樓市進入“空間”換“時間”通道

　　□項崢

　　傳統銷售旺季樓市繼續“遇冷”，“五一”小長假全國54個城市總成交同比下降32.5%，北京樓市成交創7年最低，表明全國性的房地產市場拐點已基本確立，未來我國樓市將進入一個以“空間”置換“時間”的通道。

　　當前我國樓市見頂回落，主要是終端住房需求萎縮和居民購買力過度透支這兩個因素共同作用的結果。2012年我國城鎮人均住房面積為32.9平方米，為1998年的1.76倍，與部分發達國家基本持平，已實現了居住面積的跨越式提升。考慮到我國人口密度大而土地資源稀缺的實際情況，未來人均居住面積繼續大幅提升的空間已經非常狹小，且我國人口老齡化日益加劇，終端住房需求將陷入實質性萎縮。同時，過去十多年城市住房價格持續過快上漲，已經過度透支普通居民購買力，加劇社會財富向一線城市、中高收入群體流動，限制普通居民購房能力提升，并明顯影響到樓市去庫存的進程。截至2014年3月末，我國商品房待售面積達5.22億平方米；前三季度全國房屋新開工面積為2.91億平方米。未來一段時間，我國樓市去庫存壓力將會顯著增大，房價見頂回落趨勢已經不可阻擋。

　　而樓市見頂回落將對地方經濟治理提出新要求。一是“土地財政”不可持續。在樓市見頂回落階段，必將引發地方政府土地出讓收入大幅減少，土地價格也會明顯下降，“土地財政”模式將面臨前所未有的新挑戰。二是地方政府債務風險加快暴露。據審計署公告，截至2013年6月末，我國地方政府負有償還責任的債務為10.88萬億元，或有債務7萬億元，其中相當部分債務的償還仍依賴于土地出讓收入。隨著未來地方政府土地出讓收入增長的減緩，地方政府債務風險暴露可能性顯著增大。三是地方經濟發展模式將面臨巨大變革。在新的歷史階段，過去我國地方政府以“土地財政”為支點撬動大規模基建投資的地方經濟發展模式將走到盡頭，而簡政放權、激發民間活力、維護經濟生態環境、提升經濟發展質量將不可避免成為未來地方經濟發展的主流思路。

　　最近一段時間，若干城市松綁住房限購政策。這是房地產市場分類調控政策的必然要求，與“救市”并無實質關系。目前看，我國樓市還沒有進一步演化到崩盤的地步。即使出現崩盤征兆，行政干預措施完全退出也無濟于事。關鍵是當前的房地產市場環境已經變了，市場參與主體是否還能適應？

　　顯而易見，部分地方政府還難以真正適應樓市運行新階段的挑戰，轉變地方經濟發展模式更是任重而道遠。特別是在當前地方穩增長壓力不斷加大的現實環境下，思維定勢和路徑依賴短期內將左右地方經濟治理軌跡。客觀分析，地方政府在短期內完全擯棄“土地財政”，既沒有可能，也不現實。但要未雨綢繆，逐步減少對土地出讓收入的依賴，將更多的精力與經濟資源放在關鍵性的基建投資項目，加大簡政放權力度，進一步激發民間創業激情與活力，幫助小微企業更好發展，努力提高財政資金使用的效益。

　　但不管怎樣，當前我國樓市空間的調整，必然迎來長時間的穩健運行。