這家中國最大的地產公司，如何跟牛市告別？

　　文 ｜ 本刊記者 黃秋麗

　　編輯 ｜ 王琦

　　2008年把我的自大全部都打回去了。”王石說。

　　2008年是萬科24年成長史中“非常特別的一年”。順風順水做了十幾年房地產行業領袖的萬科在最近一兩年間接連遇挫：所在行業在連續8年高速增長后第一次遇冷，企業更是接連遭遇“降價門”、“捐款門”和“質量門”等危機，品嘗了從“行業標桿”到“害群之馬”、從“道德優越”到“千夫所指”的痛苦、憤懣和掙扎、寥落。更殘酷的是，2008年，24歲的萬科遇到了成年后的第一個負增長。

　　一時間，昔日優秀企業公民萬科，其股東、消費者、同行、政府等多方面關系均產生裂隙。

　　萬科還有足夠的能量與智慧當好地產老大嗎？

　　王石和郁亮都知道，萬科跟中國地產行業甚至這個世界一樣，都站在一個新時代的起跑線上。當此之際，萬科的哪些東西還要堅持？哪些新元素需要注入？這些新元素是什么？萬科二代領導人郁亮說，對這些問題，他只找到一部分答案。

　　萬科所遇到的問題，也是其他中國企業在三五百億規模的時候遇到的問題。2003年，華為銷售額首次超過300億元，遭遇思科知識產權起訴。同在2003年，海爾銷售撞線400億元，忽而面臨業績造假質疑。這些巧合或許并非偶然，500億，像個魔咒，是一家公司的成長之檻。

　　萬科不可能剎車停下來解決問題，它只能且行且變，重新領會在房地產這個充滿變數的行業做領袖的平衡力。

　　58歲的王石看上去狀態不錯。3月20日下午，在萬科全額捐建的四川綿竹遵道鎮學校，王石應校長之邀，與孩子們進行了兩個多小時的交流。有一個十來歲的孩子向王石問了一個創業的問題，令他有些意外。

　　去年地震期間的“捐款門”事件，令王石的聲譽跌落至低谷，萬科形象也遭遇危機。“捐款門”事件之后，王石已經在公眾視線中消失了將近一年。

　　“2008年把我的自大全部都打回去了。”這天晚上七點鐘，在遵道學校圖書館，王石對隨同他遵道之行的《中國企業家》記者說。

　　他曾經以為自己已經看得很清楚，萬科就會像以前一樣發展下去，不再會有故事。但是2008年給了他教訓。一貫高調的他學會了隱忍克制，“是我在犯錯誤，郁亮給我在彌補。”王石說。

　　在兩個多小時的采訪中，王石和以前一樣語帶機鋒。他承認了自己的自大，也對去年以來他和萬科的遭遇表示了不滿。但提得最多的詞是“歸零”。無論是多年作為行業標桿的榮耀，無論是牛市中高歌猛進沖擊千億的豪情，無論是2008年多次輿論事件的傷筋動骨，現在這一切都要歸零。

　　2008年，許多人認為“萬科的王者時代”已經結束了，這家一直被視作“公司治理完善”、“高度透明”、“行業標桿”的企業似乎已無力再承擔這些光環。但在沉默中走過漫長的2008年后，萬科還是用業績證明了自己的實力。盡管受累于行業，萬科出現了首次負增長，銷售額為478.7億元，凈利潤為40.3億元，分別較2007年下降了8.6%和16.7%。但是，萬科的銷售額仍舊是行業冠軍，而且幾乎是行業第二和第三名之和。市場占有率提高到2.34%，萬科用5年的時間完成了美國房地產領袖帕爾迪用40年完成的“攻城略地”。得力于有效的降價策略，萬科在行業中已經率先完成清理庫存的工作。在全行業資金鏈緊張的情況下，萬科手持將近200億的現金，財務上可謂穩健。在目前國內上市的地產公司中，萬科的市盈率為21倍，遠遠高于行業15倍市盈率的平均值。

　　“萬科先調整到了最好的狀態。”王石說。

　　在萬科總經理郁亮的反思中，萬科在2008年陷于被動，是因為外界已經把500億規模的萬科當成一個成熟企業，“已經用成年人的眼光在看萬科”，萬科自己卻渾然不覺。“過去你不按常理出牌，人家說你有個性；現在作為成年人你再有個性，人家會說你不莊重。”

　　2008年是萬科高歌猛進沖擊千億的路上的一場洗禮。隨著行業調整，行業紅利日漸變薄，萬科必須要調整自身。它能否在這個跌宕多變的行業當好“老大”，將取決于它能多大程度在500億元的規模上實現自我超越。

　　上篇  漩渦之年

　　同行討伐

　　2008年10月1日，王石進藏攀登希夏邦馬峰。這是他人生中第一次懷著忐忑的心情登山。不久之前，杭州萬科的老業主因為不滿降價而砸毀了售樓處，萬科已經事先與警方聯系，但警察就在十米開外袖手旁觀，這件事成為業界幸災樂禍的笑柄。萬科與消費者、政府、同行的關系已經惡化到頂。10月4日，王石下山之后第一件事就是上網，當他看到黃金周期間樓市量價齊縮的新聞，才松了口氣，“萬科過關了。”“降價還是賣不好，這說明房地產市場真的不好了，和萬科降價沒關系。”王石說。

　　今天他甚至調侃，在降價問題上“是大部隊掩護萬科撤退”。

　　從萬科2008年報上看，萬科憑借降價率先在行業內完成了去“庫存化”目標。2008年年末萬科的各類存貨中，現房庫存78.9億元，占比9.2%，僅相當于萬科兩個月的銷售量，其中80%庫存時間尚不足一年。這意味著萬科手中沒有大量的積壓房，處于進可攻、退可守的輕松狀態。一旦市場銷售呈現好轉跡象，萬科可以隨時增加新開工面積。

　　但萬科因為降價所造成的與同行、地方政府關系的裂痕，短期內似乎難以愈合。記者邀請北京的一位大型開發商評價萬科這幾年的發展，這位開發商給記者的短信回復是“讓我評價萬科，實在是太抬舉萬科了”，對抗的情緒惹人矚目。

　　“降價會牽涉到許多利益問題，比如說地方政府的稅收，比如說一些高價拿地準備上市的企業，他們都不希望房價下來。”浙江大學房地產研究所所長趙杭生說。在杭州和南京，萬科雖然銷售額都排在前幾，但因降價等問題始終不能進入房地產的主流圈子，與政府關系也比較緊張。

　　萬科招致眾怒并不始于降價，禍起于更早前的“拐點論”。

　　2007年12月13日，王石在北京的一個論壇上，一位記者向他提問，是否認同樓市出現拐點的說法？王石表示同意。這就是著名的“拐點論”的由來。

　　幾年之中瘋狂的樓市已經危若累卵，“拐點論”顯然觸動了脆弱樓市的敏感神經。王石立刻招致了了同行的圍攻，一時罵聲滾滾。為了挽回“拐點論”對萬科的影響，王石曾經多次去拜訪政府和一些大開發商。飯桌上，王石拿出了各種數據來說明降價的必然性，但飯后這些老板說的話卻讓他哭笑不得：“王總，求求您了，您在媒體上再說一聲房價還會漲，行嗎？”

　　在降價的問題上，郁亮也有過反思，為什么降價的不止萬科一家，而只有萬科引來了滔天的口水？他認為是萬科從前在一些事的處理上不夠“圓滑”。

　　公眾危機

　　“關于我那個帖子，我說錯哪句話了？你告訴我。”王石在回憶起去年的“捐款門”事件時，依舊難抑心中不平之意。

　　在去年“5·12”汶川大地震發生之后，有網友質疑萬科只捐了200萬，王石在博客上做了回復。“企業捐200萬元是合適的”和“個人限捐10元”，博客中的這兩句話頓時把王石推進了輿論的洪流中。

　　在王石看來，這兩句話都是常識。但這兩句話卻給他和萬科的形象推入了低谷。第二天萬科股票暴跌，一些曾經為王石的“拐點論”而歡呼的憤青，又開始在網上組織抵制萬科的行動，堅決不買萬科的房子。

　　兩天之后，王石公開無條件道歉。“只能妥協。”王石說。緊接著萬科董事會批準了萬科捐款1億元，重點援助建設綿竹市遵道鎮。不久之后網上開始流傳王石在災區的一張照片，并據此認為萬科再捐款是為了在四川拿地產項目。萬科再捐款的舉動不但在輿論上沒有挽回損失，反而還成為萬科發不義之財的證據。

　　王石在2008年6月份的股東大會上表示：“如果因為我的個人言論，導致萬科走勢弱于大勢，弱于行業，我會立刻辭職。”局勢已經影響到他的去留。

　　“捐款門”事件在萬科內部也引起了爭論，一些80后的員工開始在內部論壇指責王石。

　　“那時萬科做什么都不對。”萬科的一位志愿者說。萬科的志愿者剛剛到遵道時，在萬科援建的遵道學校門口樹立一個“站起來”的牌子，結果第二天發現牌子被換成了“王十元”。在2008年12月31日遵道學校的交付使用儀式上，萬科的這位志愿者忍不住哭了。“萬科一直以自己的價值觀為驕傲，但你突然發現，別人嘲笑的不是別的，就是你的價值觀。”

　　“王石沒說錯什么，為什么要他道歉？如果是我，我絕對不道歉。”盡管任志強在“拐點論”上與王石多次交鋒，但在“捐款門”上他力挺王石。“地震發生當天我們就通了電話，商量阿拉善基金捐款的事情，他怎么就沒有社會責任感了？”

　　“這個時代需要靶子，萬科就是靶子。”萬科的一個中層說，“所以現在我們的一言一行都非常謹慎。”

　　在“捐款門”事件上，郁亮認為是公眾對萬科有期待，而“我們表現得跟過去一樣，自然就落差很大了”。

　　消費者質疑

　　“捐款門”事件給萬科公眾形象造成的惡劣影響或許終將淡去，但萬科在高速發展中出現的產品、工程質量、物業管理等方面的下降，才是萬科真正的硬傷。由于降價、質量等問題，萬科的客戶滿意度2008年首次出現下降。

　　南京是萬科長三角戰略的重要棋子，卻也是萬科與政府、與業主關系最惡劣的城市。南京萬科從去年以來麻煩不斷。先是南京光明城市三期因為漲價、違背南京市物價局的相關規定，而導致業主投訴，出現“價格門”事件；更糟糕的是，光明城市項目又曝出了戶型、工程質量、裝修等問題，引發了萬科史上第三次“業主危機”，萬科陷入“質量門”。

　　今年4月即將召開的南京房展會上。在政府公布的第一批參展商名單上，世茂地產、金地、中海地產等赫然在目，獨獨不見了萬科。

　　為解除南京之患，2009年1月29日，原萬科集團總辦主任、行政總監朱保全被總部派往南京任南京萬科總經理。朱保全有豐富的危機公關經驗，“《松山湖會議紀要》事件”以及萬科在四川災后重建的工作均由他負責。而朱保全的上任，顯然被萬科寄予改善與業主和政府關系的厚望。

　　事實上，當萬科在規模上突飛猛進的同時，任何細小的問題，可能都會被成倍放大。萬科2008年共銷售了4萬多套住宅，如果有1%的瑕疵率，就會有400套房子出現質量問題。萬科集團副總裁、上海區域總經理劉愛明在給南京萬科同事的信中寫道：“如果我們不珍視質量、不珍視客戶的意見，不管我們曾經有過怎樣的輝煌，我們都已岌岌可危，隨時面臨生與死的危險。”

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