⊙本報記者 吳芳蘭

　　2008年8月底，萬科大規模推出低至7.3折的降價活動，不少先期購房者感覺“很受傷”。“這僅僅是一個開始，經過連續十年的上漲，房價回調的空間還很大。”上海房地產專家顧海波說。

　　在過去的很長一段時間內，中國房地產市場經歷了一個單邊上揚、“狂飆突進”、無量空漲的歷程。萬科降價帶來的鯰魚效應似乎有可能意味著一個轉折的開始。在這個轉折開始之際，回過頭看中國的房地產市場，是什么造就了中國房地產“牛市”呢？毫無疑問，高速推進的城市化運動是一個重要原因，但除此之外，一些“遺留問題”似乎也應該成為不可忽視的因素。

　　對這個問題的反思應該成為中國房地產市場如何對抗、消除“泡沫”的重大參考。一些專家認為，20年來，雖然我國居民的居住環境普遍得到了改善，也拉動了經濟，但是因為政策不完善等原因，也造成了房地產市場的混亂。

　　政策規范逐步完善

　　“中國的房地產政策，是先放開再規范，相關稅收等配套措施沒有及時跟進，讓炒家獲利豐厚。”顧海波說。

　　1998年，國務院宣布停止住房實物分配的決定。這一年，中國人民銀行出臺《個人住房貸款管理辦法》，并特意安排1000億元的貸款指導性計劃，倡導貸款買房。

　　1999年，中央政府開始在全國范圍內停止福利分房制度，推行住房分配貨幣化制度。至此，住房被真正全面推向市場。2002年2月，住房實物分配在全國停止。各地紛紛出臺鼓勵購房政策。上海一度出臺購房者可獲得上海藍印戶口的政策，這一政策直到2002年春天才取消。

　　嗅覺敏銳的民間資本開始行動，2001年媒體上首次出現了溫州炒房團的身影。28名房產開發商登上2001年福布斯中國富豪榜。今日的眾多富豪正是在這一階段收獲頗豐。

　　進入2002年，房地產市場規范政策才開始出臺，其中土地出讓制度，以及限外令。

　　2002年7月1日，國土資源部制定的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》開始施行。此前的土地出讓制度成為孳生腐敗的溫床，上海房地產局主管土地出讓10年的副局長殷國元于2006年在退休后“出事”。

　　外資開始在各地掃樓，上海盛捷公寓2006年2月以1億美元價格被收購，經過改造于一年后出售，外商獲得的毛利率高達297%。

　　2007年12月1日，《外商投資產業指導目錄》正式實施，明確規定限制外商進入房地產的多個領域，包括：土地連片開發，高檔物業如別墅、酒店、高爾夫等項目開發和房地產中介、經紀領域。

　　基本住房保障有待完善

　　“由于沒有建立起真正的基本住房保障制度，經濟適用房和廉租房難以滿足中低收入人群的需求，因此所有人都只能進入房地產市場。”顧海波說。

　　他表示，根據其他國家經驗，高收入人群的住房需求主要由市場機制來調節，而中低收入人群卻無法完全通過市場來滿足基本居住權。因此，從保障中低收入人群基本居住權的角度出發，世界各國政府主要通過干預住房市場和建立住房保障制度予以滿足。

　　事實上，1998年出臺的《國務院關于深化住房制度的決定》(即23號文)明確規定：在我國推行住房分類供應制度，即對高收入者供應商品房，對中低收入者供應含有一定住房社會保障的經濟適用住房，對最低收入者供應含有較多住房社會保障的廉租屋。