文/本刊記者 黃羅維

　　過去，預(yù)售制度提出的初衷是為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，但從目前的現(xiàn)實(shí)看，市場(chǎng)的環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了很大變化。在此前房?jī)r(jià)一波又一波的上漲過程中，預(yù)售款反而成了房?jī)r(jià)不斷攀升的助推劑，這就不得不引起市場(chǎng)各方面的警惕。

　　空手道游戲成利潤(rùn)工具

　　有人說當(dāng)今社會(huì)，最難的就是用別人的錢來為自己賺錢，所謂“空手道”的游戲是最高深莫測(cè)的，不過這一幕卻在房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷地上演著，原因就在于有著一個(gè)預(yù)售制度。

　　一位開發(fā)商曾這樣對(duì)記者坦言：“造這個(gè)樓盤我們的自有資金肯定是不夠的，不過在預(yù)售之后就會(huì)有不少資金回籠，它們就可以用來補(bǔ)充資本金，這樣的話去銀行貸款也就沒什么問題了。如此滾動(dòng)開發(fā)下去，其實(shí)我們資金的利潤(rùn)率還是挺高的�！庇谑窃诋�(dāng)前的制度大背景下，源源不斷的預(yù)售資金就成了為開發(fā)商創(chuàng)造利潤(rùn)的核心工具。由此雖然使市場(chǎng)出現(xiàn)了表面的繁榮，而在另一方面卻暗中推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，也成了開發(fā)商寧愿滯銷也不愿降價(jià)的重要原因。

　　一位業(yè)內(nèi)人士向記者透露，在不少的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前已形成了這樣的“資金路線”：“先以自有資金或流動(dòng)資金貸款，交納土地出讓金等，取得土地使用權(quán)，然后抵押貸款，拿到建設(shè)用地規(guī)劃許可證、

建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證等。項(xiàng)目開工后，建筑單位墊資修建。接著就開始著手預(yù)售期房，啟動(dòng)銀行按揭貸款程序，售樓資金回籠，資金鏈條由此相連。”而此前央行的《2004年房地產(chǎn)金融報(bào)告》更是將一個(gè)“預(yù)售比例圖”呈現(xiàn)在眾人面前，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2004年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)籌措資金共計(jì)17168.8億元，其中“定金和預(yù)收款”占到總量的43.1%，開發(fā)企業(yè)自籌資金占到30.3%，銀行貸款只占到18.4%。而占總量30.3%的自籌資金中，有占總量21.2%的部分仍來自于銷售回款。這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)開發(fā)資金中的64.3%都是預(yù)售帶來的。

　　也就是說，目前一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金運(yùn)作的來源是：項(xiàng)目總投資(100%)=資本金(20%)+訂金和預(yù)付款(50%以上)+建筑企業(yè)墊資+銀行貸款。只要商品房順利賣出，開發(fā)商就實(shí)現(xiàn)用不到項(xiàng)目總投資20%的資金，贏得以一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資額為核算單位得到的利潤(rùn)。在這過程中，開發(fā)項(xiàng)目大部分是運(yùn)用別人的錢作為成本。其中尤以消費(fèi)者的資金比例最大。

　　預(yù)售制度的異化

　　目前，房地產(chǎn)業(yè)所實(shí)行的房屋預(yù)售制度，主要依據(jù)建設(shè)部1994年11月出臺(tái)的《城市商品房預(yù)售管理辦法》(建設(shè)部令第40號(hào))，并根據(jù)2001年8月《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市商品房預(yù)售管理辦法〉的決定》、2004年7月《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市商品房預(yù)售管理辦法〉的決定》先后兩次修正。出臺(tái)商品房預(yù)售制度，本意是推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，進(jìn)而推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展�？峙掠嘘P(guān)政策的制定者肯定不會(huì)想到，1994年后中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展會(huì)如此迅猛。

　　房屋預(yù)售制度之下，開發(fā)商可以只用很少的自有資金就啟動(dòng)一個(gè)項(xiàng)目，從而推動(dòng)了房?jī)r(jià)虛高，這已是不爭(zhēng)的事實(shí)。 長(zhǎng)期以來，房地產(chǎn)企業(yè)以銀行貸款為主進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，在房產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商只是在拿地、規(guī)劃等少數(shù)環(huán)節(jié)上動(dòng)用自籌資金，而一旦房屋結(jié)構(gòu)封頂、取得預(yù)售許可證，開發(fā)商即可先后收取定金、預(yù)收款、首付款和整個(gè)房款。因?yàn)橥度氲淖杂匈Y金少，開發(fā)商回籠資金的壓力不夠大，傾向于“時(shí)間換金錢”，將房?jī)r(jià)越拉越高。一位業(yè)內(nèi)人士說：“在樓市火爆的時(shí)候，開發(fā)商只要賣出1/10的房子就可以收回自有資金了。做生意的人都知道，成本收回了，就可以慢慢玩的，房?jī)r(jià)怎會(huì)不越賣越高？”

　　從資金源頭遏制房?jī)r(jià)高漲

　　“過去很長(zhǎng)一段時(shí)間都可以這么說，房地產(chǎn)開發(fā)就是通過預(yù)售來融資的。這種形同集資建房的預(yù)售運(yùn)作方式，使得出現(xiàn)了‘電視機(jī)多了會(huì)跌價(jià)，空置商品房超過了警戒線房?jī)r(jià)也不會(huì)下跌’的現(xiàn)象，更不會(huì)出現(xiàn)像股市那樣的崩盤情況�！�

　　正因?yàn)閼{著商品房預(yù)售制度，開發(fā)商運(yùn)用別人的錢滾動(dòng)開發(fā)一個(gè)個(gè)商品房項(xiàng)目，只要房子能夠賣掉一部分就能獲利。因此，開發(fā)商對(duì)商品房空置并不著急。而且一些空置房開發(fā)商還可以坐等地段開發(fā)成熟后，房子升值再賣出多賺一些錢。 于是，也就出現(xiàn)了當(dāng)前市場(chǎng)上空置面積和房?jī)r(jià)同步上升不可思議的獨(dú)特景象，甚至還出現(xiàn)了開發(fā)商囤房不賣的極端性事例。

　　當(dāng)開發(fā)商只能賣現(xiàn)房不能預(yù)售期房時(shí)，首先是讓房地產(chǎn)開發(fā)的資金準(zhǔn)入門檻大大提高，開發(fā)企業(yè)只有在自有資本金較為充裕的情況下才敢于進(jìn)入這一領(lǐng)域。其次由于是現(xiàn)房銷售，開發(fā)商無法通過預(yù)售回款來獲取銀行貸款來補(bǔ)充自有資金進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)，這將促使他們合理估算自有資金的利潤(rùn)率，所謂房?jī)r(jià)逐波上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)將會(huì)大大收斂，房地產(chǎn)開發(fā)告別“暴利時(shí)代”。

　　另外，由于房屋集中在現(xiàn)房階段銷售，以前那種“用別人的錢造房”的模式已經(jīng)不存在了，開發(fā)商只有進(jìn)行最大限度的現(xiàn)房銷售才能實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)，不然自身就會(huì)面臨極大的資金壓力，如果房子賣不出去就只能選擇降價(jià)，這樣空置房面積居高不下的怪現(xiàn)象也就“迎刃而解”了。

　　房地產(chǎn)調(diào)控一直以來都是從購(gòu)房者、銀行等層面入手，卻忽略了預(yù)售款這一資金源頭，開發(fā)商用購(gòu)房者的錢造房子，購(gòu)房者卻用自己的錢堆高房?jī)r(jià)，對(duì)預(yù)售制度的變革其實(shí)已經(jīng)到了刻不容緩的地步。由此換個(gè)角度說，也只有取消預(yù)售來對(duì)市場(chǎng)舊的資金鏈條進(jìn)行一次徹底的斬?cái)啵�才有可能化解�?dāng)前市場(chǎng)中存在的方方面面的矛盾，使樓市回到理性有序發(fā)展的軌道上來。