在房價地價“齊飛漲”沖擊樓市預期時，史上最嚴厲房地產調控“新國五”面臨“空調”的尷尬局面。北京、廣州、深圳等各地頻繁出現地王抬頭跡象，樓市似乎已對傳統調控手段有了免疫力。此時，視為降房價“核武器”的房產稅再次被無限夸大功效，被推上了風口浪尖。

　　2013年5月24日國家發改委公布《關于2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》，明確將“擴大個人住房房產稅改革試點范圍”，業界稱之為今年房產稅試點城市擴容箭在弦上。這似乎是把房產稅當成降房價最后一根救命稻草和最具有殺傷力的政策。

　　從發達國家經驗看，美國推出房產稅主要是為了增加地方政府財政收入，德國開征房產稅則主要是調節收入分配，這些國家推出房產稅后，都沒有帶來房地產價格大幅下降的局面。而從已試點地區上海、重慶的情況看，房價上漲的勢頭也沒有得到根本遏制。

　　筆者認為，無論從發達國家還是我國試點地區經驗來看，房產稅都不能起到遏制房地產市場的投機投資性需求、平抑房價的作用。房價波動主要取決于供求關系，指望“一稅治百病”、讓房產稅成為降房價利器是不現實的，簡直是做白日夢。房產稅不可能成為中國房地產的“定海神針”。

　　上海對增量房征稅，重慶針對高端房產征稅，但兩種不同方式的結果均表明，房產稅降房價是行不通的。據最新官方統計數據，2013年4月上海新建商品住宅價格指數環比、同比分別上漲2.0%和10.2%，重慶則分別上漲1.1%和5.6%。可見開征房產稅對高房價并未如期待的那樣起到“一劍封喉”作用。

　　事實上，在城鎮化、地方政府過于依賴房地產，以及房產稅不可能全面開征等第一、二次資源分配不公平、權力壟斷、勞動力廉價、收入分配不平等的背景下，從目前試點地區的情況看，房產稅根本無法取代目前的土地出讓金制度，改變地方政府土地財政現狀。來自上海市財政局的數據顯示，2011年上海市地方財政收入3429.8億元，其中房產稅22.1億元，在上海總體財政收入中僅占0.64%。與之形成對比的是，今年前5個月，上海土地出讓收入高達515億元。與巨額土地出讓收益相比，2012年上海24.6億元的房產稅收入以及今年預計會增加9.8%的房產稅收入，都只能算九牛一毛。2011年重慶市財政局公布，當年的房產稅收僅約1億元。

　　房產稅真正能起到作用的，是未來可能的對存量房的全面開征，但這必須建立在不動產登記和全國住房信息聯網完善的基礎上，同時還必須討論出一套公平合理的住房評估系統。不能簡單和國外其他發達國家做比較，各國之間的財稅制度是有區別的，單純就其中一項進行比較沒有意義。房產稅更多的作用還是作為我國未來財稅制度改革的一部分，是穩定地方財政收入的手段，并不是用來打壓房價的。

　　決定房價最根本的因素是供求關系，我國目前大城市實際空置的房產比例并不高，在不解決供給的情況下，盲目擴大房產稅的范圍很可能會導致存量環節稅費被轉移到交易環節。因為供小于求，購房者很可能負擔更多。相比于房產稅這樣的財稅手段，提高首付比例、貸款利率等貨幣政策對于房價的影響更為明顯，這是世界各國的經驗普遍證明的結論。未來對于房地產的調控還是要立足于增加供給。中國現階段房地產市場是“多種病癥并發”，單憑指望房產稅包治樓市百病是不現實的，必須要通過土地制度與金融制度及經濟體制的改革等疏導政策的交替實施、配套運用，建立房地產調控長效機制，“對癥下藥”才能實現中國房地產市場“藥到病除”。房產稅開征在樓市未完全市場化與市場需求旺盛及貨幣超發背景下，既不能有效增加供給，又不能增加老百姓收入，也不能調節收入分配，取代土地財政，更不能抑制地價上漲，遏止貨幣超發。相反，房產稅開征最后導致稅的成本轉移給買房者，助推房價上漲，購房者必須付出更多購房款買房子。

　　謝逸楓(住建部政策咨詢專家，亞太城市房地產研究院院長)