經(jīng)濟(jì)人 馬光遠(yuǎn)[微博]專欄

　　今年年初，我的《今年中國房價(jià)下跌是大概率事件》的文章遭到了很多人的嘲弄。在文章中，我指出：“2014年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)絕非很多人樂觀地認(rèn)為，只是簡單的市場(chǎng)分化：一二線城市繼續(xù)上漲，供應(yīng)已經(jīng)過剩的三四線及以下城市房價(jià)下跌。從目前的市場(chǎng)表現(xiàn)看，由于各種因素的影響，今年中國房地產(chǎn)的預(yù)期很可能逆轉(zhuǎn)，并導(dǎo)致整體房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟，房價(jià)下跌�！睂�(duì)于剛剛經(jīng)歷了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來最瘋狂的2013年的中國人而言，要讓他們相信危險(xiǎn)在逐漸來臨的確很難。

　　其實(shí)，早在去年9月份，我在南方都市報(bào)《亞洲金融危機(jī)卷土重來》的專欄文章中就已提出：“美聯(lián)儲(chǔ)收緊貨幣，不僅影響中國的出口，不僅導(dǎo)致人民幣貶值的壓力，更可能給中國房地產(chǎn)泡沫以致命一擊。而在中國經(jīng)濟(jì)越來越被高房價(jià)綁架的情況下，這種外在的沖擊無疑是致命的�！比欢�，習(xí)慣了房價(jià)一直上漲和人民幣一直升值的人們，對(duì)這樣的判斷只是當(dāng)成笑話。但市場(chǎng)的冷暖轉(zhuǎn)換之快遠(yuǎn)超人們的想象：官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)字也好，一些開發(fā)商資金鏈斷裂跑路的消息也好，都明白無誤地證明房地產(chǎn)市場(chǎng)的確不妙的事實(shí)。前4個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長16.4%，創(chuàng)16個(gè)月以來新低；住宅新開工面積下降24.5%；住宅銷售面積同比下降8.6%，銷售額同比下降9.9%。在三四線城市由于巨大的庫存而幾乎普跌的同時(shí)，包括北京在內(nèi)的一二線城市銷量暴跌，房價(jià)出現(xiàn)明顯松動(dòng)；一線房企業(yè)績慘淡，萬科、招商、金地、中海和保利等銷售業(yè)績同比持續(xù)下滑，降幅均超過10%。更有意思的是，一些多年來力挺房價(jià)上漲，并且在3月份還堅(jiān)持認(rèn)為杭州等城市出現(xiàn)的降價(jià)只是個(gè)別現(xiàn)象，房價(jià)依然會(huì)上漲，甚至聲稱房價(jià)還會(huì)漲十年的人，很快轉(zhuǎn)了口風(fēng)，開始呼吁救市。更致命的是，和以往不同，這次房價(jià)的下跌是在沒有任何政策打壓的情況下，由市場(chǎng)做出的自發(fā)反應(yīng)。

　　5月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市4月份的房價(jià)數(shù)據(jù)也證明了市場(chǎng)轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)到來的事實(shí)：從前四個(gè)月70個(gè)大中城市的房價(jià)數(shù)據(jù)看：新房，1至4月環(huán)比上漲城市數(shù)分別為62、57、56、44個(gè)；最高漲幅分別為1.2%、0.7%、0.6%、0.4%；同比上漲數(shù)雖然都是69個(gè)，但最高漲幅分別為20.9%、18.7%、15.5%、13.6%；二手房，1到4月環(huán)比上漲的城市數(shù)分別為48、46、42、35個(gè)，同比上漲的城市3月份為68個(gè)，4月份為67個(gè)，漲幅分別為18.4%、15.9%、13.2%、12%。可以說，市場(chǎng)轉(zhuǎn)折的趨勢(shì)非常明顯。

　　這種變化不僅符合目前中國宏觀經(jīng)濟(jì)的邏輯，也符合房地產(chǎn)自身的邏輯。首先，從過去10多年房價(jià)上漲的三大引擎：貨幣超發(fā)、經(jīng)濟(jì)快速增長及巨大的住房需求看，最起碼有兩大引擎已經(jīng)趨于熄火：一是貨幣超發(fā)。貨幣超發(fā)盛宴的結(jié)束，一方面和中國努力告別貨幣驅(qū)動(dòng)投資驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長模式有關(guān)，另一方面和美聯(lián)儲(chǔ)退出之后全球流動(dòng)性盛宴宣告結(jié)束有關(guān)，一季度M 2增速10多年來首次低于13%，筆者去年預(yù)計(jì)的常態(tài)性的“錢荒”事實(shí)上已經(jīng)出現(xiàn)；第二，自2012年開始，中國經(jīng)濟(jì)事實(shí)上已經(jīng)告別了快速增長，2013年經(jīng)濟(jì)增長7.7%，更多的是依靠房地產(chǎn)投資的拉動(dòng)，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入正常增長，包括房地產(chǎn)投資在內(nèi)不可能超常規(guī)增長。今年一季度經(jīng)濟(jì)增速7.4%，固定資產(chǎn)投資增速只有16.7%，意味著依靠房地產(chǎn)、依靠投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的模式已經(jīng)走到了盡頭；第三，從供求邏輯看，住房需求最旺盛的階段已經(jīng)結(jié)束，從總量看，城鎮(zhèn)人均居住面積事實(shí)上已經(jīng)超過了40平，住房供求已經(jīng)基本平衡。從2013年房地產(chǎn)表現(xiàn)最好的這一年的數(shù)據(jù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，比上年名義增長19.8%，占全年GDP比重超過15%，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工面積66.6億平方米，按照2013年13億平方米的銷售面積，意味著未來五年住房供應(yīng)出現(xiàn)過�？隙〞�(huì)成為事實(shí)。而且，由于人民幣單邊升值的趨勢(shì)不再，一旦人民幣貶值，本來已經(jīng)很高的人民幣計(jì)價(jià)的住房會(huì)顯得更貴。

　　以上種種事實(shí)意味著，中國房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)確實(shí)已經(jīng)到來。然而，對(duì)于認(rèn)為中國房地產(chǎn)會(huì)崩盤甚至期盼房地產(chǎn)崩盤的觀點(diǎn)，筆者卻不敢茍同。2008年，歷史給了中國人刺破不健康房地產(chǎn)泡沫的最好機(jī)會(huì)，我們?yōu)榱吮Ｔ鲩L而讓不健康的泡沫膨脹至駭人的程度，到了今天，我們不僅無力刺破，更重要的是，一旦刺破，代價(jià)無疑是無法承受的。中國的經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)已經(jīng)依賴到何種程度？房地產(chǎn)投資占GDP15%以上，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)在20%以上，土地收入占地方財(cái)政70%以上，房地產(chǎn)行業(yè)去年12.2萬億的融資占全社會(huì)融資額70%以上，中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)完全淪為了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)一旦出大問題，后果可想而知。

　　目前的宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)的過度依賴也意味著，房價(jià)一旦下跌，經(jīng)濟(jì)增長必受影響，為了應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，深層領(lǐng)域的改革和結(jié)構(gòu)調(diào)整必然要為應(yīng)付房地產(chǎn)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)而讓路，這是一個(gè)大概率事件。因此，就未來的房地產(chǎn)政策而言，一定要將房價(jià)下跌的政策應(yīng)對(duì)提上極其重要的地位。基于此邏輯，民眾恐怕要接受一個(gè)心理上難以接受的事實(shí)：房價(jià)一旦下跌，有關(guān)部門一定會(huì)出手救市，以維護(hù)房地產(chǎn)的穩(wěn)定。但是，何時(shí)救市？如何救市？目前房價(jià)只是出現(xiàn)了正常調(diào)整，這種調(diào)整并非崩盤，也不會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和金融引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。適當(dāng)?shù)膬r(jià)格調(diào)整不僅有利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展，更有利于中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型。救市的前提應(yīng)該是房價(jià)出現(xiàn)了大幅度的回調(diào)，并且可能導(dǎo)致金融系統(tǒng)出現(xiàn)大面積的壞賬，目前卻沒有任何跡象表明出現(xiàn)了這種情況。

　　救市不是不可以，但不能突破市場(chǎng)邊界，不能突破底線思維。就救市的時(shí)機(jī)而論，不能房價(jià)一出現(xiàn)調(diào)整就救市，這樣只會(huì)讓房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)積聚。救市的時(shí)機(jī)必須是房價(jià)的下跌嚴(yán)重創(chuàng)傷中國經(jīng)濟(jì)，很有可能引發(fā)系統(tǒng)金融風(fēng)險(xiǎn)。如果只是因?yàn)榉孔舆^多而出現(xiàn)的正常市場(chǎng)調(diào)整，政府絕不應(yīng)該救市。只有房價(jià)的下滑對(duì)金融系統(tǒng)、對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)可能造成實(shí)質(zhì)性傷害，政府才能出手。這是必須遵守的邊界，不遵守此邊界，在房地產(chǎn)的供應(yīng)日益過剩的情況下，人為維持房地產(chǎn)的泡沫，只會(huì)讓經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴更大。現(xiàn)在很多從一直看多房地產(chǎn)突然轉(zhuǎn)口喊救市者，都幻想通過救市，能夠像2008年一樣帶來新一輪房價(jià)飛漲的盛宴，這是不現(xiàn)實(shí)的，也是很危險(xiǎn)的。在住房供應(yīng)日趨過剩的情況下，任何政策都難以維持房價(jià)的單邊上漲。(作者系經(jīng)濟(jì)學(xué)者)