中國社會科學院金融研究所研究員 易憲容

　　從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，11月份有七成以上城市的房價環(huán)比又上漲了。也就是說，年初政府定出房地產(chǎn)宏觀調控目標是“讓住房價格回歸理性，回到絕大多數(shù)民眾有支付能力的水平上來”，但實際上房價不僅沒有從高位下行，反之上漲了。也就是說，如果房價上漲，今年房地產(chǎn)宏觀調控基本上失敗。當前房地產(chǎn)宏觀調控失敗，不僅在于今年穩(wěn)增長的政策打斷了“國十條”以來整個房地產(chǎn)宏觀調控的進程，也意味著對當前房地產(chǎn)政策公信度的考驗。如果后一種情況發(fā)生，未來房地產(chǎn)宏觀調控所面臨的困難與問題會更多。處于高位的房價要想得到調整更是難上加難。

　　因為，從前幾年所發(fā)生的情況來看，國內房地產(chǎn)宏觀調控從來就沒有停止過，其房地產(chǎn)宏觀調控政策出臺也是無數(shù)，但是這種房地產(chǎn)宏觀調控硬是讓國內的房價越調控越上漲，房地產(chǎn)發(fā)展向宏觀調控的反方向而行。房地產(chǎn)宏觀調控為何會打折？房價為何會越調控越高？為何房地產(chǎn)宏觀調控會朝反方向而行？這是因為：

　　一是早幾年只是有對房地產(chǎn)宏觀調控態(tài)度上的堅決，但沒有出臺過行之有效遏制住房投機投資的政策，許多房地產(chǎn)宏觀調控政策只是無法落實到位。特別是不少強勢的政府行政干預的房地產(chǎn)宏觀政策，更是一個個被市場及地方政府托市擊得粉碎。如果真正想遏制高房價，有的是有效的經(jīng)濟杠桿，世界上也有一些成功的經(jīng)驗，如果真正要讓房價下跌或回歸到合理水平，那么只要出臺有效的經(jīng)濟杠桿，高房價豈能不手起刀落？

　　二是這幾年房地產(chǎn)市場早就看準了政策的意圖，即地方政府不會以犧牲GDP的增長而讓房價下跌。這幾年，民眾早就看到，只要房價下跌影響到GDP增長，房地產(chǎn)宏觀調控政策馬上就會中止或逆轉。2008年是這樣，今年上半年的情況也如此。本以為“國十條”之后，國內房地產(chǎn)宏觀調控政策會有一個根本性的轉變，房地產(chǎn)政策也會真正地讓房價回歸合理水平，但是今年上半年的穩(wěn)增長政策出臺改變了這一趨勢。

　　所以，從今年5月份以來，宏觀調控剛剛有點起色的房地產(chǎn)市場由于穩(wěn)增長政策的出臺就開始出現(xiàn)全面逆轉，住房銷售量升價漲，特別是一線城市又出現(xiàn)所謂“搶房潮”。在這種情況下，不僅房地產(chǎn)開發(fā)商不會把住房價格降低以價取量，反之又會重新捂盤推高房價，而且從二手房市場也看到整個住房市場預期轉向，房價坐地而起更是讓不少購買者驚恐地擁入市場。與此同時，不僅房地產(chǎn)企業(yè)紛紛涌入土地市場拿地，而且不少從來沒有做過房地產(chǎn)的企業(yè)也涌入土地市場。在這樣的情況下，房地產(chǎn)市場將逆轉的預期得到進一步強化。

　　在這種情況下，一些地方政府同樣是推波助瀾。一些地方政府一方面對現(xiàn)行各種破解房地產(chǎn)的限購政策視而不見(本來這些行政性的限購政策就容易被市場所破解，如果地方政府視而不見更是讓這些限購政策破解易如反掌)，從而使得那些所謂最為嚴厲的限購政策打折(比如有的城市的限購政策所起到的作用十分有限，許多人只要支付少許的費用就可以獲得購買資格，也繼而由此形成一個獲得住房購買資格的產(chǎn)業(yè)鏈)。而地方政府一旦看到有媒體指出這種房地產(chǎn)行政干預政策失效，又會出手整頓。在這種情況下，地方政府的行為更是會把這些行政性限購政策影響掃得精光。因為，另外一種破解的方式又會出現(xiàn)。

　　另一方面，一些地方政府也在千方百計地出臺各種政策來阻礙房價下行。比如讓普通住房的面積標準放寬，讓住房公積金提取標準放寬，甚至于一些城市出臺資助購房者的政策等等。表面上看，這些政策的效力對住房市場的影響不大，但作為一個仍然是以投資投機為主導的市場，這些政策出臺會嚴重干擾市場預期，會讓市場認為政府不愿意看到房價下跌，總是會采取不同的政策來托市。

　　按道理說，在一個以投機投資炒作為主導的住房市場，其價格定價基礎及價格運作方式很大程度上是由市場預期決定的。而這種預期不僅取決于當前的金融市場條件及政府的房地產(chǎn)政策，而且往往容易受到市場言論所影響。而當前市場上這些希望國內房地產(chǎn)泡沫越吹越大，讓房價炒得越來越高的言論則大行其道。對這種言論的放縱會嚴重干擾政府房地產(chǎn)宏觀調控政策的實施。在這種情況下，以投機投資為主導的住房市場預期豈可改變？住房市場的價格豈能得以調整？

　　需要注意的還有，城鎮(zhèn)化作為未來經(jīng)濟增長的動力，盡管文件也強調未來的城鎮(zhèn)化是有質量的城鎮(zhèn)化，但是市場可能會聯(lián)想到，城鎮(zhèn)化很重要的一個方面是城市空間擴張及住房大量建造。如果有質量的城鎮(zhèn)化不能夠落實遏制高房價的具體政策上，并出臺有效的經(jīng)濟杠桿政策，那么住房市場的預期同樣不會改變，反之房價上漲的預期會更加強化。在這種情況下，國內住房市場的房價也就容易漲起來了。

　　總之，無論是要讓中國經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展，還是要讓城鎮(zhèn)化成為經(jīng)濟增長之動力，遏制高房價是必然的，否則這兩個方面都不可能。因為，早幾年房價的飆升就把住房價格頂?shù)教旎ò迳狭耍瑖鴥冉^大多數(shù)居民都沒有能力購買當前價格水平的住房。如此，絕大多數(shù)人的民生從何而來？擴大內需從何而來？城鎮(zhèn)化從何而來？對此，決不可掉以輕心。