“百日劇變”三階段

　　最近進一步從緊的貨幣政策，是否意味著房地產行業的資金形勢更加嚴峻？是否會加速房地產行業的“百日劇變”？

　　對這個問題，潘石屹給《當代金融家》記者打了一個形象的比喻：金屬材料的拉伸試驗“。金屬材料在拉伸的過程中，隨著拉力的增加，分3個階段：彈性變性階段、塑性變性階段和斷裂”，潘石屹解釋道。

　　在潘石屹看來，眼下，“百日劇變”正處在“彈性變性”階段，只要房地產企業能夠很理性地主動進行調整，房地產行業就不會受到很大傷害。但如果國內繼續實行更嚴格的貨幣從緊政策，國際資本市場的次貸危機陰影遲遲不能過去，房地產市場的成交額又不能很快恢復，加之2007年房地產開發商過度花錢購買土地等造成房地產企業資金緊張，那么，“彈性”調整可能就會轉變為“塑性變性”，這種調整的標志就是房地產行業受到破壞，企業有些被銀行查封，房地產行業失業率提高。這種情況頗具破壞性，如果發生就不能完全恢復。“我們不愿看到這種局面的出現”，潘石屹表示。

　　潘石屹進一步表示：“對于上面的比喻，最糟糕的情況是塑性變性階段后發生斷裂。這就是經濟危機。目前的情況還在可以恢復的彈性變性的范圍內。”

　　此次劇變的程度有多深？潘石屹認為會“比較深”。至于到底會影響到哪些企業，他覺得是那些在2006年下半年和2007年過分擴張的房地產開發公司。

　　潘石屹認為，房地產業的劇變會對中國的整體經濟產生一定影響。如果這次房地產行業不能夠及時調整，導致行業規模大幅度萎縮，會帶來三方面的影響：第一，房地產行業兩極分化。這種分化不在于這些企業規模的大小，而在于其健康與否。第二，地方政府的收入會相應減少。第三，其他與房地產相關行業的就業壓力會增加。

　　掀“速動比率”舌戰

　　除了百日劇變，潘石屹還在不斷的拋出令業界爭論的話題。

　　最近，潘石屹的公司同事在認真研究了部分上市房地產公司的財務數據后，列出了萬科、首創、保利等一批上市公司的財務指標。研究結果顯示，目前世茂的速動比率為0.7，萬通為0.6，中糧為0.5，萬科0.4，保利則低至0.3。對這些數字，潘石屹指出，目前絕大部分房產公司存在速動比率低于正常值、負債率過高、現金和銀行存款少的問題，“速動比率非常低，這樣的企業資金鏈條就很緊張，難以經得起資金緊縮的風險考驗，”潘石屹如是說。

　　那么房地產企業該如何應對？“冬天到來時，如果你身上沒有厚厚的皮毛，皮下沒有儲存大量脂肪，那么只有兩個選擇：一是像大雁一樣飛到暖和的南方，或者像蛇和青蛙一樣在地上挖一個洞鉆進去，等待春天來臨。”潘石屹的回答頗有禪宗高僧的意味。

　　這是潘石屹在拋出“百日劇變”論才一個多星期后，再度“炮轟”同行。

　　可為什么會想起用“速動比率”這么一個“炮彈”？速動比率及其他指標在當前的大環境下有什么特殊性？難道說以前房地產市場形勢好時，開發商的速動比率也一定好嗎？速動比率與目前的環境與政策有什么樣的關系和相互作用？

　　對這些疑問，潘石屹表示，在經濟和金融環境較好時，考察一家房地產公司主要看其凈資產值、營業額、土地儲備等；但在經濟和金融環境不好時，如當前國際上有次貸危機，國內有從緊的貨幣政策，這時衡量一個房地產公司健康與否的主要指標就是其負債率，以及立即償還貸款的能力。

　　與此同時，在另外一份報告中，潘石屹列出了上市房地產企業“銀行借貸和現金及現金等價物”的表格。數據顯示，除SOHO中國等少數企業外，多數房地產公司銀行借貸遠遠高于現金。他曾公開表示，自己也在努力把公司負債率提高上去，因為“我們的負債率現在只有8.5%，非常低。在目前通貨膨脹如此嚴峻的情況下，這么低的負債率實際上是限制了公司潛力的發揮。所以我們制定了一個長遠計劃，一方面，要將手里的錢花出去，另一方面，就是將負債率提起來，把我們企業的潛力充分發揮出來。”2008年5月26日，SOHO中國以55億元人民幣收購北京東二環內大型商業項目，并命名為“朝陽門SOHO”。朝陽門SOHO是SOHO中國自2007年10月在香港上市以來收購的第三個項目，也是SOHO中國在北京市中心的黃金地段將要開發的另一個重量級項目。“這也是SOHO中國一貫穩健的財務政策的最好體現”，SOHO方面提供的資料稱。

　　很多人質疑為何在萬科王石拋出“拐點論”時，潘石屹不贊同，而短短半年后他的態度會如此大轉彎？他的動機到底是什么？潘石屹表示：“我們總是通過了解市場的信息不斷修正自己的觀點，在去年年底，對房地產市場有無拐點進行討論時，根本不知道會發生貝爾斯登的收購事件，也無法預測恒大地產的IPO會擱置。在那個時候我還看到國內有媒體報道，恒大的老板馬上要成為中國首富了。但是，中國經濟、中國房地產發展的大趨勢并沒有改變。在未來幾個月，調整和變化主要會發生在房地產企業之間，房地產企業之間需要重整，需要調整他們各自的規模。”