新財經雜志：萬科公司變法重構中國地產格局(2)

　　行業整合序曲

　　郁亮說，“行業整合的時代已經到來。”“不整合，我們的土地資源從哪里獲取”

　　3月9日，萬科向投資者宣布了一項大交易：受讓南都集團旗下上海南都、蘇州南都和浙江南都三家地產企業分別為70%、49%和20%的股權及相對應的股東權益。以萬科的官方語言 來說，此舉完善了公司在長江三角洲的產業布局。

　　官方語言總是永遠正確的，卻是抽象而費解的。但在接受《新財經》采訪時，郁亮直率的家常式語言一語揭破了天機：“不整合，我們的土地資源從哪里獲取？”從另一個角度理解，以“均好”為管理目標的萬科至少在此之前沒有解決經營上的短板——土地資源的“獲取”和儲備。萬科，不是萬能的。

　　在鐘情已久的環渤海地區，尤其是北京、天津兩大都市，萬科一直沒有取得預期的業績。“我們也知道北京是一個大市場，可是萬科拿不到地。北京屬于萬科的市場就很小了。”郁亮的臉上寫滿了無奈。作為房地產開發商科持續發展的資金、土地和專業化三要素來看，萬科在土地儲備上遇到了瓶頸。面對同行銷售規模的迅速擴大，領跑地位面臨挑戰的萬科不得不尋找快速發展的路徑。

　　3月份這樁大買賣的對方——南都集團控股有限公司也是一家頗具強勢的企業，由浙江商人周慶治于1995年創建。周于2001年度登上《福布斯》中國大陸100首富企業家排行榜第45位。南都集團總資產30億元，擁有兩家分別在新加坡和中國深圳上市的公司，業務包括基礎設施、房地產、金融服務、通訊產品及網絡資訊業。但南都未來的戰略是重點拓展以網絡資訊和生物基因工程為主的高科技產業。

　　一個版本的說法是，在這樁交易中，萬科在其中角色很重的中城房網聯盟發揮了作用。悄悄運作于1999年、并在2001年因發起“新住宅運動”而名噪一時的中城房網集合了一批重量級的中國地產商。據說萬科與南都之間的“郎情妾意”由來已久。那么，萬科參預組織中城房網之初就布下了這局棋呢？有消息說，萬科與聯盟內其他伙伴還有類似的意向性接觸。

　　郁亮給記者算了一筆帳，萬科整合南都，在上海和江蘇兩地，就拿到了219萬平米的土地，涉及總金額18.5785億，但其中50%即9億多元是在交易之日起一年和兩年后分期支付。“可是在上海現在買地需要多少錢呢？200多畝地，也就是12萬多米，至少需要17個億。”雖然萬科高層三番五次說自己不缺地，說自己有三年的土地儲備總量，但同時也說，土地儲備的結構和時間的不合理，正在制約著萬科奔跑的步伐，郁亮透露，去年萬科拿到的土地，50%以上是通過合并拿到的。萬科高層看似矛盾的說法，恰恰反映出萬科下一步戰略導向——通過并購獲取土地資源。

　　在這樁大交易中，如果忽視了這樣一個重要的關節，將無法理解其全部的意義：雙方在協議中規定了一項“特別承諾”條款，即交易生效之日起三年內，南都方面在上海、江蘇擬新投資的房地產項目，均將及時通知萬科，優先與萬科合作，除非萬科以書面方式明示放棄。因此，萬科在這樁交易中得到的決不僅僅是上海南都和蘇州南都現有的200多畝土地儲備，而是整個南都集團在整個長三角的可開發地產資源。

　　“特別承諾”條款沒有提到南都的大本營浙江。但在長三角布局怎么能少掉浙江呢？郁亮這樣解釋：“應該看到，沒有哪家外來地產商進入浙江，而浙江的地產企業到處擴張，這里面一定有各種各樣的道理。以前我們一直看不懂，要是看得懂我們早就進去了。”所以，這次萬科只購進了浙江南都20%的股權，郁亮的定性是“策略性投資”。他委婉地表達了對浙江市場的雄心：“沒有浙江，我們(在長三角)的市場就只剩下一半了”。同時，他表示“不排除”未來整合南都在浙江地產業務的可能性。

　　這樣，萬科2005年主題年 “顛覆、引領、共生”里那個“共生”就容易理解了。

　　浙江地產市場萬科“看不懂”，但又決不能放棄，所以才投個區區20%的股權試試水。試水期間，萬科在浙江的市場是由南都主導的。事實上，萬科在蘇州南都的股權也低于南都集團，為49%，在五人董事會里只占兩席，從這個意義上講主導者也不是萬科。郁亮很直接地說，萬科與南都幾家子公司的整合，不是“替代性”的，而是“疊加”。他承認南都和萬科都有“優秀的文化”。所謂“共生”，就不是一個文化對另一個文化的覆蓋。“并購就要將兩家合并成一家，導致萬科大一統，這樣的方式萬科并不喜歡。”他說，“我們要將自己放在高處，才擁有大胸懷和大眼光，我們要將自己放在低處，才能學習別人的優點和長處。”

　　惠普與康柏的“世紀購并”案例余音未散，導致的“惠普向左，卡莉向右”的結果人們還記憶猶新。郁亮認為，替代式的整合必然導致重重的沖突。在與南都的并購中，他親自過問每個細節的安排，以確保整合的順利進行。稍早前，他曾對媒體說，令他很得意的是，整合進行得十分順利。

　　此前王石則說過一番強勢的話語，大意是被整合的企業在管理方面要同萬科一致，并稱這是必須堅守的底線。兩種說法對照，可以看出，萬科對自己的管理方式有充分的自信和堅守的決心，但現在也更強調學習其他企業的優秀文化，不搞唯我獨尊。郁亮很鄭重地對《新財經》表示，萬科提出“共生”，不是謙詞，也不是為了僅僅表達對別人的尊重。

　　“行業整合的時代已經到來，”郁亮說，“認準這個大趨勢，無論成功與否，我們都要做下去”。

　　“我們別無選擇。”他說。

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