期房預售制度頗受爭議，由于制度本身存在巨大漏洞，對房產開發商侵權、違約行為并未制定具體的懲戒條款，購房者的權益無從得到保障，因此近兩年來有關取消這項制度的呼聲不斷。

　　文》本刊記者/甄愛軍

　　期房預售制度再次被推到風口浪尖上。

　　對于期房預售制度的存在，社會上一直存在種種爭議，贊成者認為期房預售制度對推動中國的房地產業發展，目前仍在起著積極的作用，所以暫時不能取消。而反對者則認為房地產業經過多年的發展之后，這種借雞生蛋的做法已不合時宜，同時由于期房預售制度的存在，對消費者來說極為不公平，因此必須取消。

　　一場關于期房預售制度的存廢之爭再次出現。

　　風聲再起

　　近日，廣州媒體披露，國家發改委宏觀經濟研究院經濟形勢分析課題組發布一份報告建議，把目前的期房銷售制度改為現房銷售制度。報告還建議，針對居民購買第二套以上住房，應采取抑制性的金融政策，即采取差別利率政策和差別按揭首付比例政策，對居民購買第二套以上住房，要提高利率水平和首付比例。由此來看，國家發改委宏觀經濟研究院發布的這份報告是針對當前

房價高漲而提出來的一種調控建議。

　　不過，當記者聯系到國家發改委宏觀經濟研究院相關人士，這位人士拒絕了記者的采訪請求。不過這位人士并未否認報告的真實性，只是無奈地表示，現在媒體炒作這個話題已給他的工作和生活造成了不小的影響，他不想也不便發表觀點。“你還是找別的專家吧，不要找我。”他如此建議記者。

　　但是目前關于是否應該取消期房預售制度的爭論已相當熱烈。有贊成的聲音，也有反對的聲音。

　　其實，在近兩年，取消期房銷售制度的呼聲日漸高漲。早在2005年8月15日，中國

人民銀行發布房地產金融報告建議：“取消現行房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售”。2006年3月，33位全國人大代表提交議案建議取消商品房預售制度。緊接著，2007年，全國兩會期間多位人大代表和政協委員繼續力挺取消商品房預售。

　　存廢之爭

　　期房預售制度還有存在的必要嗎？

　　如果要沈默荷蘭園的業主回答這個問題，他們肯定舉雙手贊成。他們的遭遇反映了期房預售制度的極度不合理性。

　　據了解，位于上海市南匯區周浦鎮的沈默荷蘭園于2004年6月首次開盤，當時正是滬上樓市的高峰期，一期房源受到市場熱烈追捧。有報道稱，通過期房預售，曾獲得逾億元的銷售回款。但是由于開發商資金鏈斷裂，無法支撐樓盤的后續開發，導致該樓盤爛尾。原定于2005年12月31日前交房也無法落實，且一拖再拖，時至今日，距離原定的交房日期已經過了一年多的時間，沈默荷蘭園一期和二期卻仍然未能順利竣工交付。雖然開發商已做出承諾將于2008年年中交房，但是至今此爛尾樓仍無人接盤，業主們普遍感到無望。

　　沈默荷蘭園的業主程先生在接受本刊記者采訪時表示，當初正是由于買了期房，才導致現在有房住不進的尷尬局面。他表示，繳納購房款之后，在沒有拿到鑰匙之前，這段時間對購房者來說，是無法掌控的。作為期房預售制度的直接受害者，他認為應該取消，他如此反問：“與開發商比較，購房者普遍處于弱勢地位，這種僅對房產開發商有利的制度還有存在的必要嗎？”

　　人大代表、湖北省和武漢市兩級人民政府參事洪可柱仍然堅持取消期房預售制度。這位人大代表曾在2006年、2007年兩會期間，多次建議逐步取消期房預售制度。當記者再次連線洪可柱時，他依然堅持認為期房預售制度已經不再符合市場實情，同時對消費者極不公平，應該取消。

　　洪可柱表示，由于誠信體系不健全，以及政府監管不到位，導致近年來有關房產方面的糾紛層出不窮，但是消費者作為弱勢群體，權益無法得到保障，因此廢除它并不為過。

　　但是房產開發企業卻普遍持謹慎態度。記者與上海市嘉定區一家開發商交流時，相關人士明確表示現在還未到取消預售制度的最佳時機。這位人士坦承，就上海的情形來看，很多開發商都依賴預售回款來進行滾動開發。“在資金鏈緊張的時候，原定的開盤計劃不敢拖后一天，否則員工工資都無法發出去。”他如此形容開發商對預售回款的依賴。

　　即使是對于實力很強的開發企業，也無法降低對預售制度的依賴程度。這位人士分析說，從資金運用的效率上來看，沒有哪家開發商希望完全以自有資金進行開發，因此他們在向銀行申請貸款的同時，也會充分利用預售回款，來達到擴大投資收益的目的。

　　記者采訪一家浙江籍房產開發企業時，一位副總也表示，如果政府打算取消期房預售制度，這對房產開發企業來說，肯定會產生極為不利的影響。他甚至斷言，只要宣布取消期房預售制度，不出一個月，市場上就會出現一批爛尾樓。“對于部分實力較弱的開發企業來說，一旦缺少預售回款作為后續投資資金，后續開發將無法堅持下去。”這位副總說。

　　時機是否到來？

　　期房預售制度對于我國房地產業的發展功不可沒。

　　專家表示，上世紀90年代初，我國城鎮住房供應不足，加快建設、增加住房供應是當務之急。但剛剛起步的房地產業所面臨的問題是資金嚴重不足，自有資金的比例甚至不到10%，而另一方面，融資渠道和融資手段單一，從銀行貸款幾乎是房地產開發企業的惟一選擇。于是，建設部主導設立了商品房預售制度。1994年出臺的《城市房地產管理法》，對預售條件、監管作出了原則性規定。商品房預售制度實行后，各主要城市商品房預售比例逐漸發展到80%以上，部分城市甚至達到90%以上，許多開發成本轉嫁給了購房人。但令政策制定者沒有預料到的是，由于制度本身對侵權、違規行為未制定具體的懲戒條款，開發商侵權、違規的成本相當小，因此不斷出現質量問題、面積縮水、延遲交房甚至爛尾等現象，讓購房者苦不堪言。

　　但是目前是否已經到了該取消預售制度的最佳時機了呢？衛明不動產營銷智庫負責人蔡為民表示，目前可能還不是最佳時機。在他看來，目前全國各地房地產市場供需兩旺，如上海每天的新房成交量基本維持在千套以上，市場非常火爆。如果取消期房預售制度之后，在隨后的一段時間內，供應量會急劇減少，這相當于在火爆的市場上火上澆油。因此應該謹慎對待。

　　不過蔡為民表示，對于“中國式”的期房預售制度，雖然確實有取消的必要，不過在完全取消之前，也可以在經過改良之后作為過渡之用。蔡為民認為，目前期房預售制度最大的問題在于購房者將購房款支付出去之后，在長達一年半的時間內，購房者不但要支付按揭貸款利息，而且對自己所購買的商品房質量無法及時了解掌控，日后及時出了問題，購房者

維權時難度相當大。因此他建議可以吸收臺灣預售制度的一些做法，比如引進建筑經理公司制度，保障購房者的預付款安全(在臺灣，如果開發商破產，建筑經理公司會賠付購房者支付的先期購房款)；同時銀行可以適當延后向開發商支付按揭款，比如約定在業主取得小產證之后，而且房屋質量沒有任何問題的情況下，銀行悉數將按揭款轉交給開發商。這樣，購房者的利益便能夠得到一定程度的保障。

　　其實，對于預售制度的改善此前也曾出現過。如上海、深圳等地對預售的標準都已提高，如深圳規定多層住宅必須結構封頂才可預售，多層以上住宅必須完成主體結構的三分之二才可預售，這在當時并未造成供應量短缺的情形。因此在蔡為民看來，先尋找到合適的過渡方法，然后等待合適的時機，逐步取消預售制度，與斷然取消相比，這種做法相對要合理一些。