沈曉杰，新華日報資深編輯，長期從事財經新聞的分析評論工作。從1985年到現在先后就企業發展、網絡媒體、壟斷行業不法行為和房地產等領域發表若干有影響力的文章。

　　3月26日-4月1日，新浪財經把一周的時間留給沈曉杰。----編者按

房改使無房戶越來越多 還是造就自有率世界第一     3月27日  星期二

    沈曉杰/文  博客

　　中國房地產的幾個“大是大非”(2)

　　在中國，究竟應該制定什么樣的國家住房政策，在房地產上“市場化”和政府保障 “孰輕孰重”，都取決于對城市居民住房狀況基本國情的清醒認知。

　　也正是因為“住房數據”對國家的房地產和住房政策起著決定性的影響作用，所以中國的開發商特殊利益集團總是期望通過編造數據、粉飾國情，來影響住房政策的決策和導向，以期通過影響政策走向來達到利益最大化。所以，每年一到兩會等“話語權博弈”的特殊時期，總能聽見一些有關房地產的“奇談怪論”。

　　盡管人們對此早已“拭目以待”，但誰也不可能想到的是，在今年的全國兩會上引發全國民眾“公憤最大”的“房地產語錄”，竟是來自著名經濟學者、被稱之為“中國經濟學界良心”的吳敬璉先生。他在接受中央電視臺等媒體的采訪中，以中國權威經濟學家之尊斷言：“到現在為止。中國的自有住房率，在世界上，是在前五位”，城市的“出租房只占全部住宅比重15%”，比美國和瑞士、瑞典等發達國家都要低得多。正是因為城市中絕大多數人都有自己住房的“條件”，加上“本來資源就不夠”，吳先生認為政府把住房重點放在為低收入者建廉租房就行了。據媒體報道，因為城市居民中大多數人已經擁有了自己的住房，解決了住房問題，所以吳先生認為政府打壓房價不是一個有效的方法。媒體引用吳先生的話說：“如果打壓房價，可能無效，而且這些錢就要流到別的消費領域，使物價上漲”(據3月6日的信息時報)。

　　中國經濟學界的權威對“政府打壓房價”“潑冷水”，最感“寒氣襲人”的還是那些數以億計的無房、少房和不屬于“最低收入者”的普通市民。因為正是他們，無時不刻的在承受著高房價、高負擔的重壓。最高決策層高級智囊的“一席話”，無疑使他們身上背負的“新三座大山”又重了幾份。

　　吳先生不支持“打壓房價”的一個主要的“論據”，就是因為“世界前五的住房自有率”使大多數市民已經有了自己的住房。既然大多數人都解決了住房問題，那么房價的高低，只是涉及到極少數人的問題，政府對房價問題也不必“太在意”。這里就引出了中國房地產的第二個“大是大非”的問題，就是中國市民的住房自有率真的是這位中國經濟學泰斗所說的那么高嗎？

　　“中國住房自有率世界前列”，謊言一千遍也成不了的“真理”

　　實際上，關于中國人“住房自有率世界前列”的問題，早在去年6月前筆者就專門有過論述(見筆者于去年6-7月在新浪網上發表的“中國房地產十大批判”中的第五章和去年筆者在瞭望東方周刊上發表的“中國住房自有率第一的真相”一文)。只不過那時“放炮”的是那些開發商利益集團的自己的代言人和政府部門的“司局級官員”。最后是以“說謊者”的“啞口無言”和“休假回鄉”而告結束。為什么一個被批的體無完膚的謊言，10個月后，竟然會被中國經濟學的大師撿起，作為“參政議政”和給高層提供“決策參考”的“理論依據”呢？這實在讓人百思不得其解。

　　之所以說“中國市民住房自有率世界前列”是世界性的謊言，是因為這樣的斷言沒有經過任何統計和比較，毫無科學可言。

　　首先，中國國內沒有任何的權威和官方的統計部門和研究機構，對中國城市居民的住房自有率的真實狀況進行過全面系統的統計和客觀科學的研究。筆者在10個月前的文章中就指出，2002年最早喊出我國“房自有率在全世界是最高的”，是“政績”和住房發展“緊掛在一起”的建設部的高官。當時他在包頭舉行的一次國際會議上高調宣布，我國的“城鎮家庭80%擁有住房，農村100%有住房，住房自有率在全世界是最高的。”中國人“住房自有率世界第一”的“美名”由此而來。但對這項民生上的“偉大成就”，不管是中國中央政府的門戶網站和中國國家統計局網站上都“不見蹤影”。而且你還會發現，國家統計局也沒有對住房自有率進行過任何全國范圍內的專門統計調查。那么，建設部公布這項中國人在住房上“舉世矚目”成就的依據又何在呢？建設部至今也沒人“拿出證據來”。而人們聽到更多的，則是建設部官員的“推導”：在98房改中，國家和單位的80%的公房都賣給了職工，因此中國城市的住房自有率一下子提高到了80%。這里本身就有一個問題，80%公房賣給職工，并不等于市民中住房自有率就一下子可以達到80%。因為在當時幾代人或幾家戶口同處一室的，并不是極個別現象，有陋室可居的無房戶則更多。而且還有不少無力蓋房單位的職工根本上就是無房可買。把80%公房賣給了職工“毛估估”成8成市民都有了“私有房”，這本身就是站不住腳。再加上后來大規模城市改造和拆遷造成的新的“無房戶”(有很多“老市民”不得以只能被逼到農村或外地房價便宜的小縣城解決居住問題)，原來一些福利分房的“鑄就”的較高的住房自有率就更是下來了不少。這樣“毛估估”出來的中國市民自有率，到最后連建設部自己的官員都不相信了。在前兩年開始的官方文件中也沒人再敢提出如此“大躍進數字”了。在2003年10月，當時的建設部常務副部長就外公布我國“城鎮私有住房占住房總量的85%以上，城鎮居民住房自有率達到74%左右”。到了2006年4月底，建設部的總經濟師在一次國際研討會上公布，我國“居民私有住房的比例已經達到72.8%”。按照上面兩者之間的差距推論，當時我國城鎮居民的住房自有率已經低于了60%左右。

　　第二，既然連中國國內城鎮居民真實的住房自有率也搞不清楚，既然建設部官員自己在前幾年“毛估估”的基礎上已經“下調”了中國城鎮居民住房自有率的“高水平”，那么號稱“中國人住房自有率在世界上前五位”就根本無從談起。大師之所以受人尊敬，做學問的嚴謹是最起碼的。吳先生不僅在這里拿不出中國城鎮居民住房自有率(因為中國農村是農民自建房，不存在房地產市場問題)真實的、科學統計出來的資料，而且也拿不出比較對象——世界各國住房自有率真實資料。據筆者目前所掌握的資料，聯合國也沒公布過世界各國關于城市居民住房自有率的統計調查結果，因為在很多國家(包括中國在內)壓根兒就沒有開展過這項調查。在這樣的情況下就把中國自封為“世界前五名”，這不像學者的行為，而更像阿斗的游戲。

　　第三，這里還需說明的是，由于中外的居住文化和住房保障等方面的不同，各國百姓對是否需要自己買房居住的“價值取向”也不盡相同。如在西方一些住房保障體系成熟而周全國家，一些中等以下收入的群體與其自己買房，不如租賃國家和政府提供的“國有房”要來得實惠，這樣可以用更小的成本來解決住的問題。此外，，歐美人歷來有經常遷徙和異地就業的習慣。在這樣的情況下，買房往往就成了拴住發展機遇的“絆腳石”，住房自有率低就成為自然而然的事情。關鍵的核心就在于，這樣的低住房自有率，不是由于買不起房或者住房保障體系的欠缺造成的，恰恰相反，正是由于住房保障體系的健全、房價的平穩以及較低的房價收入比，才使得國民在解決居者問題時可以有更多的選擇。而在華人社會，居者有其屋是千百年傳承下來的根深蒂固的傳統。任何華人的國家、地區、社會圈及家庭對住房自有都特別的在乎。新加坡的居民住房自有率就高到90%以上，我國臺灣地區民眾的‘住宅自有率’也高達93%，連居住在加拿大多倫多的“華人家庭自住房擁有率在76%，高出當地人的67%。”

　　所以，不管是“第一”，還是“前五”，“中國城鎮居民住房自有率高居世界前列”之類的“大話”，都是經不起推敲的“世界性謊言”。不管它被說了多少次，也不管是被身居高堂“權威”所言，它永遠也成不了真理，更不應該成為提倡科學決策、民主決策的高層對中國“民怨沸騰的房地產市場”行政作為的依據。

　　一筆讓人心酸的民生帳：房改8年，35%的城鎮居民成了無房戶

　　實際上，任何一個學者如果對全國各地的大中城市住房狀況進行哪怕是“走馬觀花”式的社會調查，都可以深切感覺到當今中國城鎮居民住房的辛酸的一面。

　　眾所周知，中國在98年后之所以出現一段時間較高的城鎮居民住房自有率，都是托房改初期福利分房的福。房改后福利分房的結束，就意味著普通百姓今后只能到房地產市場解決住房問題。但究竟有多少普通市民，可以“消受得起”開發商操控的房地產市場的高價暴利房呢？

　　一般推算，房改福利分房的“沖擊波”余威到2002年底后基本上已是“灰飛煙滅”，此后幾年城鎮居民的住房狀況發生了很大的變化。不僅每年新增的城鎮人口在以2000萬左右的速度高速增長，而且由于城市改造拆遷而造成的老市民中無房戶也急劇增加。此外，由于居民生活水平的提高，需要提高住房水平和質量的市民也越來越多。

　　據國家統計局的年報，到2002年底，中國的城鎮人口為5.0212億，城鎮人口占全國總人口的39.1%。而到了2006年底，全國的城鎮人口已增長到5.7706億，已占全國總人口的43.9%。也就是說，4年時間全國的城鎮人口增加了7494萬。而在這7494萬的新增人口中，不僅基本上沒人可以“享受”福利分房，而且，買得起房地產市場提供的商品住房的只是其中極少數。相對于全社會70%人買不起房來說，新增人口買不起房的，至少占到其中的90%以上。他們和城市中因拆遷而失房、因貧困而賣房維生的中低收入者一起，構成了城市中新的浩浩蕩蕩的“無房大軍”。

　　中國房地產的宏觀數據也證明了這點。如果這7500萬的新增城鎮人口都可以買得起房的話，那么中國的房地產市場這四年僅為這些新增人口所需要提供的新建住房就應該為22.5億平方米左右(以人均30平方米、戶均90平方米計算。其實，這幾年全國房地產市場商品住房的戶型的平均面積，都遠遠高于100平方米以上)。但實際上這幾年中國的房地產市場又總共提供了多少商品住房呢？

　　據國家統計局的年鑒，2003年全國城鎮實際銷售的商品住宅為2.977885億平方米，2004年為3.381989億平方米。2005年估計為3.5億平方米。2006年也估算為4億平方米，這4年全國房地產市場提供的商品住房總共也就14億平方米左右(對城鎮新增人口來說，可以享受到經濟適用房和單位合資建房的只是極少數)。按照城市改造“拆一建二”的慣例，其中的一半(7億平方米)用于拆遷戶。在剩下的7億平方米中，絕大多數(估計至少在四分之三及75%，5.25億平方米)還是被有經濟實力進一步改善住房條件的“老市民”中“有房一族”買去的。城市中的“無房戶”們如果可以買到新增住房的四分之一(25%，1.75億平方米)就相當不錯了。也就是說，按照樂觀的估計，全國城鎮這4年被以新增人口為主的“無房戶”所買走的商品住房，每年只有0.44億平方米。按照每人需解決30平方米住房來計算，也就只能解決146萬人的住房問題。僅僅把它和全國城鎮每年新增的2000萬人口做個比較，就會發現全國每年城鎮至少新增1850萬買不起住房的“無房人口”，占到了城鎮全部新增人口的92.5%。如果再把它把因拆遷和生活貧困而失房的人口加在一起，全國每年新增的“無房人口”要達到2000萬。4年新增的城鎮無房人口就達到了8000萬。

　　這8000萬的新增無房人口，再加上2002年全國城鎮1.2億左右的無房人口(2002年的城鎮住房自有率按照75%計算)，那么現今中國城鎮無房戶的總人口已高達2億左右，占到了全國城鎮人口的35%。反過來說，現在中國城鎮居民的住房自有率粗略估計一下，也就在65%左右。這樣的住房自有率就是憑經驗來估算的話，最多在世界上也就是一個中上游，怎么也排不到全球的“第一方陣”，更談不上“世界前列”。

　　更重要的是，如果中國的住房政策還是被利益集團所左右，房地產的市場導向不變，那么這樣的狀況就不能從根本上得到扭轉。今后中國城鎮的無房戶人口，還將以每年新增2000萬左右的可恥速度繼續增長。

　　中國的住房政策要“撥亂反正”，就必須使高層的“智囊”不受誤導

　　中國的房地產市場之所以發展到今天成為城市中最大的不和諧因素，誰也不能否認的一個事實是，我國的住房政策自2003年以來，就開始走上了了一條“彎路”。這點連建設部原常務副部長也不得不承認。這中間，既有政府主管部門的高官被開發商特殊利益集團所左右的一面，又不可否認的是，一些高層周邊的“智囊”提供的“決策參考”出了錯。

　　至今我還是始終以為，以媒體公開報道出來吳先生言論來看，他絕不是那種可以被“開發商利益集團”花重金就能收買的人。這不是說開發商利益集團就沒有打過這位中國經濟學大師和“高層智囊”的主意。恰恰相反，鮮有人知的是，那位經常自視為“地產總理”任姓開發商，就在老先生的身上下了很大的“功夫”。 吳先生獲得了具有“中國經濟學諾貝爾獎”的中國經濟學大獎，任志強就積極的為此項大獎提供了數百萬元贊助，成為 “主要捐資人”之一。而且這位任“地產總理”在頒獎大會上就公開號召中國的經濟學家們繼續成為他的“改革戰斗者”，并赤裸裸的說“我們更關心的是中國政府開始從官本位向商本位轉移…”，公開與新一代中央“以民為本”政治叫板。

　　對開發商利益集團及商人的“利誘”，聰明人的做法是“糖果可以接下來，炮彈一定要打回去”。我也始終以為，吳先生千萬也不會像某些“窮途末路”的老先生那樣，因為“地產總理”在給他所謂基金會贊助或募集資金，就站在開發商利益集團的立場，一會兒“炮轟經濟適用房，一會兒又對單位自建房大打悶棍。對這些早已失去學者人格的“老先生”胡言亂語，人們連接話的都懶的。

　　但吳先生就不一樣了。他不僅是公眾關注的經濟學家，他的人格和學風也為眾人所敬重。此外，他還是為國家高層做出決策的提供參考意見的“高級智囊”(吳先生為國務院發展研究中心的高級研究員和國務院經濟體制改革方案研討小組辦公室的副主任)。不管是崇拜他的民眾，還是期望科學民主決策的高層，都對他抱以很高的期望。雖然吳先生不被開發商利益集團所“誘”，但似乎耳朵根子被其所“惑”。以至于在不知不覺之中充當了“槍手”。開發商一貫的策略是，利用影響靠近決策層的學者，來影響中國的住房政策和房地產市場的導向，用政治上的話語權和影響力，達到特殊集團的利益最大化。

　　說一句心里話，在中國的著名經濟學人中，吳先生是筆者最敬重的學者之一，這不僅因為他和厲以寧先生一樣，都是筆者在南京金陵中學的前輩校友(兩位中國經濟學的大師級人物，還是同屆)，而且他多次強調的有關“尋租”和政府改革的理論，都給筆者以很深的啟迪和共鳴。筆者真心的希望，吳先生有空多多走到群眾中去，了解一下他們的實際處境和所思所想。同時，也站在公眾的立場上，利用難得的“溝通機會”，多多觀察和分析一下“地產總理”之類的特殊利益集團是如何攫取民脂民膏的。有了這些的比較，再對中國的房地產市場“指點江山”，至少不會落入開發商的圈套。

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