本報評論員　唐學鵬　

　　近日，由國務院主持召開的“全國住房保障工作會議”圍繞著8月1日國務院第187次常務會議通過的＜國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見＞(“24號文”)具體方案等內容展開�！�24號文”是確立中國住房體系重新進入“雙軌”道路的重要綱領性文件。同時，“24號文”非常正確地取締了壟斷企業和權勢部門的集資建房計劃，這是一個偉大的進步。經濟適用房首次定為“有限產權”，并要加強廉租住房制度建設。

　　有趣的是，“24號文”具有一種更高級別的“輪回”的色彩。在

房地產市場完全向市場化“轉向”的時候，恰好是中國臺灣地區經歷過嚴重的

房價泡沫之后，大規模向中國內地借鑒“

經濟適用房”制度。這個時期，很多的臺灣地區學者通過觀察中國內地的“房地產分軌模式”(“民眾購買福利房的有限產權市場”和商品房興起的“住房私有化”市場)，吸取靈感，抨擊臺灣地區無聊的每坪6萬元臺幣的“國宅”以及廉租屋制度。當時臺灣推出的國宅和廉租屋大多在郊區，太過于偏遠，使得在城市里上班的窮人也鮮有人買，最后“國宅”和廉租屋對“民生”并沒有起到重大的改善。

　　當臺灣地區開始進行新的“分軌市場”的調試時，內地則放棄了原本的“雙軌制”(“23號文”)，它并沒有想到對經濟適用房制度進行新的、具有市場主義因素的適當改造，而是大規模地停止了此系統，并聲稱應該將住房產業培育成經濟支柱產業。最后的結果是相似的，內地一些地方正經歷臺灣1980年代末的房價泡沫。

　　如果通覽臺灣地區以及其他國家住房“分軌市場”的歷史經驗，我們會發現，以瞄準社會收入中層(即那些亞中產階層)為主的“經濟適用房”制度的效率要遠遠高于廉租房。雖然，“24號文”對廉租房的過度“看重”也是令人激賞的，但我們很快就會發現，滲透著“窮人經濟學”的舉措毫無疑問對解困民生是有極大幫助的，但它不能立即抑制房價，它不能謹慎而理性地刺穿泡沫，它不能控制銀行未來的房貸壞賬——比如說，房價的及時回落也許只讓銀行承擔這一年的壞賬風險，但以廉租房為主的“窮人經濟學”對房價回落不存在立竿見影的沖擊，于是，房價繼續上升，接盤者愈發沉重，銀行會承擔多年的壞賬。

　　除了經濟適用房不具備強大的“窮人經濟學”的道德激情以外，人們排斥它的一個重要原因是其不光彩歷史。的確，經適房在過去的大多時候成了“尋租”工具。而我們認為，這恰恰證明了經濟適用房體制需要進行重大的改造和機制設計，通過引入透明化(例如公示原則)的做法、通過調研過往各種“尋租”手段來設計機制、通過民主化的公眾探討、加大對保障型住房分配上的“尋租主體”的懲戒(刑事懲罰，視同“貪污”)等等手段來保證經濟適用房制度的透明度和有效性。

　　在控制房地產泡沫的金融手段方面，沒有什么比加息更有效的了。實際上，加息總是使房地產的炒作者感到不愉快，而不會對自住型的購買者產生按揭利息上的長期負擔。這個邏輯是這樣的：如果你是一個誠實的、首套房的購買者，例如你的按揭年齡是20年。盡管你目前遭遇到加息周期，但由于你的按揭年限足夠長，你遲早會遇到上一個減息周期，這恰是經濟周期波動所造就的。從總的方面看，利息的波動對自住型的購買者大體是“中性”的，也就是說，你的負擔僅僅跟你所購買房屋的價格——也就是你購買的時機——有關。

　　這就反駁了現在流行的一種膚淺言論，即加息讓誠實的房貸者苦不堪言。其實，這種言論真實的意圖是害怕沒有人繼續在高位購買或者“接盤”。令人遺憾的是，即使是那些只有一套房的自住者，他們希望房價繼續上升，快意地看到后來者在更高的位置購買。對于這種心理模式，過去的臺灣地區經濟學家把它稱之為“被蹂躪少女模型”：先被高房價“蹂躪”的，往往都會希望后來者被蹂躪得更狠。但可惜的是，歷史已經證明，盡管“蹂躪”會升級，但并不是永遠都會升級�！�