CCTV2《央視財經評論》：小開發商違約 撩動金融神經？

　　昨天晚間，央行[微博]的官方微博上發布信息稱：個別的外媒報道《中國央行緊急討論救助小型房地產公司》與事實不符；人民銀行[微博]未參與浙江興潤置業相關風險處置。那么，浙江興潤置業，這家名不見經傳的房地產開發企業為什么會被央行點名提及呢？涉及到這家房地產企業的風險究竟有多大？這場風波又是怎么發生的？央視財經頻道主持人陳偉鴻和特約評論員中國農業銀行首席經濟學家向松祚[微博]、著名財經評論員劉戈共同評論。

　　小開發商違約掀起大風波；央行發聲，行業關注，24億信貸違約背后究竟隱藏多大的風險？大開發商降價引發小地震，真降還是假衰？萬科變調，樓市拐點又來了嗎？

　　向松祚：中國的房地產市場現在進入到了神經敏感期

　　(《央視財經評論》特約評論員)

　　我相信外媒報道人民銀行參與救助房產公司是缺乏常識的一個報道，因為人民銀行作為中央銀行，它不會參與具體的企業，它只會去參與商業銀行和金融機構的事，包括相關政策的制定。為什么這個會引起這么大的關注？我有一個詞就是，中國的房地產市場現在進入到神經敏感期。什么叫神經敏感期？就是說現在大家看不太準了，到底房地產價格是繼續往上漲，還是會下降，甚至會快速下降，或者像有的人講說崩盤或者是暴跌？所以現在大家對于房地產的每一個信息就高度的敏感，特別是有些房地產公司出現了違約，那當然這可能是非常不妙的一個信號。哪怕是星星之火，也會讓大家神經高度敏感。

　　這么一個小小的，或者說冰山的一角，其實它揭示了房地產對整個中國經濟，中國金融巨大的關聯度，就是說我們講有3個60%可以來概括這個事。中國的所有的經濟60%跟房地產是有關系的；第二個就是中國的金融和整個金融體系的信貸資產，有60%是直接和間接以房地產為抵押的；還有就是居民家庭的財產有60%是買的房子。所以如果房地產價格開始下降，如果一些房地產商出現信貸違約，它必然要降價賣房，降價賣房會不會引起連鎖反應，造成房價大幅度的下降？那么大幅度的下降必然會引起金融體系的風險上升，必然會使得至少部分大量買房子家庭會出現負資產。這當然是一個大事，所以確實值得高度去研究。

　　當然我們必須要個案的去分析，不是說每家公司都有類似的問題，要根據不同的地區，不同的公司來看，有一些公司，比如像浙江這個公司，當然它也不是個案，就是說它的負債除了銀行貸款，還有其他的民間借貸。所以說除了銀行，正常的銀行貸款以外，特別是一些沒有上市的這些房地產公司還有大量的民間借貸，所以這個鏈條可能是相當長。

　　劉戈：興潤置業資金鏈斷裂有代表性 不能僅僅把它當成個案

　　(《央視財經評論》評論員)

　　大家現在在關心這到底是純粹的個案，還是具有一定的代表性？如果是個案，那么大家的關注度可能就不那么高，而大家現在擔心的是像這樣的一個公司，或者像這樣的一個三四線的縣級市，它的這種風險性是不是會產生連鎖反應？

　　這家公司在全國來看，是一家小公司，奉化是一個有50萬人口的縣級市，它在寧波地區，在GDP里算是相對比較落后的。但它是這個城市里的第一大開發商，它從2000年就當時注冊4億的資金，也就是說它是一個主流的開發商。這些年來它一直在按部就班的開發房地產，那么它很多開發的項目已經交工了，而且也正在建設一些項目。在我們看到的公開報道里面，沒有看到這家公司除了非法集資以外的一些，比如說一些違法亂紀的勾當。也就是說它是一個正常的開發商，那么正常的開發商到現在遇到的核心的問題是什么？它在2010年拿地的時候拿的價格很高，現在同樣地塊的地已經降了可能一半以上。舉一個例子，它有一塊地當時拿到是樓面價7000多塊錢，在去年年底，上海世茂拿到的是3000多塊錢，差了這么多，那么以前銀行對它資產的評估現在就大幅縮水，這個時候銀行肯定要讓它清帳，那么它的資金鏈就發生了問題，所以這樣的一個問題有一定的代表性，不能僅僅把它當成個案。

　　向松祚：現在銀行體系在加大防范房地產風險的力度

　　(《央視財經評論》特約評論員)

　　我們現在講系統性的金融風險是有四大風險。第一個是影子銀行，因為我們影子銀行的規模是接近30萬個億；第二個是地方政府的債務，地方政府的債務去年國家審計署審計的結果是18萬億；第三個風險就是我們有很多過剩產能的行業，比如說鋼鐵，造船這些行業，有部分企業依然是要重組，甚至是要破產的，這樣也會造成銀行的不良貸款；還有一個就是進入神經敏感期的房地產，因為房地產這個價格很顯然不可能再像前幾年這么暴漲。現在看起來，房地產價格極有可能出現回調，我不同意說它會崩盤，但是既使是一個緩慢的下調，它也會造成金融風險的部分程度的上升。比如說我們現在銀行體系，其實大家在加大防范房地產風險的力度。

　　在前幾年，銀行已經開始比較謹慎對房地產企業提供新的貸款，所以有些房地產的企業開始向社會來尋求資金支持，也就是說從影子銀行這個體系里面拿錢，所以這樣的房地產公司如果出現了房地產價格下跌，甚至快速下跌的時候，它們會非常麻煩。首先銀行不太愿意再給它提供資金周轉了，那么社會融資，特別是類似高利貸的融資有幾個特點，一個是周期非常短，一般都是一個月，最多可能三個月；第二個它利息的成本極高，可能年利息可能一般都是15%以上，甚至30%以上，它不一定負擔得起。那么房價你賣不出去，所以這個事就逼迫它必須去大規模的降價，去賣房地產，但是老百姓的心理是什么？它越降，他越不買，就是叫做買漲殺跌，所以在這種大的背景下極有可能出現一個連鎖反應，這正是我們現在需要高度警惕的。

　　向松祚：目前系統性的風險開始在各個層面上暴露出來

　　(《央視財經評論》特約評論員)

　　系統性風險的苗頭應該來講是非常明顯的，那么房地產的風險是3個60%。具體來講，比如說地方政府的債務，它絕大多數的債務都是以土地，或者是房產作為抵押的，主要是土地。那么地方政府如果土地的價格，房地產價格開始下降，土地的價格下降，它賣不出地來，它那個抵押品本身就要收縮，那這樣必然會造成它還本金，還利息困難。同時可能包括銀行在內的金融機構需要它提供更多的抵押，所以這樣有沒有可能出現部分的，或者個別地方政府違約？是我們今年考驗政府的非常敏感的一個難題。

　　實際上，總理在政府工作報告里，在他的記者招待會里已經提到，就是說守住這個底線。如果地方政府出現違約，那這個事就非常大，我相信這個底線必須要守住；第二個底線，有部分開發商一定出問題，部分開發商有可能會破產，那這個破產可讓它就破了；還有些過去過度依靠房子來投資、投機的個人投資者會出現負資產。因為前一段時間，像北、上、廣、深這樣的大城市，買新房的投資和投機的比例超過了50%，也就是剛需不到50%，那這些人買房子肯定也是通過了銀行的信貸，比如說按揭或者通過其它辦法用信貸資金來炒房，那這個時候出現負資產怎么辦？出現負資產他有可能會出現違約。所以這些系統性的風險在各個層面，各個點上開始暴露出來，這也是為什么今年中央提的宏觀的四個任務里有一條叫防風險，不要讓風險太大。

　　劉戈：萬科單個樓盤的價格下降并不能說明是拐點的到來

　　(《央視財經評論》評論員)

　　大家這么猜，可能確實王石[微博]一直是屬于在開發商里經常唱衰的一個代表。在2007年、2008年那一段時間里，確實樓市出現了一個拐點，出現了下降，但是現在單看這個樓盤在北京的南六環以外，賣到21000元，也夠高的了，所以你把它說成是一個拐點，我覺得可能還不能夠確定就此。但從這里面也能看出來，大家還是有一種高度敏感，高度關注，因為除此之外還有另外一些數據，1到2月份，全國的銷售面積9000多萬平方米，比去年同期下降了1.2%，而銷售額也下降了5%，那么這樣兩個數字和這樣一些具體案例相結合，那么可能大家就在分析是不是會出現這樣一個拐點。

　　向松祚：樓市拐點即使還沒有到來 但可能也會很快到來

　　(《央視財經評論》特約評論員)

　　有三個數字大體上在預示著即使拐點還沒有到來，但是可能很快要到來。一個是全國房地產銷售面積在下降，就是增速在大幅下降；第二個是監測了70個大城市的房價漲幅在大幅度的收窄；還有一個在北、上、廣、深、杭這些一線城市里，投機買房的比例從去年開始已經大幅下降，也就是現在大家對投資、投機房地產覺得風險很大了，所以現在買的真是剛性需求。比如萬科降價到21000元，可能它這是一個銷售策略，有很多房產公司搞這個名堂，我本來價格賣的挺高，我現在先開一個特高的價，然后我降到5000元，3000元，聽起來特別醒目，那么賣得會很快，這可能是一個銷售策略，但是你從這個銷售策略里面也會看出一點端倪。

　　其實房地產是一個典型的周期性行業，那么能夠生存的房地產公司一定是在周期的頂端，它能夠率先的降低它的負債，能夠儲存更多的現金，所謂現金為王。我相信，王石的說法也好，萬科的策略也好不完全是空穴來風。我相信，在未來的日子里你會看到很多房地產公司會用各種策略，不管是降價還是怎么樣，盡可能要把房子資金收回來。原因很簡單，因為這些年的房地產市場太好，很多房地產公司可以說是大規模擴張，甚至是擴張過度，到處買地，然后有大量的信貸資金。現在開始出現這個問題以后，他只有這幾個策略，就是第一，大量的賣房。然后停止擴張，盡可能保留資金，如果真正要出現冬天到來的時候，那就要你有現金在手，那你才能夠緩過這個勁。

　　聶梅生：2013年一線城市的房價大幅上升是反常的

　　(全國工商聯房地產商會創會會長 《央視財經評論》特約評論員)

　　我認為中國房地產到了2013年，一線城市大幅上升，上升的升幅都基本上同比都到了20%以上，這確實是反常的，已經到了盛極，盛極以后它會有一個走平的階段，就是到了一個高位的時候它不一定馬上就崩潰，然后就跳崖似的這樣下降，大家都不希望這樣。因為這樣對買了房子的人資產來說，對國家經濟來說，對沒買房子的人來說都不是一件好事。如果你崩盤，崩潰，誰也不敢再買了，這不是一個好事，我覺得不會，它還會在一個高位盤整的過程，小幅的再往下走，這是一個比較好的過程。現在我個人認為，就是漲幅下降，在高位盤整，所以還會有一些城市盤整的比較多，就是原來漲的太多，有居高，有泡沫成分在里面的，它肯定要盤整的就要多一些，原來就比較健康的，可能盤整的要少一些，所以這個差異化還會出現。

　　向松祚：目前房地產價格走勢到了一個周期調整的時候

　　(《央視財經評論》特約評論員)

　　這是很糾結的一個事，就是說房價快速上漲的時候當然有一部分人高興。開發商高興，地方政府也高興，買到房子的人也高興，沒有買房子的人很不高興，焦慮。從國家宏觀經濟來講，確實我們之前反復講就不希望房子漲的太高，漲得太快。現在開始下降了，其實你也不希望它下降的太快，正如剛才聶會長講的，如果變成崩盤，跳崖似的崩潰也就麻煩大了。

　　這次開兩會期間，有一些人大代表，一些政協委員已經呼吁總理說要高度關注，今年房地產如果說有調控政策，調控的重點是什么？就是防止房地產價格大幅度的下滑。我現在想提的是什么？就是說實際上這個房地產價格走勢到了一個周期調整的時候，政府的力量在里面只是一部分，它核心的還是市場預期。比如說現在市場如果大家都覺得這個方向轉了，大家不想買了，或者認為房價會下降，那這個時候你想不讓它下降也不太可能，所以現在各個方面，包括銀行，包括政府，包括房地產商，包括個人都要做好應對這個危機的準備……

　　(《央視財經評論》欄目播出時間：周一至周五21：55—22：25)