北京房價松動的意義

　　文/張大偉 中原地產首席分析師

　　房地產從不缺話題，對房地產的看法也分春天派和冬天派。過去十年，以任志強[微博]等為代表的春天派預測準確率頗高，北京等一線城市，甚至被預測“25年后房價每平米80萬”，但2014年的北京房產市場沒有春天。

　　迄今為止，北京房市連續4個月單月成交低于萬套。“五一”期間，二手房僅成交31套，同比大降82%，創下2009年有網簽記錄以來的歷史新低。新建住宅簽約也處于數年來的低位，去化速度明顯放緩。房市價格停滯和部分下調，二手房平均跌幅已超過5%。亦莊、通州等區域的新建住宅也已調整價格。

　　相比往年，2014年的樓市倒春寒跡象明顯。北京樓市逐漸從2013年的恐慌性購房變為恐慌性觀望，購房者害怕高點入市。從三四月新建住宅剛需項目的定價看，房企與客戶的博弈已微妙變化。在自住型商品房、信貸等多方因素沖擊下，供需雙方的市場預判已轉向。

　　2014年房企的資金面呈整體收緊態勢，成交量明顯萎縮導致行業預期進一步轉低，加速周轉已成為房企今年的共識。大部分項目的供需結構發生變化，2013年北京2萬單價左右的剛需商品房項目供需比基本是1：4，目前已降到1：2以下。隨著部分項目的搶跑消化，供需結構扭轉的可能性依然存在。一旦出現恐慌性觀望，需求很可能會突然銳減。從目前市場情況看五六月份也很難升溫。房企“讓利跑量”心理漸占上風，供需格局已悄然生變。

　　2013年，全國樓市首次出現分化行情，一二線城市爆漲，三四線城市平穩甚至冷清。2014年前4月全國樓市趨冷。相比過去十年，2014年北京等樓市的變化帶來幾個新啟示。

　　樓市不存在避風港。北京等城市在2008年、2011年都出現短期調整。房地產事實上依賴大資金，只要央行[微博]放水，水自然會去房地產。但政府明確提及不會選擇短期的強烈刺激，已使得房地產不再存在過去十年的發展基礎，一線城市自然也很難獨善其身。

　　市場質變正悄然進行。對比2008 年和2011 年，導致2014 年調整的共同因素均是行業流動性趨緊，不同因素是：政策擾動因素淡化、經濟增速下調、區域和產品市場分化突出、行業內企業分化明顯及行業整合趨勢提速等。

　　中國城鎮化不具備持續高速發展到70%的可能性。有專家認為，受益于城鎮化發展，房地產還有10年以上大發展，但這忽視了按戶籍人口計算中國城鎮化率約35%的事實，近20%的差距主要產生于房地產價格漲幅透支了城鎮化帶來的有效購買力。除北京、上海兩個特大城市外，全國城市的政策基本都能實現買房落戶，戶籍城鎮化如此低，說明中國城市化購買力已在房地產市場出現萎縮。

　　北京等城市的房產市場萎縮對金融體系影響巨大。這些城市家庭財富以房產形式存在的比例超6成。房地產在信貸抵押和家庭投資中角色極重要。房價大幅下滑將導致投資和消費萎縮，最終引發更多違約并反饋到金融體系。

　　政策要發揮作用，必須通過改變人們的預期，從而影響行為。目前中國房產市場的一個共識是，經過20多個月的連續上漲后，人們的購房意愿已削弱，進入觀望狀態，本次房地產市場的調整深度可能會超過2008年。