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新浪財經

暴食:暴利造就房地產業

http://www.sina.com.cn 2007年09月04日 22:10 《新財經》

  文/本刊記者 羅 薇

  教義對“七宗罪”之“暴食”的解釋——過分消耗或浪費食物,過度放縱食欲、酗酒或囤積過量的食物

  房地產市場的高回報率是社會共知的。國際房地產業的平均利潤率一般在6%~8%,中國商品房的利潤率卻高達50%。在中國社會平均利潤率10%以下的市場環境中,追逐暴利成為幾乎所有房地產開發商的共同愿景。

  我國的房地產開發商大部分沒有充足的自有資金,而是以銀行貸款充當資本。高額的施工費讓建筑公司墊付,將風險和成本進行了雙向轉移。

  在預售房制度下,房屋建筑還沒開始,就通過房屋預售回籠資金,買房人實際上成了商品房建造的墊資人。開發商從購房人手中獲得一筆沒有任何利息、也沒有任何風險的資金后,在沒有任何后顧之憂的情況下,繼續通過分期預售推動房價上漲,從中輕松地賺取高額利潤。

  廈門國貿和廈門建發都是廈門從事房地產開發業務的上市公司,從這兩家公司2006年的年報中,不難發現房地產開發的真實利潤。

  廈門國貿2006年年報顯示,其主營業務分別由進出口貿易、國內貿易、房地產和物流構成。公司的主營業務收入148.964億元,主營業務利潤8.21億元,凈利潤2.02億元。這其中,雖然房地產業務的主營收入僅為3.42億元,但其主營業務利潤率卻高達79.21%,房地產開發的毛利率比進出口和國內貿易多好幾倍。再來看廈門建發,其房地產主營業務收入僅為1億多元,而主營利潤率卻高達39.89%。

  這種高額收益只是局部地區的個別情況嗎?我們再看看其他地區的房地產上市公司。

  數源科技是一家從事通信制造的浙江企業,最近幾年涉足房地產,相對于通信制造業務來說,房產的主營業務收入不足通信的1/5,但利潤率卻是45.74%。福建冠城大通的漆包線業務,主營收入有十幾億元,房地產收入不到3億元,利潤率卻是漆包線的5倍多。

  中小城市的情況尚且如此,更不要說北京、上海這些國際化大都市了。

  對此,國務院發展研究中心的相關負責人表示:“這種分配方式是嚴重畸形的,就目前情況而言,必須對房地產業利潤進行再分配。”

  房地產業的壟斷情況十分嚴重,土地的壟斷和市場的壟斷是房價暴漲的重要原因。政府掌握著土地,但只認可房地產企業開發這一種模式。居民要住房子,只能到房地產開發商那里去買。整個房地產開發市場形成了一個新的利益壟斷集團。

  目前,我國的商品房,甚至經濟適用房都由房地產商壟斷包辦,由于沒有形成有效的市場定價機制,一部分房地產開發企業通過操縱市場,抬高房價。部分房地產商還通過提高住房檔次、囤積待沽的方式抬高房價,利用信息不充分的市場缺陷,通過各種形式哄抬房價,嚴重損害了市場價格形成機制。

  政府要解決住房這一民生問題,應該盡快打破壟斷,開辟多種形式的供應渠道。一是要由政府牽頭、多渠道投資,建立平價房地產企業,主要為中低收入者建造經濟適用房。二是允許單位集資和民間合作建房,以解決低收入家庭的基本需求。

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