沈曉杰，媒體資深編輯，長期從事財經新聞的分析評論工作。從1985年到現在先后就企業發展、網絡媒體、壟斷行業不法行為和房地產等領域發表若干有影響力的文章。

　　3月26日-4月1日，新浪財經把一周的時間留給沈曉杰。----編者按

調控是要讓公眾買得起房 還是僅防房價漲幅失控     3月26日  星期一

    沈曉杰/文  博客

　　中國房地產的幾個“大是大非”(1)

　　序 在中國，可能沒有哪個行業像房地產這樣受到“舉國關注”。這幾年，在每次全國兩會的“政府工作報告”中，國務院總理都要“不惜筆墨”，一次比一次的突出強調加強房地產市場調控和監管，抑制房價的上漲；幾年來，在國務院召開的常務會議中，幾乎也沒有其他的民生熱點像房地產這樣頻頻被“涉及”；國家幾乎每年都要出臺一系列房地產市場調控和抑制房價上漲的文件，以至于說到“市場調控”，很多人就會自然而然的把它和房地產市場聯系在一起。在民間，社會不同階層和學者與媒體，對房地產也是“獨有情鐘”，各種“論戰”甚至是“罵戰”此起彼伏，網絡上有關房地產的話題也屢屢創下點擊和跟帖評論的記錄。但就是在這一連串的“調控”和“議論風生”之中，中國的房地產市場、特別是高房價及買房難的問題，不僅始終沒有得到解決，而且還有愈演愈烈之勢。

　　面對這個誰也否認不了的事實，人們有必要對現今房地產政策的導向和占據“話語霸權”的所謂“權威觀點”，進行一次徹底的反思。再也不能放任特殊利益集團的謬誤繼續 禍國殃民。實際上，在房地產這片利益集團博弈的最大“市場”上， 被“黑色”的商人、官員和“專家”組成的“腐敗鐵三角”操控早已不是什么新聞。不徹底厘清房地產市場被利益集團混淆的大是大非問題，就難以從根本上改變中國房地產市場的“黑金統治”。

　　最近幾天，“倍受公眾關注”的建設部又傳出了一條消息：近期該部將對部分省市執行房地產市場宏觀調控政策進行抽查。尤其是對“房價漲幅沒有得到有效控制”的地區，要限期整改并追究有關負責人責任。

　　從表面上看來，這似乎還是一條“正面新聞”，甚至還有“為政績作秀和轉移百姓視線”之嫌。但公眾對此卻并不買賬。令建設部某些官員沒想到的是，這條“新聞”在社會上引起了極大的“反彈”，僅新浪網上的跟帖和評論就有數百條之多。有的評論就質疑到：為什么“追究”的是“房價漲幅”失控，而不是“房價”失控？現在的房價如此之高,難道政府還要讓房價繼續上漲？有人辛辣的諷刺到：這好像是在控制房價,其實還是要漲價， 就如同一個父親對盜竊成癮的兒子教育:今后要少偷,偷多了不行。

　　一則看起來似乎是要控制房價上漲的新聞，為什么反而會引起公眾如此強烈的不滿？這里的關鍵，就是對現今房價水平及居民住房負擔的判斷，“官”和“民”之間，存在根本的差異。

　　在建設部、地方政府和房地產“腐敗鐵三角”看來，雖然現在買得起房的只是一些富人，但中國的房價水平還沒有到頂，“還有繼續上漲的空間”，有的開發商甚至揚言“還要漲上20年”。正是基于這樣的“認識”，建設部在“調控”房價上的基本思想，就只能是“抑制房價過快的上漲”，及通過控制漲幅來“有序”的抬高房價；而在普通民眾看來，現在中國的房價已經高到使大多數人買不起房，就是一些不得不買房的(住房畢竟是人類生存的基本而剛性的需求)中高收入者也成了開發商的“房奴”。如果房價還要再漲，無疑是要把普通百姓推向絕路。所以，從公眾的角度來說，房價不僅不能再漲了，而且還應該堅決的大幅降下來，使房價真正回歸到讓普通百姓買得起房。

　　正是由于這兩者完全不同的立場和角度，“官商”對“特殊利益”的追逐和公眾對基本居住人權維護形成了空前的博弈，也使得他們對房地產調控“最基本的標志”——房價的調控上也采取了兩種不同的“價值取向”。這里就引出了房地產的第一個“大是大非”問題：根據國際慣例及“基本常識”，究竟什么樣的房價水平和住房負擔，才是合理的和可負擔的？中國當今的房價水平，是在“合理”范疇之內，還是像百姓所感受的那樣，遠遠超出了他們可以承受的水平？讓我們還是以事實來說話。

　　房價收入比——國際上居民住房負擔的“標準秤”

　　看一個地方的房價是高是低，住房究竟是給老百姓帶來了沉重的負擔，還是處于一個可接受的水平，國際上有一個通行的計算模式，就是要看這個地方或城市的房價收入比究竟是多少。

　　“房價收入比”從廣義上來講，就是指一個地方或城市每戶居民的平均房價與每戶居民的平均年收入之比。那么，什么樣的“房價收入比”是國際上公認的合理水平呢？通過對數十個經濟發展水平不同的國家和地區主要城市居民住房房價的多年考察，世界銀行和聯合國人居中心分別得出 “合理的住房價格”的房價收入比應該為3-6(世界銀行專家的說法為4-6)。

　　這就告訴我們，國際上公認的、居民可承受的住房價格，同時也是有利于房地產市場健康有效發展的“合理和理想的水平”，應該只是相當于每戶居民3-6年的平均收入。不少在高房價重壓之下的中國市民，對“老外”如此“輕松”的就可以買到房可能會唏噓不已。但如果他們要知道這些“老外”低房價收入比下的“含金量”，也許就更加感嘆到“抓狂”。

　　在歐美等發達國家，他們的公民用3-6年家庭收入所買到的住房，首先是在人均面積的擁有上要比我們大得多。我們現在離人均30平方米的“初級小康標準”還有相當的距離，而這些國家一般都是在人均50-90平方米。就拿美國來說，前幾年它的家庭新建成房屋平均面積就達到2,114平方英尺，一般人家戶均也在220平方米左右，相當于人均擁有住房70平方米左右。這里要特別指出的是，他們所計算的“面積”，都是實實在在的“使用面積”，走廊、閣樓、地下室、院子都不在計算之列，同樣也更不會有什么“共攤面積”。而在中國買房，采用的是“建筑面積”再加上共攤面積，同樣的“紙上面積”，實際要比人家少得多。除了“量”的區別以外，住房的“質”的方面，他們的“含金量”就更是我們所無法比擬：他們大多數住的是獨立屋(單體別墅)，而我們95%以上住的是公寓房，他們買的房是裝修好的，走進去就可住，而我們拼了半天拿到的也只是毛坯房，要住進去還得花一大筆裝修費；他們房子前后帶大花園，有的社區還帶高爾夫，不少人家還有游泳池，配套設施先進豪華，而我們的住房大部分沒有一定的配套設施，很多的住房還處在“工房”的水平。

　　地大物博的歐美國家如此，人口密度和生活水平遠高于我們的韓國、日本的房價收入比也沒高到哪兒去。2006年初，韓國的國土研究院經過對上萬的家庭調查研究，并和英美等國進行了比較，顯示韓國國民全部收入攢六年才能買房。尤其是首都首爾地區，需要將總收入存7.7年才能購買住宅，地方大城市為3.8年，中小城市為2.6年。而在美國和英國，要購買住宅，則分別只需要2.7年和4.1年全部收入。另據日本官方的數據，在東京新建的專有面積75——80平米(相當于我們90——100平米的建筑面積)、精裝修的3室1廳1廚1衛單元公寓，送20平米的陽臺和好幾個平米的走廊以及包括液晶電視等基本電器，加停車位售價也才3000萬日元左右。而當地普通工薪階層家庭平均月收入為56萬日元。在這個號稱世界上物價水平最高、人口密度也最大、房價同樣也是最高的城市，工薪族的房價收入比也計算在4.5-5左右。

　　當然，并不是每個國家的和城市的房價收入比能讓居民滿意的。有一家美國的顧問公司根據房價收入比，專門就國際房價購買力的調查做過一個調查，看看世界上哪些城市的房價讓居民“最難以承受”。結果澳洲悉尼超過倫敦(6.9)、紐約(7.9)和東京，以8.5名列前茅。并由此被斷言“澳洲存在世界上最大的地產危機”。真不知道這樣的“世界房價報告”，中國的官員和百姓看了后會有什么感觸！

　　這項調查對我們分析房地產市場的價值還在于，它給出了具體指標，讓我們可以用數據說話、更科學的分析和評價一個地方的房地產是否“健康”：

　　當一個地方房價收入比超過5的時候，國際慣例就認為該城市房屋購買力“極低”；

　　當一個地方房價收入比超過6的時候，就會被國際上公認為屬于房地產泡沫區；

　　當一個地方房價收入比超過7以后，就會被世界上公認為“國際房價最難承受地區”。

　　中國市民的住房負擔，一個不光彩的“世界之最”

　　弄清了國際上居民住房負擔的一般水準，再“回味”一下眼前的現實，想必任何思維正常的人，都會對在高房價籠罩下的中國大中城市的房價還該不該漲有一個“明確的答案”。當然，那些依仗“特殊利益”攫取社會財富的開發商及其豢養的“官員、專家”另當別論。

　　實際上，和某些“房地產腐敗鐵三角”刻意制造的所謂高房價主要是由于民眾在住房上“過度消費”造成的謬論恰恰成為鮮明對照的，是普通的中國市民在住房消費上不僅“適度”，而且還很“節約”。所謂適度，對一般市民來說，就是他們夢寐以求的“居住理想”，僅僅是擁有一套體面而小康的“普通公寓房”，而不是什么“獨立屋”、聯排別墅和豪宅之類高檔商品房；所謂的“節約”，就是他們在住房面積上的要求，一般也就定在“初步小康”——人均30建筑平方米，戶均90平方。這樣的“面積”，不僅包含“公攤面積”之類“中國特色”人均住房水平計算上的“水份”，而且買到手的還是“毛坯房”，和國外通常出售的裝修房相比，“含金量”又要下降了幾成。

　　但就是如此“節約”而又“適度”的住房要求，中國市民的住房負擔又是多少呢？各大中城市的居民都可以自己計算一下：在你所居住的城市，要想在主城區內買一套90平方米的“普通商品房”，究竟要花上一個家庭多少年的全部收入。這里需要指出的是，在現在各城市官方的房價統計中，“平均房價”早已失去了參考意義。因為用這樣“做”出來的“平均房價”，只能在城市的郊區縣找得到，而在傳統市區(主城區)基本上已經買不到這樣“平均房價”的居民住房。

　　用“基本的生活常識”找出你所居住的城市市區的真實房價水平后，再計算一下買戶均90平方米的“初步小康住房”究竟需要花上多少錢。然后再把這個買房的總價除以你家庭的年收入，就可以算出你真實的住房負擔——你家自己的房價收入比。這一算，就算出了中國市民住房負擔的真實水平：大多數大中城市居民的房價收入比高達15左右，有的大城市甚至高達20以上，比世界上公認的“國際房價最難承受地區” 竟然還要高出1倍至2倍。在全球也找不到幾個像中國這樣的居民住房負擔和房價的“超一流水平”。這就難怪一貫逆來順受的中國人，對不堪忍受的高價房和住房負擔會變得如此“民怨沸騰”。在這樣的高房價高負擔下再置民生于不顧，奢談什么“控制房價漲幅”，不激起民憤民怨反而就奇怪了。因為住房不僅是公眾最基本的權利，而且也是普通大眾一生最大的投入。高房價和高負擔，是地地道道對人民群眾最大利益的最大侵害。

　　這里還應該指出的是，相對于上海、北京等大城市房價和發達國際大城市房價水平的“國際接軌”，中國市民的收入水平始終還處在較低的水平之下。根據國家統計局在全國5.6萬多戶城鎮居民家庭中所進行的收支基本“抽樣調查”結果推算，2006年全國城鎮家庭的戶均可支配收入在3.5萬元左右。而全球著名的權威咨詢公司——美國麥肯錫公司，在2006年中公布的一項報告則認為，在中國城市里，“有77%的家庭的年收入仍低于2.5萬元”。不管是3.5萬元還是2.5萬元，中國城市居民的家庭收入水平都還只有發達國家戶均水平的十幾分之一。在這樣居民收入“超低”的城市，房價卻與發達國家接軌，不出問題就怪了。

　　房價“調控”回合理水平第一步：家庭月收入要能買得到1平方住房

　　揭開了中國城市居民買房“超級負擔”和“超級房價”的真相，了解和比較了國內外居民在住房上的“真實水平”和“較大差別”，再來剖析和評判建設部在“房價調控”上所謂的“漲幅控制論”，就不難發現作為政府主管部門出臺的政策的荒唐。因為對任何一個負責任的政府來說，現在中國的城市房價早已不是漲還是不漲、漲多漲少的問題，而是應該采取強力的政府干預，使它回歸到合理是價格水平上來。其實，早在幾年前各級政府就再三強調要“控制房價上漲”，但房價還是按照開發商利益集團所操控的目標繼續高速瘋長。幾年后的今天，當房價早已上漲了一倍甚至更多“極不合理的水平”的時候，還把“控制房價上漲幅度”當作調控的目標，建設部就如同一個“不負責任的大人”，自己打起了自己的耳光。

　　那么，對中國城市居民來說，什么樣的房價水平及多高的房價收入比，才是可以“讓老百姓買得起房”的合理水平呢？對此，作為住房保障政府主管部門的建設部并不是“一無所知”，而是早有一本“明白帳”。

　　早在1998年實行房改時，當時的建設部官員在解釋什么才是與占人口八成以上的“中低收人家庭的承受能力相適應” 住房價格水平時，專門提出了房價收入比4的概念。即如果一個地區一套建筑面積為60平方米的經濟適 用住房(當時政策規定的供房主體)，它的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比在4倍以上，“可以對無房和住房面積未達到規定標準的職工實行住房補貼 �！币簿褪钦f，住房商品化后，城市居民的合理的承受水平應該是“房價收入比4倍”。實際上，在相關部門的內部，也是長時間的把房價收入比4作為老百姓買得起房的一個“基本標桿”。但這幾年，在建設部等住房保障政府主管部門，不僅沒人再提“讓老百姓買得起房”，而且連房價收入比4的“標桿”也被“冷藏”了起來。

　　隨著社會經濟的高度發展和人們生活水平的相應提高，人們對住房的要求也“初步小康化”了——戶均提高到90平米。在這樣的情況下，適當的提高老百姓的買房“個人承受水平”，適度提升房價收入比，也不是不可，但也應該有一個“度”。那么，在現實的情況下，這個“度”究竟應該多少呢？

　　重慶市常務副市長黃奇帆等提出讓每個家庭每月的平均收入能買得起1平方米房的“合理房價法”，筆者以為就是一個可行性高、操作性強的比較法。

　　如：一個城市的家庭平均月收入在3500元，每平方米的平均房價也在3500元，那么該市的普通百姓買一套90平方米的普通商品房只需要31.5萬元。他們只需用7年半的收入即可買上一套小康住房(也就是房價收入比為7.5)。雖然這樣的房價收入比還是超過國際上的平均水平，但它畢竟比現在多數大中城市的現狀要下降了一半左右，在現今執行起來可行性很高。因為只要把中國開發商的暴利消減下來，使房地產的利潤率下降到3-5%的世界平均水平，中國市民的住房負擔就有可能大幅下降一半(房地產市場供房結構由120平方米左右下降到90平方米，也是房價收入比下降的因素之一)。

　　把一個城市的合理房價，和該城市的家庭平均月收入“緊密聯系在一起”，不僅使老百姓對房價的合理性便于觀察和監督，而且也符合國際上的慣例。在世界上任何一個成熟的房地產市場上，房價的高低，從來都是和一個地方的工資水平成正比的。一個城市的房價的越高，這個城市的工資就越高。就拿美國來說，舊金山和圣荷西(硅谷)的房價全國最高，但那兒的工資也是全美最高。像中國大城市出現的這種高房價、低工資的荒唐現象，在全世界的房地產市場上也可算得“離譜至極”。此外，把房價和收入水平“釘”在一起，也可以使各地政府在房價調控中，更易操作，更具有科學性。

　　當然，把普通房價定在房價收入比7.5的水平，還只能算作把房價調控回歸到合理水平的第一步。畢竟，7.5的高水平在世界上還屬于“國際上房價最難承受地區”，更何況，社會主義公有制的優越性也應該在公民的住房問題上得到應有的體現。社會主義也決不是口惠而實不至的“空心湯團”，從長遠來說，中國市民理想的房價收入比，應該控制在家庭年收入的5倍以下。到那時，中國的城市，才談得上真正的和諧。

　　沈曉杰

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