本報記者 陳周錫 薛惟中 上海報道

　　如果算上中東大佬對于中國房地產(chǎn)的熱情，那么以每小時都有人惦記著到中國房地產(chǎn)市場投資獲利，是毫不夸張的推斷。

　　畢業(yè)于麻省理工學院的王謙，正試圖把境外的投資熱情與中國房地產(chǎn)商強烈資金需求予以對接。王謙任銜于上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司(以下簡稱“中凱開發(fā)管理”)的執(zhí)行董事兼總裁，對把風險投資與專業(yè)的房地產(chǎn)建造相結合的“美國模式”爛熟于胸。

　　最近，在合肥舉行的“‘巢湖現(xiàn)象’及地產(chǎn)運營新模式高峰論壇”上，王謙透露，迄今為止，中凱開發(fā)管理已和巢湖、南昌、

揚州和連云港等地的4個房地產(chǎn)項目簽訂 “專業(yè)開發(fā)管理服務協(xié)議”，總建筑面積60萬平方米。

　　事實上，這種在美國已流行幾十年的專業(yè)項目管理模式，如今被中凱開發(fā)管理“拷貝”到中國卻成了“新生事物”。有業(yè)界人士認為，該模式或將成為改變中國房地產(chǎn)開發(fā)格局的新生力量。當然，這種模式正在遇到最強勁的挑戰(zhàn)，那就是與資金資本相映而出的“人才資本”，錢似乎不難找，難的是誰來干，能支配這些錢的人在哪兒？這些問題沒有浮出水面，與現(xiàn)在賣方處于強勢有著密切關系，住宅銷售正處于順風期，一位地產(chǎn)商甚至稱，利潤高得自己都有點不好意思了。行業(yè)現(xiàn)狀可見一斑。

　　中凱雄心

　　在安徽巢湖，“中凱景湖豪庭”最近開盤當天成交188套，銷售率達52%，幾乎是當?shù)匾粋�項目一年的銷售量。這是中凱開發(fā)提供專業(yè)管理服務的第一個項目，也被認為是“美國模式”在中國成功開發(fā)的第一個典范。

　　“中凱景湖豪庭”開發(fā)商為巢湖力達置業(yè)有限公司(以下簡稱“力達”)。引進中凱開發(fā)管理后，力達將資金和項目交其管理和開發(fā)。中凱開發(fā)管理將收取總開發(fā)成本4%的管理費。另外為表示雙方一致利益，中凱開發(fā)管理還持有該項目10%股權。

　　“其實力達并不缺錢，但他們是做建筑的，在房地產(chǎn)開發(fā)沒有經(jīng)驗，也沒有專業(yè)的管理團隊，”王謙認為，雙方合作能達到優(yōu)勢互補。對于雙方合作，力達董事李彥友表示，希望該項目能夠得到效益最大化。

　　王謙表示，在今后中凱開發(fā)管理提供的專業(yè)服務中，一般會收取項目總開發(fā)成本4%-8%的管理費。如在項目中擁有股份，或將得到該項目可觀的投資回報利潤。

　　一般而言，中凱開發(fā)管理會與投資方事先約定項目的基本投資回報率，在保障投資方這部分收益前提下，在剩余的項目利潤中中凱開發(fā)管理也可參與分成。“當現(xiàn)金投資回報率為0-12%時，全部利潤屬于投資商；現(xiàn)金投資回報率為12%-20%時，中凱開發(fā)管理即可分享稅前利潤額的35%；現(xiàn)金投資回報率大于20%時，中凱開發(fā)管理分享稅前利潤額的50%。”

　　王謙樂觀認為，中凱開發(fā)專業(yè)項目管理的“市場空間很大”，目前主要有3類合作對象：把房地產(chǎn)作為副業(yè)的企業(yè)；擁有土地、缺少資金的投資商；政府主導開發(fā)的經(jīng)濟適用房。

　　王謙認為，二、三線城市是中凱開發(fā)管理的主要發(fā)展戰(zhàn)略，主要是這些城市最能體現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場。目前這些市場正處于起步階段，市場空間很大，如管理的好，利潤率也很可能高于一線城市。根據(jù)計劃，中凱開發(fā)今年計劃簽約10個項目，總建設面積150萬-190萬平方米；明年累計簽約20-25個項目，總建筑面積達300萬-380萬平方米。

　　據(jù)了解，中凱開發(fā)管理成立于2006年4月，由中凱企業(yè)集團、美國基金華平投資集團(下稱“華平基金”)及中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司經(jīng)營團隊三方為主要股東構成。

　　路徑選擇

　　中凱開發(fā)管理所倡導的專業(yè)項目管理模式，基本“拷貝”了美國房地產(chǎn)開發(fā)通用的投資與開發(fā)相互獨立的運作方式。

　　目前，國際上主要有兩種房地產(chǎn)開發(fā)模式，即“美國模式”和“香港模式”。至于哪種模式更適合中國，此前各界有過爭論。由于地緣關系和土地公有等方面的相似性，我國房地產(chǎn)開發(fā)模式基本上借鑒了“香港模式”。

　　“香港模式”覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)全部流程，從買地、建造、賣房、管理都由一家開發(fā)商獨立完成，堪稱 “全能開發(fā)商”。而“美國模式”從資金到開發(fā)、規(guī)劃、設計、建設以及銷售，各個環(huán)節(jié)均由高度專業(yè)化的公司分別完成。

　　據(jù)了解，這兩種模式最大的區(qū)別在于：“香港模式”的房地產(chǎn)開發(fā)商，更多地依賴銀行貸款和通過預售收取客戶預購房款；而“美國模式”的房地產(chǎn)資金，70%來源于社會大眾資金，只有15%左右是銀行資金。

　　今年1月29日，華平基金與中凱開發(fā)管理簽署了股權合作協(xié)議，持有中凱開發(fā)25%股權，同時提供不少于3000萬美元的資金。王謙稱，中凱開發(fā)是一家以輸出房地產(chǎn)開發(fā)管理的專業(yè)公司。而華平的入股，使中凱開發(fā)管理與美國房地產(chǎn)開發(fā)商角色定位更加接近。

　　從中凱開發(fā)管理定位看，他不僅希望成為房地產(chǎn)服務商，更希望成為房地產(chǎn)風險投資及不動產(chǎn)投資管理商。而對一些中小投資商來說，中凱開發(fā)管理具有的資金優(yōu)勢顯然比專業(yè)管理更具吸引力。王謙透露，中凱開發(fā)管理多種資金合作機制，為中小投資商提供資金支持。

　　建設部政策研究中心副主任王玨林認為，近幾年宏觀調控以來,房地產(chǎn)企業(yè)已從原來以開發(fā)、銷售為重點，轉移到融資、設計、開發(fā)銷售為重點。突出的變化是，實行土地實行招拍掛后，展示企業(yè)的實力主要依賴于資金實力。隨后，開發(fā)合作的多樣化開始形成，采取了企業(yè)優(yōu)勢互補的方式，實現(xiàn)多贏的發(fā)展戰(zhàn)略。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院高級評論員楊紅旭認為，自2003年以來，一系列房地產(chǎn)調控后，正逼迫內地開發(fā)商進行戰(zhàn)略轉型，其中兩大特點是：融資重要性上升至首位；由全能型向專業(yè)型轉變。

　　王謙表示，由一家開發(fā)商獨立完成全流程的“香港模式”，在目前形勢下已使得房地產(chǎn)企業(yè)不堪重負。想要取得突破，不僅需要融資渠道創(chuàng)新，更重要的是經(jīng)營模式轉變，專業(yè)化是中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。

　　基于上述原因，中凱開發(fā)管理從美國“拷貝”而來的專業(yè)項目模式，隨之誕生。

　　“難度不小”

　　王謙承認，如何合理調配人才，是中凱開發(fā)項目管理的主要瓶頸。

　　據(jù)介紹，目前中凱開發(fā)管理的做法是：上海總部給各地配給項目經(jīng)理、財務經(jīng)理，以及設計和營銷團隊。同時，還要充分利用當?shù)厝肆�資源，負責項目前期工作以及與政府接洽。

　　另外，控股公司中凱企業(yè)集團，在國內有十幾年的開發(fā)經(jīng)驗，在上海屬于一類品牌，它能給中凱開發(fā)管理帶來品牌和資源優(yōu)勢。同時，中凱開發(fā)管理給各開發(fā)項目動態(tài)的回報跟蹤。

　　下轉36版

　　上接35版

　　中凱開發(fā)管理總裁助理、戰(zhàn)略拓展部市場經(jīng)理萬方說，每年初，公司就會制定本年度工作人員配備計劃。按今年10個簽約項目計算，預計需要配備工作人員90名。目前公司儲備人員已達50名，比今年初增加了20人。在項目擴張中，公司在網(wǎng)絡項目所在地招聘人才的同時，也從同行企業(yè)、市場上招募大批高學歷人員，大多從事一線操作人員。

　　那么，中凱開發(fā)的專業(yè)項目模式，是否能在中國市場施展拳腳呢？

　　對此，復旦大學經(jīng)濟學院博士生導師、房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授則認為，從理論上來分析比較好，但實際推廣難度會不小。原因在于，融資渠道難免與政策導向相左，經(jīng)營模式或許會遭開發(fā)商、政府等抵觸。

　　尹教授認為，與“美國模式”有所區(qū)別的是，中凱開發(fā)的融資平臺建立在海外資本基礎上，而非我國社會大眾資金。近年來，國家頻頻出臺政策限制外資進入中國房地產(chǎn)，旨在防止房地產(chǎn)投資過熱。而中凱開發(fā)則把海外融資渠道，作為與開發(fā)商合作的重要籌碼，潛在一定的政策風險。

　　另外，在住房需求強勁、

房價三度“出軌”情況下，由開發(fā)商獨占的高額利潤，將難以與中凱開發(fā)、華平基金等機構分享。同時，開發(fā)商對引進中凱開發(fā)能創(chuàng)造多少超額利潤，心里沒底。鑒于經(jīng)濟利益，當?shù)卣�府的態(tài)度也極為重要。

　　楊紅旭建議，國內房地產(chǎn)開發(fā)模式，首先結合內地的特殊情況，其次考慮借鑒國外先進經(jīng)驗和成熟模式。

　　建設部政策研究中心副主任王玨林表示，對我國房地產(chǎn)企業(yè)來講，采取什么樣的合作方式并不重要，重要的是合作能夠成功，企業(yè)能夠發(fā)展。王認為，未來我國房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)模式可能不僅僅是美國、香港模式，需要更多樣化，如和礦山合作、農(nóng)民合作、其他行業(yè)的企業(yè)合作，只要有合作機會，什么樣都是可行的。

　　來源：經(jīng)濟觀察報網(wǎng)