孟曉蘇：用市場化手段解決高房價

　　抑制需求的做法采取過了，不僅不靈，反而反彈；抑制土地供應的辦法采取過了，不僅不靈，反而因為土地供應少，造成房屋供應少；通過提高地價來解決土地資源流失，但土地價格奇高又轉入到了房價里。這些措施都采用過了，到底還能采取什么措施來防止房價的繼續上揚呢

　　文/本刊記者 劉立新

　　從去年3月開始，政府一系列抑制房價漲速的宏觀調控政策陸續出臺，人們充滿希望持幣以待。不料今年以來，全國大部分地區房價再次反彈，房價出現了難以撼動的態勢，無論是政府宏觀調控，還是媒體的口誅筆伐，一切似乎都無濟于事，房價依然居高不下。

　　就此，本刊記者采訪了中國最大的房地產開發商——中房集團董事長、總裁孟曉蘇先生，他同時也是中國房地產協會的副會長。房地產業多年的經驗，讓孟曉蘇對目前的高房價泰然自若。如此的平靜來自哪里？讓我們一起聽聽孟總對房價高漲的獨到見解。

　　《新財經》：目前房地產價格走高的原因是什么？

　　孟曉蘇：我在去年就預言過，抑制居民的住房需求，只能抑制一時，不可能長久。在歷史上，1996年和2001年都曾經出現過由于居民購買力的一時下降，原因是傳聞說房價要下降，所以，居民的購買被抑制，而半年以后就出現了反彈。我認為抑制居民住房消費的措施不會收到正面效果的，終究消費需求是會再次在市場上表現出來的。

　　目前房價上漲的原因盡管人們眾說紛紜，但根本原因還是在于供求，這是任何懂得經濟學常識的人都不可能否認的。有人說開發商有房不賣，作為開發商來說，他們有多少資金能積存那么多的房子，這是高估了開發商的資金能力，所以不存在開發商捂盤的事。有人說政府過高地炒高了地價，土地招標制也推動了房價的上漲，但歸根到底是市場有這個需要，否則誰去高價購買土地，誰就要死掉，可是現在高價購買土地，不僅是沒死掉，而且還活得很好，居民最終能夠承受這樣的高地價。目前房價趨高有很多問題，作為開發商來說我們不希望看到房價上漲過快。

　　另外，從房價上漲的原理上看，有幾個因素會造成它的上漲。一個是經濟面好、通貨膨脹、銀行低利率，這幾個因素今年都存在，也推動了房價上漲過快。造成居民需求量增加的原因是去年居民購買力被抑制，很多居民持幣待購，他們希望等房價便宜下來，結果房價不僅沒便宜下來，反而今年的購買力反彈。同時，去年政策抑制房價上漲過快，有些居民產生了不符合實際的預期。我也是消費者，我也站在老百姓角度上講這個問題，因為這么多年，房價漲是一大趨勢，到今年春節以后，房價開始上漲。為什么春節以前房價漲不起來呢，因為春節以前開發商有三筆錢要付：新年前銀行催賬，新年后稅務局催稅，春節前是施工隊要催款，這樣的話，三筆錢都要付的話，造成至少有一部分開發商在付錢時遇到困難，資金周轉不靈，就要拋盤，所以，春節前房價漲不起來是很正常的，過了春節熬過去了，開發商就并不急著割肉拋盤了，他們可以冷靜地賣房產，所以，這是一個慣常的時間表，而去年被壓抑的住房需求，今年又表現出來了。

　　房價過快上漲反映了老百姓的真實需要，有人說這種真實需求是虛假的。可是房價是老百姓購買房屋以后才算出的；有人說老百姓買不起。而買不起就不會形成這樣的房價，正是因為老百姓購買，才形成了現在的房價，因為房價是購買以后的一個算術平均值。造成現在房價高的真實原因是有人購買，市場需求量很大。

　　《新財經》：那么，目前的價格是否背離了經濟規律？未來趨勢是什么樣的？

　　孟曉蘇：房價過快上漲肯定是不正常的，它反映了供求關系的失衡。在完全市場經濟情況下，解決供不應求時的失衡就會用新的供應來調節市場。比如說目前情況下，是多生產房子好，還是少生產房子好呢，這個市場已經做出了答案。至于說生產的房子是什么樣的結構，是中高檔還是普通，二手房還是經濟適用房，我認為現在都有一個倡導，我們也都提倡，就是普通房，我們“中房”蓋得最多的是普通房，但是因為各種房子都是有市場的，并不是有些人說的某種房子沒有市場，各類房屋都面對著一定的市場群體。如果說不去采取擴大供給的方針，而是繼續壓抑房屋供給的話，那么，這種供不應求的問題就會體現出來。房價上漲就是更加不可抑制的。在這種環境下，抑制需求有沒有用呢？在一定的時間內，抑制需求是有用的，但是抑制需求在去年已經被試驗過了，這招不靈了。

　　《新財經》：目前房價在快速增長，同時有關部門統計出來的房屋空置率也在增長，您是怎么看這個問題的？

　　孟曉蘇：我們作為全國最大的房地產企業，我沒感到空置率對我有什么壓力。我們在北京、上海的房子都賣得光光的。“中房”的定位就是普通房屋，我們是全國的房屋中批量最大的，每年的開發面積在1200萬平方米，平均每年平均提供8萬套房屋。以我們的經驗看，目前房子賣得光光的，根本不存在空置率的問題。作為房地產開發商，我想知道目前所謂的“空置率”是誰的？作為我們開發商來說，實在沒有空置的房子存在。

　　現在房地產虛假信息太多了，目前的情況是市場需求旺，房屋供給不足，我認為應該增加供應。如果人們認為房屋大量的空置，需要限制供應，那么，市場反映出來的卻不是說房屋供過于求，反映出來的是供不應求呀。所以，人們又歸結為開發商捂盤，就我們而言，中房從來沒有捂過盤，我們沒有這么多的資金來撐著。市場信息非常不好，政府對房地產企業還要有新的措施，誰會在這個時候捂盤呢。所以目前來說，市場信息不靈，各種各樣的虛假信息充斥著市場和媒體，比如空置過高了，不同的機構得出的房價上漲的數字都不一樣，我們現在也只能憑常理來判斷了，現在中國房地產市場非常需要一個理性的、客觀的監控體系。

　　《新財經》：目前房地產市場中是否存在一定的泡沫成分？

　　孟曉蘇：如果說有人把房屋產出過量、需求不足叫做泡沫，這是對的；土地供應過量，炒土地，房屋生產不出來的話，這叫泡沫也是對的，但是我們目前碰到的卻不是這種情況，我們碰到的卻是居民購買力旺盛。如果把居民投資性購房稱為是泡沫的話，這個問題我有保留意見，什么叫做居民投資性購房呢，投資和投機要弄清楚，現在居民買第二套房屋，同樣是拉動了內需，居民把房子都買走了，這難道也叫泡沫？去年說有些地方投資性購買不能買，如果國內居民不買，那么，外資就會大量購買，現在老百姓也紛紛在買，原因是老百姓如果把錢放在銀行里，每年都在貶值、縮水。如果2004年把錢存在銀行的話，物價指數是3.9，銀行存款利率是1.8，100塊錢要虧將近2塊錢。那么，老百姓拿錢做什么呢？放在股票市場的話就血本無歸了，現在股票市場剛剛好起來，有多少人敢去炒股呢。那么，銀行利率仍然是存100塊錢，凈得1.8元，如果在這種情況下，提高存款利息，肯定是有用的。但是目前的情況下，沒看到存款利息提高的跡象，所以，房地產投資仍然是居民手中財富增值的最好手段。

　　如果老百姓買多了房子就要被指責，說是投機，這個說法沒有道理，我們沒有理由指責消費者買什么不買什么。我有五套西裝，我每天只穿一套，你能說我那四套都是浪費？老百姓把房子買過去了，他可以自住也可以出租，我們更不要忘記了，“十一五”規劃提出了是要發展租賃市場，要鼓勵一部分人租房。那么，租房不光要有租房人，還要有房東，房東是誰呀，難道房東是政府？不可能的。所以，投資性購房的人肯定是發展租賃市場的一種重要的方面，因為有了居民投資性購房，才有可能發展租賃市場。所以，我說今年的“十一五”規劃一通過，批評老百姓投資性購房的觀點可以停止了。

　　《新財經》：目前高房價下，房地產商面臨的機遇和風險？

　　孟曉蘇：目前高房價情況下，對于房地產商來說，是投資機會增加了，同時風險也增加了，房地產是一個高風險、高收益的行業，現在表現得更明顯。但是高收益有政府的高地價和高稅收來攤薄，收益在中國確實不高，房地產平均利潤率在7%～8%左右，這是指全國的平均利潤率，不排除個別項目收益率很高。但是當一個房地產公司持續開發時，面對著變幻不定的市場，本身利潤不會是一個特別高的數據。

　　《新財經》：面對目前快速增長的房價，該如何理性地面對、解決房價過高的問題呢？

　　孟曉蘇：現在的問題是社會輿論有些不理性，輿論呼吁更多的是政府干預，干預價格、減少土地供應，政府要打擊房地產投機等，我認為如果再這么下去就是要恢復房地產的計劃經濟了。現在我們正在走向市場，中國正在用市場經濟的手段調控經濟，這本來是一件好事。面對著價格上漲，很多業主都滿意自己的房子增值了，買了房子的人反而不怎么說話了。有些人說三年不買房，我覺得非常不理性，如果確實是全國人民三年不買房，那不僅全國房地產公司要關門了，

　　但這并不是說目前的消費不理性，目前買房子的肯定是理性的，因為房價還在漲，買房子一年下來比把錢存在銀行強多了，而且目前面臨的是一個供不應求的市場，而且我估計如果政策再控制土地，控制產出，房價會越漲越高。今年的房價全國會突破兩位數的，所以，說現在必須實行理性的政策。

　　解決的辦法就是要增加房屋供給，因為房地產市場上真正反映出來的是供不應求。去年我講這個觀點的時候，有人把我的觀點叫“供給派”，我現在還要這么講。我去年就說供給不足會造成房價過分上漲，這對于經濟、居民生活來說都不是件好事。我還預見了，今年春節后房價會上漲，購買力將會反彈，這也都應驗了。所以，我看現在房價高速增長現象都不覺得稀奇。

　　現在需要增加供給，把市場信號改正過來，要真實地反映市場的本源，中國的市場監控體系已經嚴重地缺位和滯后，甚至人們常理上感覺到的，它都不能夠反映出來，我們明明感覺到天氣都熱得不得了了，它的溫度計上就是停留在十幾度，你說到底是天氣出了毛病，我們的感覺出了毛病，還是溫度計出了毛病。所以，用這種虛假、不準確的信息來指導市場，肯定出現兩個不同結果；所以，我覺得應該盡快完善市場的監控體系。

　　政府的調控從來都是有必要的，但是政府的調控重要的是要“理性”。什么叫“理性”呢，我也在發愁這件事：如果我是政府相關部門，我應該出臺什么政策。我多年擔任中國房地產業協會副會長，抑制需求的做法采取過了，不僅不靈，反而反彈；抑制土地供應的辦法采取過了，不僅不靈，反而因為土地供應少，造成房屋供應少；通過提高地價來解決土地資源流失，但土地價格奇高又轉入到了房價里。這些措施都采用過了，到底還能采取什么措施來防止房價的繼續上揚呢？

　　我想起了解放初期，陳云同志在上海抑制糧價上漲的辦法，他用調集江浙一帶的糧食來支持上海，解決了一個糧價上漲的問題，由此控制了上海的糧價。可是如果用抑制房價的方法去抑制糧價上漲的話，就要靠抑制需求，讓上海老百姓不吃糧食來解決，這明擺著是不可能解決問題的。這些在歷史上很簡單明了的故事，怎么到現在都變成復雜的事了，所以說，還要用增加房源的辦法來抑制房價的過快上漲。增加房源怎么辦，其實，人們都知道怎么辦，用市場化的手段來解決，否則會受到市場毫不客氣的懲罰的。