文/本刊記者 史 寧

　　作為中國向市場經濟轉型過程中最具爭議的行業之一，中國房地產業凝聚了中國在走向市場經濟過程中的種種矛盾，同時也體驗著中國經濟改革過程的陣痛

　　在今年“兩會”上，深圳市市長許宗衡明確表示，“深圳房價還有調整空間”。似乎解決低收入人群的安居問題，可以找市長，不用看市場。

　　誰承想，市長話音剛落，深圳便成為中國新一輪房價上漲的領頭羊。僅在2007年上半年，深圳房價就暴漲了50%以上。6月初，招商地產的一位高管在一個房地產論壇上說，他們開發的高級住宅蘭溪谷，近1100套房子，以當時市值計算，已可買下整個伊 利集團。

　　從上海、北京，到深圳、廣州，一個又一個城市被卷進商品房漲價潮。

　　房改“失敗論”抬頭

　　對少數人來說，這是個最好的時代；但對大多數買不起房子的人來說，這是個最壞的時代。今天的中國，每個城市都在以前所未有的速度誕生著百萬富翁、千萬富翁、億萬富翁，同時，也以前所未有的速度，讓更多的人遠離安居樂業的夢想。

　　基于這樣的現實，一些人把問題歸咎于住房市場化改革，并開始懷念那個福利分房的年代。自2006年以來，隨著“房價高、住房難”成為社會輿論關注的焦點，住房改革“失敗論”也在抬頭。

　　房改“失敗論”者認為，盡管房地產行業市場化改革推進了中國房地產市場的繁榮，但其市場缺陷也日益顯露，并不斷誘發出社會不和諧因素。從中國住房改革發展的現實情況看，僅靠市場機制無法解決住房領域的社會不公平問題。

　　作為中國向市場經濟轉型過程中最具爭議的行業之一，中國房地產業凝聚了中國在走向市場經濟過程中的種種矛盾，同時也體驗著中國經濟改革過程的陣痛。

　　住房改革的成與敗已經不是一個簡單的認識問題，而是直接關系到住房改革的方向。是制度落實不夠？還是制度設計本身存在問題？中國房地產業到底在走著一條怎樣的路？

　　市場化改革執行中跑偏

　　在近期一個以房價為主題的沙龍上，一位建設部政策部門的專家稱，最近他們關注的重心已經不是房價了，“這幾個月，我們上上下下都不再提房價，部長也不問這事。主要精力都放在了保障低收入階層的住房上面了。”

　　部屬專家的話似乎傳達出這樣一個信息：今后的房價漲跌，完全根據市場的供需情況自行調節。不管是主動調整，還是無可奈何，政府似乎已放棄對房價進行調控。

　　實際上，政府放手房地產市場，任其市場化發展從1998年就開始了。當年，國務院頒布了對房改具有里程碑意義的文件——《關于進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》(23號文件)。該文件宣布，全國城鎮從1998下半年開始停止住房實物分配，全面實行住房分配貨幣化，同時建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系。

　　從政策定位上分析，國務院一開始只是將房地產市場作為一個有限競爭的市場來對待，并沒有把房地產市場完全交給市場來調節。但在實際執行中，各級地方政府并沒有把住房改革的重心放在經濟適用房的供給上。地方政府控制和批租的土地，大批流向商品房市場。

　　按照23號文件要求，建設經濟適用房為主的土地供應比例應在60%以上。但實際上，一些城市連1%都不到。比例相對高的北京市，也不到10%。

　　以2003年為例，中國用于經濟適用房建設總投資為600億元，只占當年房地產投資的6%，2004年，該比例更是只降不升。經濟適用房政策在住房體制改革過程中旁落為一個不被人關注的配角。

　　1998年的政策“里程碑”，吹響了資本向房地產市場進攻的號角。同時，也拉開了中國房地產價格暴漲的序幕。

　　全面推進市場化走入誤區

　　令人不解的是，在中國房地產過熱問題開始暴露的2003年，國務院頒發了《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》(18號文件)。23號文件提出“以建設經濟適用房為主的房地產市場”的定位，在18號文件中變成“逐步實現多數家庭購買或承租普通商品住房，要根據市場需求，采取有效措施加快普通商品住房發展，提高其在市場供應中的比例。”

　　中國的房地產市場，由此成為一個由商品房主導的市場。這說明國務院對中國房地產市場的定位，已經從1998年的“有限競爭市場”轉變為按“一般競爭市場”來對待。這實際上是對已經存在的房地產市場現狀的認可。由于以“經濟適用房為主”的房地產市場根本沒有出現過，而真正存在的，是一個由商品房占主導地位的市場。

　　盡管國務院文件并沒有明確提出將中國房地產完全交給市場來調節，但在實際操作中，嚴重存在著把房地產市場向完全市場化推進的趨向。

　　不可否認，相比于計劃體制下的住房制度，住房改革的市場化、商品化取向沒有錯。但是，把中國房地產市場與其他商品市場一樣，進行完全市場化的推進，顯然值得探討。這個政策出臺后，2004年中國房價陡然升高。此后，中國房地產價格開始暴漲，一發不可收。

　　就中國現階段的居民收入水平和土地供應的總體情況而言，要實現多數家庭購買或承租普通商品住房，不僅超越了客觀經濟條件，而且直接導致房價虛高。住房難，成為突出的社會矛盾。

　　有經濟學家形容，就像已經一去不復返的金本位時代，某種程度上，中國經濟進入了房本位時代。

　　制度建設落后導致矛盾重重

　　住房市場化改革在很大程度上改善了我國城鎮居民的住房條件。統計數據顯示：1978年，我國城鎮居民人均住房面積只有6.7平方米。到2005年底，城鎮居民人均住房面積已達到26平方米。近年來，居民的住房越來越寬敞、居住條件不斷改善，這是有目共睹的事實。

　　從小學到大學的政治經濟學教育告訴我們，判斷一項改革的成敗，要看是否有利于人民生活物質水平的提高。我國房地產業在促進經濟增長的同時，也為解決住房問題、改善居住條件提供了數量規模巨大的住宅產品。雖然目前的住房改革遇到了很多問題，但也取得了很大的成績。從這一點來看，中國的住房制度改革似乎是成功的。

　　發展房地產業和住房制度改革在解決住房問題上，大目標是完全一致的，只是在執行層面有所不足，甚至有失誤之處。比如，房地產供給結構不合理、房價上漲過快、投機嚴重、市場欺詐、資源浪費，等等。

　　中國社科院金融研究所尹中立博士認為，從國外經驗看，多數國家都是從市場為主導的住房制度演變為福利化住房制度，公共住房保障制度在整個住房制度中占有十分重要的地位。當社會經濟發展到一定階段后，才重新強調市場化。中國在人均收入還很低的情況下準備直接過渡到高度市場化的住宅商品化時代，是否為時過早？這是一個需要認真思考的問題。

　　中國住房體制改革的方向沒有錯，只是在從計劃向市場轉型的過程中，各種制度建設嚴重滯后，市場法規不夠完善，從而積累了諸多矛盾。對這些問題，我們給予總結、討論，希望能夠得到相關部門的重視，并盡快加以解決。

　　政府這只“看得見的手”，需要充分發揮作用了。

　　政府出臺新辦法糾錯

　　也許正是因為認識到中國房地產發展中的不足，政府在8月9日頒布了《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，意見要求：

　　新建廉租住房套型建筑面積控制在50平方米以內；

　　經濟適用住房套型建筑面積控制在60平方米左右；

　　購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易；

　　“十一五”期末，全國廉租住房制度保障范圍覆蓋低收入住房困難家庭；

　　城市新審批、新開工的住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。