào)了各級干部特別是領(lǐng)導(dǎo)干部要保持清醒的頭腦，增強憂患意識。溫家寶總理在去年兩會的記者會上就引用《新唐書》中“思所以危則安，思所以亂則治，思所以亡則存”的醒世名言。這些都給人以深刻的啟迪。

　　在解決當(dāng)前中國居民住房問題的困局上，抱有強烈的憂患意識顯得尤其的重要。那種為了開發(fā)商特殊集團(tuán)的利益，回避當(dāng)前住房問題的主要矛盾，避重就輕搞一些“空調(diào)”式的“調(diào)控”，不僅禍國，不僅殃民，到最后必將還要害己。

    中國房地產(chǎn)的幾個“大是大非”(1)：

    調(diào)控是要讓公眾買得起房 還是僅防房價漲幅失控

    中國房地產(chǎn)的幾個“大是大非”(2)：

    房改使無房戶越來越多 還是造就自有率世界第一

    中國房地產(chǎn)的幾個“大是大非”(3)：

    房價下降對中國房地產(chǎn)業(yè)究竟是禍還是福

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