房價已經觸頂

　　沛杉

　　從今年開始，房地產市場已經顯現出從過熱到速凍的急速反轉勢頭。

　　作者堅定看空地產的理由是：

　　第一，一線城市房價已經漲至極限。

　　如果非要找到一個可以衡量一線城市房價極限的指標，作者我認為投資移民的成本是最合適的Benchmark。當房價中位數達到投資移民所需成本的水平時，房主的移民沖動會造成巨大的拋盤壓力，并且連帶造成人民幣的貶值壓力。以眼下投資移民所需成本來看，50萬美元差不多是能夠支付去北美、加拿大，包括南歐等多個國家各類名目移民(包括獲得綠卡或居住權)的花費。從目前看來，經過2013年的暴漲，北京和上海房子的中間價均已突破這一極限，所以，進入2014年需求急速萎縮，相應地人民幣兌換美元的需求卻終止了人民幣的升值勢頭。

　　第二，買家何時會縮手？

　　房地產在中國被炒到今天，已經和股市沒什么區別，只不過一個周期長，流動性差，另一個周期短，流動性好而已。2013年房價猛漲時，90%的民眾都對未來的房價看漲。他們的判斷依據是“過去幾年房價一直在漲呀，政府不會讓房價跌呀，剛需很旺盛呀……”

　　金融市場的特點是越漲價越有需求，但，必須有成交量的配合，如果量能不濟，漲勢就難以持續。一旦黑天鵝事件出現，就決不單單是買盤縮手。從2014年4個月以來的交易來看剛需已經開始縮手。

　　第三，黑天鵝事件在哪？

　　中國樓市發生逆轉，率先倒下的可能是杭州：

　　1、 浙江的金融中心溫州已經倒下。溫州不是孤立事件，整個浙江的地下金融體系是極度復雜，倒下一個溫州，更多的風險會暴露出來。

　　2、 杭州比起北上廣深而言雖非一線城市，但其房價堪比一線城市，這里的地產開發規模與房價嚴重不匹配。

　　3、 杭州近年來沒有搞過什么面子活動，從最新的數據看來，杭州相當依賴土地財政。

　　4、 浙江是中國市場經濟最發達的地區，這里極有可能成為地產風暴的風眼——

　　果然2014年年初的上海鋼貿連帶擔保違約成為了這只黑天鵝。高達2000億元的貸款規模出現還款問題，導致上百家民企的資金鏈被速凍，使已經患上資金饑渴癥的房地產失血……杭州打響了2014年樓市降價第一槍。

　　第四，政府會否出手救市？

　　中國民眾對高價地產痛恨已久，當地產降價潮起，房企紛紛關門，網上一片歡呼雀躍。媒體在吃過2008年房地產起死回生的教訓后，對政府的救市非常警惕。每次地方政府想要救市時，媒體總會提前把消息爆出來，之后在一片罵聲中，讓一枚枚救市炮彈啞火。用上十天前一篇新聞的標題說：非政府不想救也，實不敢救也！

　　杭州開始救市了，救市是否有效呢？

　　答案是：白扯！

　　還是前面說的第一個觀點，房價已經漲至極限，這個極限是足夠一線城市普通人能夠舉家移民的錢。以目前北京、上海這種環境、政府公共服務的能力及其信譽，有條件的人是說走就要走的。如果通過釋放流動性來救市，那么，溢出效應就會摧垮人民幣的匯率。相比房價而言，中央政府顯然不想看到人民幣垮掉。

　　所以，關注新聞的人可能會發現，為了防止地方政府救市，中央政府祭出兩項措施：一是加速不動產登記，為房產稅做好準備；二是允許地方政府直接發債，這兩條都會降低地方其救市意愿。

　　2010年地產商通過資本市場融資渠道被堵死，地產開發貸款被掐住。小開發商只能從地下錢莊借高利貸，大開發商只能去海外融資(多數是發行企業債)。面對高額融資成本，如果房子每年不漲15%房企就會虧損，如果持續虧損資金鏈就會斷裂，房企只能低價跑量。在房地產這個巨大的旁氏騙局當中，房價要么暴漲，要么暴跌，根本不會有第三種可能。

　　什么是刺破房地產泡沫的利劍？

　　由于炒房者以及開發商皆依賴高利貸度日，他們必須把房價每年拉高至少15%才能賺錢，而他們賺到的錢是下一波借了高利貸的人……當他們找不到最后一個接盤俠時，慘劇就會發生了。

　　而眼下，還有一種更加敗類的做法，那就是開發商替購房者墊首付，將原本需要5成的首付款降至1—2成。這種做法會進一步放大風險，因為如此高的房價已經讓能出得起5成首付的購房者難以承受月供了，如今首付比例下降，這些連首付都湊不齊的人既要還開發商墊付的首付，還要還銀行貸款，兩筆月供加起來，怎能吃得消？

　　當風險來臨時，銀行肯定會第一個果斷離場。那，當銀行離場后，只剩下博傻的死多以及高利貸們，這個市場還能運轉多久呢？

　　眼下開發商們正在低價跑量，只不過你沒看透他們的遮遮掩掩。王石[微博]已經現身說法，你看到了嗎？！

　　……同樣一套房，年初400萬元，年底300萬元，你會年初買嗎？

　　……當一種商品的成本遠遠高于他的合理價值時，這種成本上漲還能轉嫁給市場嗎？

　　房產，房價，眼下最明智的選擇——是避險！